• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

駅近新築で利回り13%を達成。インフレ、スタグフレーションに強い「法人需要」を狙え!

ポールさん_画像 ポールさん 第71話 著者のプロフィールを見る

2022/5/21 掲載

前回は、「インフレに強い不動産投資とは何か?」ということで、僕ちゃんが実践している国立大学前新築アパート投資のお話をさせていただきました。詳しくは前回コラムをご参照ください。

参照:供給過剰の大学前エリアでお満室&高家賃を続けるぼくちゃんの戦法とは!?

実はまだ他にもインフレに強い不動産投資法があるので、今回はそのお話をしたいと思います!

■ 「 法人需要 」には社員が住んで会社が支払うという歪みがある

それはズバリ!!
法人向け需要にターゲットを絞った戦法ですw

狭い土地に大企業がひしめく大企業王国 富山

前回、大学生は住む人と家賃を払う人が違うという話をしました。どういうことかというと、住む人は学生だけど家賃を払うのは親なので、そこで歪みが発生しているのです。これは、法人需要も同じですwww

法人需要とは会社がお部屋を契約して、入居者である社員さんのお家賃を払ってくれる、もしくは一部補助してくれる仕組みですw。全額補助というのもありますが、多いのは一部補助で、金額は5万円補助とかが多いのではないでしょうかw( 知らんけどwww )

法人から家賃全部出したる!

法人が社員さんに家賃補助を出す場合、広さや場所などについて、細かくいろいろな規定があるらしく、大家側はそれにマッチした物件を提供する必要がありますw。

それにマッチする物件を提供できれば、入居者的には家賃が高くてもその部分は会社の補助が出るので、自分のお給料から支払う場合よりいい部屋に住めて、生活の質が上がって非常にお得!というわけで、申し込みをもらいやすくなりますw。

お新築アパートハイツマッチ箱

ちなみに余談ですが、富山の投資家たちの伝家の宝刀、新築木造アパート投資はこの法人需要に強いと思われがちですが、実はそんなこともありません。なぜなら、富山でも法人需要の半分以上はRC物件に限定されているからですw。悔しいですwww

新築RC投資家不毛の地である富山で、法人需要に応えられるエリアに新築RCを建てられる投資家がいれば、その後もほとんど建つことがないため、もはや30年くらい無敵かもしれませんwww( 投資は自己責任でお願いしますwww )

30年間600室無敗

話がそれましたが、つまり法人需要も学生需要と同じく、住む人が自分で払うわけではないので、お家賃が高くてもいいから、どうせなら設備のグレードが高くて広いお部屋に住みたいと入居者は考えるのですww

ここでも住むのは社員、払うのは会社という不動産のねじれ現象が発生しており、それが大家にとってチャンスとなることがわかっていただけると思いますwww

住むのは社員、払うのは会社という不動産投資のねじれ現状

■ なぜ法人需要はインフレに強いと言えるのか?

僕ちゃんは今年、2棟の新築アパートを建てたんですが、どちらも市内駅徒歩5分ほどの角地という超絶好立地にありますw。これは完全に最初から法人需要をターゲットにして企画しましたwww

ポールタワーw

土地はズッ友の某天才ブローカー投資家から紹介してもらったわけですが、片方の土地は売主さんと意気投合し、「 もう処分したい 」という売主さんが、なぜか紹介された価格から大幅に安く譲ってくださいましたwww

いいのあるよん

今回で新築9棟目と10棟目になる僕ちゃん、作っていくうちに「 ポールパッケージ 」的なオリジナルの図面や設備ができあがり、今はそれを土地にはめていくところまである程度、仕組化できていますw

2棟目のうち1棟は奇跡的なタイミングでウッドショック前に部材は全て発注済みでした。しかし、もう1棟は発注が遅れ、ウッドショック直撃www。

キャイーンウドショック直撃w

詳しくは第66話のコラムをご参照くださいwww

参照:ドルコスト平均法的な「連続新築作戦」でお金持ちを目指す!駅徒歩2分の土地を購入か?

ウッドショックを逃れたほうは、単純に今の単価と比較すると2割引きで完成させることができましたw。この2棟が完成したのはウッドショック後だったので、周りに新築アパートが建たない状況でした!

そして、僕の建てた2棟の新築アパートは駅北の法人エリアと駅南の法人エリアとに分かれていたんですが、なんと! 奇跡的にその2つのエリアでの新築アパートの供給は僕のアパートしかありませんでしたw

ウッドショックのせいでみんなアパートを建てられなかったんですwww
そうなると、入居者的な目線で言うと、「 新築に住むかそれ以外か 」ということになり、新築に住みたい人は必然的に、僕ちゃんのアパートを選ぶことになります。

つまり、新築の家賃相場は実質的に僕が決めることとなりますwww
通称ローランド作戦ですwww( 今名付けましたw )

僕の新築か、僕の以外か。ポーランド作戦w

リーシング会社さんのマーケティング調査では40平米くらいの新築木造1LDKだと63,000円くらいが家賃の上限ではないかと言われましたが、僕は「 相場は僕ちゃんが決める!」と強気の70,000円にしましたw。しかし、蓋を開けると一瞬でお満室になりましたwww

たぶん、法人需要で住む人は家賃は会社で払ってくれるため、家賃が高くても部屋が広くて駅が近くて新しいところを好んだのではないかと妄想していますw( 妄想乙www )。コロナでテレワークの人は、特に広い部屋がいいのではないでしょうか。

■ 今年建てた2棟のアパートは利回り10%と13%でフィニッシュ

2棟建てたうちの1棟はウッドショックの影響を受けましたが、それでも法人需要エリアのため家賃を相場よりも上げて、なんとか利回り10%を確保できました。

もう1棟は発注時にウッドショックを逃れたのですが、完成時期はウッドショックが直撃していたため、家賃をウッドショック対応価格にすることにより、なんと新築駅前アパートで利回り13%を達成することができましたww

駅近の新築アパートが1LDKで利回り13%とか、控えめに言ってぼくちゃん天才かもしれませんwww

僕ちゃん天才!駅地価新築利回り13%

ポールの家賃はぼったくりだ!という声も出てきそうですが決してそうではありません。ウッドショックやいろんな設備の値上げにより、大手アパートメーカーは家賃の値上げをせざるをえない状況になっています。僕ちゃんは、そんなマーケットの相場に合わせたまでです。

ちなみに今年、富山の新築アパートで、2LDKでお家賃15万円というものを見ました!
しかも駅からかなり遠かったですw。
積算ハウス( 仮名 )風味な高級仕様でしたが、あのアパートはどうなったんでしょうかw( しらんがなw )

ということで、法人需要エリアは家賃を上げても会社負担で住めるので、入居者のニーズに合わせた物件を提供することができれば、今までの利回りを確保することが可能。これはつまり、インフレに強い不動産投資といえるのではないでしょうかw( 知らんけど )

インフしてもわたしは一向にかまわんッッ

他にもあるんですが、長くなったのでまた今度www

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

ページの
トップへ