• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

間違えて買った一種低層の土地にアパートを建てたい!起死回生のアイディアとは?

ポールさん_画像 ポールさん 第84話 著者のプロフィールを見る

2022/12/3 掲載

変質者扱いされながらも一生懸命土地を仕込んで、新築アパートを計画して、図面いじくり回して、銀行に持ち込んでフルローンがついて、建築請負契約して確認申請提出!! これで完璧や!!

天才

と思っていたら、戦前生まれ工務店の会長から電話があり、

「 ここには企画したアパートが建てられん!建蔽率50%、容積率80%の一種低層地域やったぞ!!」

といわれて衝撃が走るwww

キャアアアアアア

いつもやってるエリアですよ、うそでしょー?www

と確認してみると、本当に建ぺい率50%/容積率80%の土地でオワタwww

地図のゼツリン。アワワワ…

というのが前回までwww

■ それでもやっぱりアパートを建てたい!

なぜこんなど素人丸出しのチン事件( 丸出しだけにwww )が起きたかというと、不動産屋さん、銀行様、建築屋さんもいつものメンバーで圧倒的信頼があるため、サクサク進み、どうせうまくいくだろうという気の緩みが原因であるwww

ポールくんとか確認するからヨシ!いつもやってるからヨシ!だれか確認するからヨシ!

これを「 正常性バイアス 」というらしいw

例えば夜中に地震が起きても、「 またか、いつものことだ、今回も大丈夫だろ 」と思いまた寝てしまうが、本当は津波、倒壊、火災など発生していた場合に被害に遭ってしまう・・・、的な感じらしい・・・

今回のはちょっと違うのかなww
詳しくは自分で調べてくださいww
( おいw )

とりあえず、戦前生まれ会長に呼び出され工務店で緊急会議w
「 もうこれはどうにもならんぞ!!」と言われて焦るぼくちゃん!!!

こまったな…ヤバい…

これは本当にやばいwww
ここで脳みそフル回転させて( 約1秒 )考えた四つのパターンはこちら!

  • @ このままなにもせず土地のまま売る
  • A この土地に戸建てを建てて売るか貸す
  • B 80坪あるので二つに割って土地のままか戸建てを2戸作り売るか貸す
  • C なんとしてでもアパートを建てる

こんなところでしょうかwww

みなさんなら何番にしますか?
ここが投資家としてのセンスの分かれどころwww
( 一種低層を買う時点ですでにセンスないよ、とかやめてあげてwww )

この答えの判断によって、数百万円損するかもしれないし、数千万円儲かるかもしれませんw。ここが運命の分かれ道!

全部地獄やないか!!

僕の出した答えは…

Cアパートを建てる、です!!!
やるしかない!!!

ポールタワー

これを逆にチャンスと捉えて、突き進むのだ!!!

「 会長!今まで数々の困難を乗り越えてきたじゃないですか、僕は絶対に諦めません!ここにアパートを建てたいです!逆に考えると一種低層でも建てられるアパートを作るにはどうしたらいいかを考える絶好のチャンスですよ!!!!」

オレは三井ポさし…あきらめの悪い男…こういう展開でこそオレは燃える奴だったはずだ…!!

そう言うと、戦前生まれ工務店の会長は、「 よう言うた!!それでこそポールくんや!そこまで言うならうちの若いもんも呼んで知恵を出してやるわい!!」と、社員さんを集めて本当に重要な会議を開いてくれました!!

全員で知恵を絞り、針の穴を通すようなうすい望みにかける!!

もう俺には図面しか見えねえ

しかし、容積率クリアのため部屋数を減らすと利回りがさがる。

2階は30%しかつかえない部屋数へらさないといけない

かと言って真四角の二階建てにすると土地が余る、つまり建蔽率が余る…。

1階40%+2階40%=80%。つかえたはずの土地10%あまる

そもそも建蔽率50%、容積率80%をフルに活用してアパートを建てようと思ってもロスが生まれるので、とても効率が悪くなるのだ…( 当たり前ですがwww )
というわけで、いい案は特に出ないwww

なぜオレはあんなムダな時間を…

おいwww

■ 起死回生のナイスアイディアが浮かぶ!

ここで自称「 不動産の神様に愛された男 」と言われた僕ちゃん、神様からひらめきの啓示を与えられるwww

ドゴーン!!キターーーー!!

「 そ、そうだ…これだ…。これをあぁしてこうして、ゴニョゴニョゴニョ…」

ゴゴゴゴゴゴ・・・
おぉいけるぞ、いける!!!
これしかない!!!!

希望が見えたぞ!!!!
見える、見えるぞ!!

よめる!よめるぞ!

ワイの天啓を与えられたアイデアとはなにか!

それはズバリ!!
ガレージハウスだ!!!

ザ・男のロマン!!

これは新築投資家でも意外に知らない人が多いのだが、ガレージは建蔽率には入るけど、容積率には入らない場合があるのだ!!( あってるよね?w )

どういうことかというと、「 車庫の容積率不算入 」というのがあり、建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができるのだ!!!

つまりどういうことかというと、このガレージ部分をアパートにフル活用することにより、建蔽率50%、容積率80%という中途半端な数字をフルに活かせることができるのだ!!( 詳しくはプロに聞いてくださいwww )

さらに!!
お家賃天国富山では新築ガレージハウス1LDKはお家賃10万円から13万円程度で賃貸されており、空きがない!! 利回りもなんとか確保できそうだ!!www
このアイデアを工務店の皆様に伝えてみた。

「 おぉ、これならいけるかもしれんぞ!!!」
「 さすがポールさんですね!!」
「 ちょっと作ってみます!!!!」

と言って、さっそく図面を作り直してくれることに!!!!
そしてできた!!!!

なんと! 建蔽率49%!容積率79%!
奇跡の図面ができました!!!www

ガレージハウス図面-1
ガレージハウス図面-2

こ、これだ!!!!
ぼくちゃん天才!!!!!www

■ 建築確認申請を通して、いよいよ着工へ!?

あ、本当の天才は戦前生まれ工務店の皆様でした、ありがとうございます(´;Д;`)
建築費も変わるので計算し直して、見直した結果、
妄想利回りはなんと10.5%!!!

ガレージハウス10,5000円、1LDK6,5000円×6室、月49万円×12か月=年588万、土地+建築=5,600万、588÷5,600=妄想利回り10.5%!!

利回りも確保できました!!!!
やったー!!!!( 妄想乙www )

そして建築確認申請を通して、ついに着工!!!!www
きたー!!!

南ーw ツモー!! ドゴーン!!

長かった…時間を大幅にロスしたがあとは完成を待つだけだ…!!!
3月完成まで時間がないがまだ大丈夫だ!!!!

天才!イエイ

と思っていたら、信じられないような更なる事件が起きるのでした・・・!!!!

次回も要チェックや!!(彦一)

つづく

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

ページの
トップへ