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借金をして新築投資をしたのに物件が「完成しなかった」投資家たち

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第28話 著者のプロフィールを見る

2022/11/25 掲載

私、大家のプーさんのコラム連載28回目をご覧頂き、ありがとうございます! コラム28回目は、【 新築が建たなかった大家さんとそこで得た教訓 】をテーマに、お話をさせて頂きます。

■ 新築投資をしたのに物件が「 完成しなかった 」人たち

僕のことをご存知の皆さんは、「 中古戸建、中古アパートをメインとした大家さ というイメージがあると思います。事実として僕は現在、新築アパート/マンションを現在保有しておりません。

ただ、もしも僕が「 融資で拡大する 」パターンを選んでいたとしたら、新築をやります。今は「 拡大はしない 」方針であるために、中古ばかりで新築を保有していないというだけです。

そんな僕は業者時代( 特に3年前まで )、アパート用地の販売や仲介を多く扱っていました。アパート用地を買っていく人は、レベルの差はあれども全員「 投資家 」なので、営業の必要がなくやりやすかったです。

別の言い方をすれば、僕は当時、質問が多い( 素人だろうと思うような )お客さんは、こちらの手間が増えるので、極力避けていました。その代わりに、「 投資家の方が勝手に判断して買っていく 」投資系の商品を多く扱っていました。

新築の土地を買っていく投資家さんには、建築会社を紹介することもあります。その時に意識していたのは、ただ「 建築費が安い 」「 利回りが出る 」という理由で建築会社を紹介しないということです。

「 建築会社を抱き合わせで売る 」ような「 売建 」の仲介案件もやりました。中には調べるとヤバそうな会社とわかり、融資審査寸前で、お客さんに「 僕から紹介したのにごめんなさい、この物件は“買い”ではないです 」とお伝えしたこともあります。

※売建:建売とは違い、売ってから建てる ので売建と不動産業界では言われています。

そんな中、ショックなことが起きました。僕が建築会社のリスクを理由に「 これは買いではない 」と仲介しなかった案件を、まさかの「 売主業者直で 」持ち込み直したお客さんがいたのです。

※後からその理由を聞いたところ、「 プーさんは、『 建築会社が怪しいからやめろ 』と言って扱いをやめてしまったが、利回りが高いのでどうしても諦めきれなかった 」と話されていました。

不動産業界のルールからいって、私の紹介で当初案件を進めていた物件について、仲介会社( 私 )抜きで売主さんと買主さんが直接やりとりすることは、本来ならない話です。( 一瞬、「 抜かれたのかw 」と思いました )

そんなわけで、その方は私の反対を押し切って、売主さんと直でその新築案件を進めていました。そして、僕が斡旋した銀行で融資も通り、工事が始まったのです。銀行からその物件のために7,000万円超のお金を借りたということでした。

■ 工事の途中で建築会社が夜逃げ

しばらくした頃、その投資家さんから、僕に連絡がありました。内容は「 助けてほしい 」というものでした。予想通りというかなんというか、トラブルに巻き込まれてしまったのです。

何が起きたかというと、建築業者さんがお金だけ振り込ませて、工事を完成させないまま「 夜逃げ 」してしまったのです。そして困った末に、僕のところに相談に来られたというわけです。

僕は、はっきりとこう言いました。「 途中まで進めておいて申し訳なかったですが、あのとき私は、売主業者&建築業者さんに信用できない点があるから、本格始動させる手前で断念しましょう、と言いましたよね 」。

そして、「 上棟が済んだ段階まで来て別の建築会社にスイッチすることは相当難易度が高いです。それに、そもそも物件を紹介した私を飛ばした買主さんを助ける義理はありません 」とお伝えしました。



その後も電話を頂いたり、訪ねてこられたりしましたが対応しませんでした。僕が売ったわけではありません。逆に止めたのに、自ら売主さんと進めることを選んだ( 正確には破談にした後に復活させた案件 )方をフォローする理由はありません。

この方の話を聞いた時、「 やっぱり信用できる人と組んで仕事をしないと、こうなってしまうんだな 」と思いました。

この投資家さんには気の毒ですが、この経験は不動産業者としての僕に、素晴らしい教訓を与えてくれました。今でも心に刻まれています。

そして最近、その物件の謄本をあげてみたところ、差し押さえられた後に強制売却されたことがわかりました。明らかに債務整理が行われた様子でした…。恐らくこの方が不動産にカムバックすることは二度とないでしょう。

■ 根拠のない判断に基づく物件購入はやめよう

私はこのコラムで、次のことを皆さんに伝えたいと思います。

「 新築( 特に既に建っている、建売物件以外 )は不勉強な状態でやるものではない 」
「 知識もないのに、信用できるかわからない売主と直取引をするのは危険である 」


ちなみに僕自身も最初は、不動産の知識は全くありませんでした。ですので、不動産会社に入社して勉強しました。今だって、「 不動産の事を完璧に知っている 」なんてとても言えるレベルではありません。

ですから、「 自分が判断しきれない/知らない/リスク管理できない物件は買わない 」と決めています。何度も書いていますが、勝つことよりも、「 大きな失敗をしない 」ことの方が不動産投資では大切です。

最近、また新築でのトラブルの話を聞く機会が増えました。1件や2件ではないですし、2〜3社の建築会社名も浮上しています。そのため、改めて注意喚起が必要だと思い、今回のコラムを書かせていただきました。

最後に、「 根拠のない自信 」は持つべきものと思いますが、「 根拠なき判断に基づく物件の購入 」はやめましょう。これ以上、不動産で破産する人が増えないことを願います。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大家のプーさん

ooyapoohsan

専業大家
横浜在住、家族は妻と二人の娘

Twitter: @ooya_the_pooh
Blog: 不動産収入で週休7日生活
Note: 週休7日ネオニート大家
Stand.fm: 毎日ステイホームで不動産投資生活



■ 主な経歴

□1988年
東京都に生まれる

15才〜22才まで音楽に明け暮れる

好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

□2010年(22才)
大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

□2013年(25才)
不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

主に不動産仕入の営業マンとして働く

やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

□2016年(27才)
収益物件専門の仲介・買取会社を起業

相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

□2018年(30才)
管理会社を起業
地方の不動産会社の会社役員等を兼務
業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

□2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
専業大家となる

□2020年(32才)
SNSやセミナー等で情報発信を始める

□2021年(33才)
北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

□2022年1月時点
家賃"CF"は約3,000万円
借入は公庫の無担保枠約1,700万円のみ
長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化



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