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供給過剰の大学前エリアでお満室&高家賃を続けるぼくちゃんの戦法とは!?

ポールさん_画像 ポールさん 第70話 著者のプロフィールを見る

2022/5/7 掲載

最近、インフレを実感しています。ついこの前まで1,000円くらいだったベニヤ板も倍以上の価格になっており、もはや一般人のDIYとか高級な趣味になってきましたw。不動産投資家にも大変厳しい状況となりつつありますwww

インフレなのに給料は上がらないことをスタグフレーションというそうです( あってるよね?w )。物価は上がって支出は増えるので、家賃が安いところに引っ越す人も出てきそう…。そんな雰囲気になってきましたwww





しかしながら、こんな状況でも僕は新築を作り、地域最高家賃でお満室にすることができましたw

実は僕は過去に何回も、新築物件で地域最高値家賃でお満室にして、その結果、近隣の家賃相場を底上げしたというもやは伝説的ともいえる輝かしい実績を何度も残しています( 自分で言う件www )





ということで、インフレで資材が上がっても家賃を上げて戦える戦略がある! 今回はそんなお話をしたいと思いますwww

■ 学生向けアパートの需要はミルフィーユのようになっている

僕ちゃんが成果を収めている投資法。それはずばり!

国立大学前での高スペック新築アパート投資です。

何を隠そう、僕が初めて新築したのは国立大学前でしたw。国立大学前というのは全国的にアパートマンションが乱立して需給バランスは崩れていますw。ご当地の富山大学前も例外ではありません!

僕が初めて新築アパートを作った7年前、「 大学前に建てる 」というと、「 あの辺、空室多いよ 」「 あんなにアパートばっかりのエリアに建てて大丈夫? やめといたらwww 」とほぼ全員に言われた気がしますwww

しかし、僕ちゃんはあきらめない! よく調べてみると、実は大学前で飽和しているのは1ルームの六畳三点ユニット物件のような一昔前の貧乏学生が住むような物件であることがわかりました。




逆に、オートロックの広い30平米の新築アパートでは空室ゼロ。

ここに「 歪み 」がありましたw

みなさん、あまり理解されていないことなのですが、エリアの需要というのはミルフィーユの層のようになっているのですwww

詳しくいうと、親が上場企業に勤めていてお金持ちの家に育った一人っ子が借りるセキュリティばっちりの高級アパートと、貧乏子沢山のような環境で育った苦学生が探しているアパートは、同じエリアの大学生向け物件だとしても、探している物件は全く違うのです!

一見、同じエリアにアパートを建てると、お客さんの取り合いのようになる感じがしますが、実際には色々なお客さんがそれぞれの希望にあった部屋を探しているため、決して競合はしないのです。つまり、ミルフィーユの層のようになっているということですwww





全体としては供給は飽和しているが、細かく細分化した時には見えてくる需要がある、ということですwww

そこで僕が作ったのは、オートロック防犯カメラ付きの新築アパートでしたw。その大学前エリアではじめての新築に挑戦したぼくちゃんと、戦前生まれの工務店の会長との合作です!

「 これは女子学生にウケるぞ、グフフw 」と、昭和生まれのおじさんと戦前生まれのおじーちゃんのセンスで仕上げたレンガ柄の内装を先輩投資家の皆さんにみてもらったら、「 なんでこんな柄にしたの? 」と言われて涙目になったのはいい思い出ですw( おいw )





自分のセンスのなさを自覚した今では、「 新築の内装は全て白で統一する 」ことを、額に刻み込みたいくらいに固く決意しておりますwww






■ 母親目線での部屋作りで地域最高家賃を更新!!

まぁそれはいいとして、大学前の新築物件でおきることの一つに、「 部屋は子供や母親が決めて、家賃は父親が払う 」ということがあります。つまり、学生さんは収入はないけれど、「 自分で家賃を払うわけではない 」ということです。

ここでも「 歪み 」が発生していますwww





僕が大学生で一人暮らしを始めた時は父親と一緒にアパートを探しに行きました。父親は「 お前の気に入ったところに住んだらいい 」と言ってくれましたが、僕は親に負担をかけてはいけないと、コンテナを積んで作ったみたいな壁の薄い家賃35,000円くらいのアパートを選びましたw

隣の部屋からはコンポの音楽重低音ガンガン、反対の部屋からは麻雀ジャラジャラ、上の部屋からは夜な夜なギシギシアンアンが聞こえてくるアパートで、今住んだらノイローゼになる気もしますが、後に僕もそのような人間になったのでお互い様になりましたw( おいw )

時代的にも20年前の話なので、「 男なんだからどこでもいいだろ、贅沢言うな、男は安いところに住んでおけ、親に迷惑かけるな 」的なニュアンスは、一般的な感覚としてあったと思いますwww

しかし、時代は変わりました。一人っ子が増え、子供の為ならお金を惜しまない教育熱心な家庭も増えました。その結果、息子の住む部屋でもセキュリティを気にしてママが決めるケースも普通にあると聞きますw

僕たちの世代ではドラえもんのスネちゃまとママの関係はレアでしたが、今はごく一般的みたいな雰囲気ですww





そして実際に新築を建てて完成させるわけですが、家賃を決めるときに色々な不動産屋さんに聞き込みに行き、需要に対して供給が足りていない設備をセット! 僕ちゃんは当時の地域最高家賃を設定しましたw

不動産屋さんには「 かなり厳しいのではないか 」と言われましたが、無事にお満室になり、地域の新築最高家賃を更新しました!!! それから毎年、大学前でアパートを建てて、地域最高家賃を更新し続けていますwww

■ 大ピンチ? 大学前徒歩1分の場所に75室の新築RCマンションが完成!!

そして時はたち、ウッドショックや建材高騰の今年、なんと全国チェーン展開している超巨大RCの学生向けマンションが大学前にできましたw

スペックは大学徒歩1分、新築RC、オートロック、風呂トイレ別六畳( ? )ワンルーム、管理人と食堂での食事付きで、お家賃なんと10万円www

す、すごく大きいですwww





地域への影響は絶大になると予想され、僕たちのような弱小アパートオーナーだけでなく、地主やおじいちゃん不動産屋さん達もざわつきましたwww

それでもみんな、「 新築RCで食事つきとはいえ、富山で6畳で家賃10万ってw そんなの払うやついるかよw。俺たちの35平米1LDK六万円の新築木造アパートの方がいいだろw ハハッ 」とか、懐疑的な目で強がっていましたwww

少しくらい住みたい人はいるかもしれないけど、75室なんて無謀すぎる、と思っていました。しかし、蓋を開けてみると! なんと! 一瞬でその新築RCはお満室になりましたwww

ぎゃーwww





しかし、その新築RCマンションは、弱小大家である我々に、意外な副産物をもたらしてくれました!!

「 家賃の底上げ 」です!!

しばらくすると、管理人食事付き6畳ワンルーム10万円に申し込みが殺到して、住めなかった人が出ているとの噂が流れてきましたw。そうなれば、我々洗練された投資家達の作った新築アパートの出番ですwww

ワンルーム10万円に比べたら、我々の1LDK家賃6万円のアパートは安く見えるはずです。みんなこっそり、家賃を値上げしていましたw。それでもみんな、余裕でお満室になっていましたw

全国チェーンの新築RC10万円物件、富山に来てくれて、ありがとうございますw。これですよ。インフレに強い不動産投資とはこのことです( 違うかw )





つまり何が言いたかったかというと、その家賃を払う人達( お金に余裕がある親 )のターゲットに見合うアパートを作ることができれば、インフレで建築単価が上がっても家賃を上げても満室経営は可能で、利回りはちゃんと確保できるということです!!

もちろん、同じエリアでもガラガラの物件もありますから、大切なのは需要に見合う物件を作ることです。このような戦略で新築アパート不動産投資をやれば、まだまだ戦える余地はあると思いますw





この歪みはほかのエリアでもあるのですが、長くなったので続きはまた今度www

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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