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「積算評価以下」というぼくちゃんルールを破ってでも築古RCを欲しい理由

ポールさん_画像 ポールさん 第65話 著者のプロフィールを見る

2022/2/19 掲載

前回、築40年近いけれど立地の良いRC物件2棟を紹介されたぼくちゃんw。金額も大きく、これまでだったら買わない、買えない物件なので、欲しいけど激しく悩んでしまいましたw

でもやっぱり気になる!リスクとリターンを天秤にかけて、あれこれと考えた結果、自分で自分に言い訳しつつ、融資特約付きで2本同時に買い付けを発射www

令和元年に買い付け。2発発射。略して「令元!!」

というのが前回までw
今回はそのつづきです。

■ 土地安県の築古物件は融資が付きにくい

金額も利回り15%( 約6,000万円 )で折り合いがつき、お次は融資となるんですが、建物が古くて評価が出ないのでなかなか大変ですw

銀行の評価の出し方には、積算評価とか収益還元法とか再調達価格とか、色々あると思いますが、今の富山の銀行では基本的に「 積算評価 」で求めた土地と建物の評価額に7掛けしたものが基準になるかと思います。

ただし、このあたりは地域や金融機関によって全く違うと聞き及んでいますw。詳しくは皆さまのご当地の銀行員様に聞いてくださいw

富山は田舎で銀行の数も少ないので、どこも大体一緒ですw。東京では噂では「 時価 」というものがあると聞き、大変怖いところだと思いましたww

時価こわい…

それに比べて最近の不動産屋さんが物件を売りに出すときの値段は、大体は利回りで求められた「 収益還元法 」が基準となっていますw

ここに大きな「 差 」があります!収益還元法で決められた売値と、銀行が融資の金額の基準にする時に使う積算評価にはギャップがあるので、そう簡単に融資がつかないのです!

付け加えると、借金が物件の積算評価よりも多くなると決算書が棄損して債務超過風味に陥り、今後融資してもらえにくくなるので注意が必要です( 詳しくは銀行員様に聞いてくださいw )

■ 積算評価より安く買い、積算評価で売る!それがぼくちゃんのルール!

ぼくちゃんがこれまで大切にしてきた投資基準の一つに、「 必ず積算評価額以下で買う 」というのがありましたw。わかりやすくいうと、「 積算評価が高いものを安く買う 」のです。

このやり方だと融資もつきやすいし、買えば買うほど決算書の中身がよくなっていくので、次も借りやすいという状況を作ることができます。

そして、「 最後は積算評価額くらいで売る 」ようにすると、次の人にも融資がつく可能性が高いのです。そのため、これまでは融資を使ってラクに買えて、ラクに売ることができていましたw

安く買い、積算以下で完結しても利益が出る

しかし!今回の物件は違います!w
この物件は古いので評価が出ませんwww

それなのに、値段は収益還元法で算出されているので、積算評価よりはるかに高い価格で売られています。つまり、融資をつけて買うのが大変!ということですw

値段が上がる!!

そしてさらに!
買う時大変なものは売るのも大変、ということですw

妄想「6000万で売れるぞ」「銀行評価は3千万だよ」つらい現実。

それでもこの物件を買いたいぼくちゃんは、どうすればいいのか?
それはつまり、積算評価が出ないので、今まで貯めに貯めたぼくちゃんの「 与信 」で買うことになるのですw

与信を増やして髪はへった人。与信も脂肪も増やした人。

これも問題ですw
なんか色々、ぼくちゃんのルールに反している!!!w
大丈夫かなw( おいwww )

■ なぜ自分のルールを変えてまで買うのか?

自分のいままでのルールを変えてまで、なぜこの築古RCを買うのか!?
なぜそこまでして欲しいのか?!と皆さんは思ったでしょうw
僕もそう思いましたw( おいw )

それでも買おうと思った理由ですが、僕はもうすでにリタイアしており日常生活はある程度みたされています。すごく大袈裟に言ったら、この物件を買っても買わなくても生活レベルは変わらないステージにいますw

多分この物件を買っても買わなくても、不動産投資家としての人生に特に大きな変化はないでしょうw

だったら、これまでやったことがない入居率8割の築古RCを一回持ってみたいの。「 それなら買うでしょ!!!」ということですw( どういうことやw )。それが一つ目の理由です。

そして二つ目は、古くて建物の価値は少ないけど、好立地で土地の価値は高いから。つまり、土地の投資となる通称「 土地貯金 」「 コンクリート貯金 」をやってみたいということであるw

富山の新築アパート投資などは通常、土地が安いために建物のほうが比率が高いのです。つまり、「 建物への投資 」という側面がありますw

富山の場合:土地1000万、建物5000万で6000万!!

それに比べて都会の方は、土地がすごく高いので建物よりも土地の価値が高くなる「 土地への投資 」という側面があると思いますw

都会の場合、土地1億円、建物5000万で土地の割合が多い!

土地激安県の富山県において、「 土地への投資 」をしている人は、地主や大金持ちの社長以外ではあまり見たことがありません。なぜなら、する必要がないからです!建物の投資でも減価償却もとれて、ちゃんと儲かりますからねwww

そんな「 土地 」への投資的側面が強い物件を買うw。これはすでに、今のキャッシュフローだけで食べていけるからこそできる投資法でもあると言えるでしょうw

そして三つ目の理由ですが、時代に合わせて投資法を変えていくことも必要ではないか、と思ったからですw

僕ちゃんは不動産投資歴8年目なので、学生でいうと小学校は6年と考えた時に今は中学2年生でしょうかw。ちょうど厨二病を発病する時ですねwww

時はたち…すっかり染まっちまったよ

不動産を始めた8年前にはもうアベノミクスが始まっており、安い物件はなかなかない時代でしたw。そこから物件価格も建築費もさらに上がりました。( プレイヤーの数もめちゃくちゃ多くなりました )

そんな中、新たなステージにたつ、挑戦するという意味で、今までなら買わなかった、買えなかった物件を買ってみる!それが時代に合わせて投資法を変えていく、ということになるのではないでしょうかw

まるで成長していない…

■ だから買う!

そもそもの話として、「 利回り15パーと16パーの好立地オーナーチェンジだったら損しないだろ!買うの当たり前だろ!」という厳しいお言葉も聞こえてきそうですが、ぼくちゃんはそんなルールで生きておりません( おいw )

何を言いたいかというと、ポールの天才的クレイジーマインド投資たるもの、ファンタスティックなことが起きても必ず最後は儲かるようになるシステムが構築されているのだ!

実は非常に緻密な細かいロジックの上に成り立っている!だからそろそろ、次のステージとしてリスクを取りに行っても大丈夫なのだ!というお話でしたw( 自分で言っちゃおしまいですw )

石橋をたたきすぎて自分で壊してから

自分で橋を作って渡る男。それが僕のやり方w

なので…

買いまーーーーーー…す!!!!

おわり

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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