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自宅は借りるのが良い?買うのがよい?自分の最善策を考えて。

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第13話 著者のプロフィールを見る

2022/4/12 掲載

私、大家のプーさんのコラム連載13回目をご覧頂き、ありがとうございます! コラム13回目は、「 自宅は借りる?買う?」をテーマに、お話をさせて頂きます。

■ 永遠のテーマ。自宅は売買か、賃貸か

自宅は売買かvs賃貸か。これは不動産の永遠のテーマでしょう。僕の答えを先に伝えると、条件付きで「 売買 」です。

僕は、ここ5年間で6回の引越しを経験しました。うち2回が賃貸、1回が妻の家( に転がり込んだのです ww )、残りが売買で3回です。そして、昨年3つ購入した自宅の物件のうち1軒を売却して、利益確定しています。

■ 僕が自宅を買う背景と理由

まず、僕が自宅を買う「 背景 」。これは「 5年以上、その家に住むか否か 」と、「 購入対象の不動産の’’ 立地的 ’’価値が目減りしなさそうか?」でざっくりと決めています。

僕は今34歳なのですが、結婚して自宅を最初に買ったのは、28歳の時でした。理由は「 妻が引っ越ししたい 」と言ったからですww。

僕が妻にメロメロだからなのか、逆らえないのか、それはここでは触れませんが、当時僕は妻に「 家を買おう 」と言いました。5年位では、大きく僕たちの人生は動かないだろう。そう思ったからです。

ただ、僕たち夫婦は、これを「 終の棲家 」としては購入しませんでした。始めての自宅は、東急東横線沿線の、55u前後の駅近、中古区分マンションでした。いずれ売却する。その目線で、資産性がある物件を探した結果でした。

しかしこの自宅は、1年半という短い期間で退去しました。当初は5年以上住む予定で買ったのですが、僕がビジネスを大きくしたいという理由で、妻に退去を了承してもらいました。

この時妻は、即答でOKしてくれました。今考えれば、僕の成功は彼女ありきだったと回顧します。僕と妻には、生後3か月の娘もいたのです。次は、5年は住まないだろうと思って北関東へ。

そして築30年超の中古戸建賃貸に引っ越しました。時間がなくて内見もせずに引っ越したので、いざ住むと妻のストレスがピークに…。間もなく、僕たち家族は新築アパートへ移ります。その後転機があり、僕は結局セミリタイヤするのです。

■ 話を戻します。自宅の売買vs賃貸

皆さんを、だいぶ僕たち家族の人生に巻き込んでしまいました ww。話を戻しましょう。自宅の賃貸vs売買、この答えはどちらが正しいのか。

賃貸 →
法人を上手く使える人限定ではあるが「 法人名義で契約し、社宅として経費にできるか 」
売買 →
買った金額以上で売却ができるか? もしくは、売却額−購入原価がマイナスの場合、保有期間の月数で割ると相場賃料よりも割安か?

以上が判断の分かれ目かと思います。僕は、その両方を駆使しました。ですから、賃貸も売買も、いいとこ取りができたのではないかと思います。同じお金を払うのでも、知っているか否かで、だいぶ差が開きます。

知らないことは損。そして、それを活用しないことは、更に損であり、愚かです。

■ 僕が「 自宅購入 」が好きな理由

もう一つ、ここまででお話していなかったことに触れさせて頂きます。

それは、

  • 住宅ローンを利用して自宅購入すると「 団信 」(団体信用生命保険)が付帯すること。

  • 住宅ローン控除もしくは3,000万円控除(売却時)が利用できること。

  • 住宅ローンの金利はとにかく安いこと。

です。

僕が重視しているのは、「 団信 」です。人は、いつどうなるかわかりません。僕は、できれば長生きしたいです。そして無闇に長生きしたいというよりも、家族が生きている間は、僕も生きていたいと願っています( その割にビールをたくさん飲んだり、不摂生をしたりしていますが ww )。

保険は、法人の経費になる全損保険は掛けていますが、自宅( 住宅ローン )こそが最強の保険商品だと思っています。

■ 去年1軒目の自宅を売却。結果は200万円のプラス

冒頭で書いたように、4年超保有した自宅を去年売却しました。一般的には、業者さんに売ると「 安く 」なると言われていますが、僕は業者さんにご購入頂きました。

実は、北関東へ引っ越した際に、その翌々月から自宅を賃貸に出したのです( ※住宅ローンを組ませて頂いた金融機関の承諾は頂いた上で、です )。

そして、2年半経って、「 そろそろ1軒目の自宅を売りたいけど、空室になった方が高く売れるのにな… 」と思っていた矢先に、退去のお知らせが来ました( 嬉しいことに、入居者さんにお子さんが生まれ、ご実家近くに引っ越したいという理由でした!)。

すぐに売りに出したところ、1か月で業者さんの買付が入り、決済を迎えました。

後日談ですが、この物件は、その後業者さんは損切りをして売ることになりました。「 さすがに高すぎるな 」と思いましたので、業者さんの買付金額で売るという判断が功を奏した形となりました。

2,000万円くらいで購入した初回購入の自宅でしたが、結果として200万円( 1割 )のプラス。そして、1年半の期間を無料で住み、2年半の期間の賃料CFを受け取った上での利益となりました。

結果論でしかありませんが、利益が出た物件となりました。元々僕はこの物件をあと15年くらい持つつもりでいました。購入金額よりは安くなったとしても、賃料として回収しようという考えでしたが、市況が良かったので、今売るしかないという判断をし、その通りにしました。

あくまで市況が味方しただけの結果論ではありますが、不動産業界に身を置いているからこそ、売り時をミスしなかった好例だと思います。

■ 不動産は、時間を味方につけるか、正しい判断を瞬時に行なうか

ペーパーアセットや現金と違い、売る時には「 誰に頼むか 」と、「 いくらで売るか 」を選択しなければなりません。ペーパーアセットと違い、「 成り行き売り( 今の相場で、今すぐに売る )」ができません。

知っている人にとっては資産ですが、知らない人にとっては、「 困ってしまうモノ 」でしかないと思います。

後に引き受ける人のことを考えてこそ、本当の不動産投資家だと思っています。ですから、僕名義で持っている自宅を含め、全ての不動産の向こう10年の戦略と、売り時と売る金額、指値を受けても良い金額までを、全て数枚のエクセルシートにまとめています。

家族のために、団信が使えるという理由もあって買った自宅、そして収益不動産。この世界で生きてきて、知見を得た僕がいなくなった世界が、家族にとって不幸なものにするわけにはいきません。

■ 今日、このコラムで何をお伝えしたかったのか

それは、「 自宅が賃貸かvs売買か 」ということではなく、「 家族のためを考えた最善の選択 」とは何か?ということです。

僕は、上記の通り、「 自分の人生 」に不動産を通して、保険を掛けています。そして、勝手な僕の誇りでもあるのですが、家族の誰一人も、僕の保証人or連帯保証人にしていません。僕の金銭的責任は、僕だけで終わらせたいからです。そうしないと、死んでしまった後の僕は安心できません ww。

僕は自分の命に「 団信 」を掛け、自宅を持っているということに対して、誇りを持っています。ちょっと歪んでいるかもしれませんが、それが僕の生きがいです。

自分の命を懸けてでも、家族に残したいもの。その一つである自宅を毎日見るたびに、おかしいかもしれませんが、僕の自尊心は満たされます。

最も大切である「 自分の命 」に保険を掛けてまで守りたい家族と、その家で暮らす。そして、万が一の時には、その家は妻に渡り、家賃の心配なく、家族が暮らすことができる。もちろん、売ってお金にして、更に有効活用してもらっても良い。

僕は、自分が最も勉強した不動産というモノに、自分の家族の将来を託しています。そんな風に思える家族愛や自宅の在り方もいいじゃないかと思い、今日のコラムを書かせて頂きました。

今回の最後は重かったでしょうか ww。でも、重くても良いと思っています。大切なことというのは軽くはありません。

命は有限ではありません。僕は、いつその時が来ても後悔のない毎日を、家族と共に生きています。その結果、僕は「 自宅購入 」を選択しました。

皆さんも、ご自身や大切な人にとって、最善の選択をなさって下さい。ご自身の最善の選択だと思えれば、賃貸でも売買でも、結局はどちらでもいいのです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大家のプーさん

ooyapoohsan

専業大家
横浜在住、家族は妻と二人の娘

Twitter: @ooya_the_pooh
Blog: 不動産収入で週休7日生活
Note: 週休7日ネオニート大家
Stand.fm: 毎日ステイホームで不動産投資生活



■ 主な経歴

□1988年
東京都に生まれる

15才〜22才まで音楽に明け暮れる

好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

□2010年(22才)
大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

□2013年(25才)
不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

主に不動産仕入の営業マンとして働く

やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

□2016年(27才)
収益物件専門の仲介・買取会社を起業

相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

□2018年(30才)
管理会社を起業
地方の不動産会社の会社役員等を兼務
業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

□2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
専業大家となる

□2020年(32才)
SNSやセミナー等で情報発信を始める

□2021年(33才)
北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

□2022年1月時点
家賃"CF"は約3,000万円
借入は公庫の無担保枠約1,700万円のみ
長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化



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