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1万円で買った2つの戸建の今。高く買う者はマーケット内での弱者である

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第29話 著者のプロフィールを見る

2022/12/9 掲載

私、大家のプーさんのコラム連載28回目をご覧頂き、ありがとうございます! コラム29回目は、【 今年初めに購入した2件の1万円戸建。それぞれの現在 】をテーマにお話をさせて頂きます。

■ 今年の初めに購入した1万円戸建の今

僕が1〜10万円で物件を購入するようになったのは、ここ3年くらいです。「 1万円で物件を購入する 」なんて、数年前までは夢にも思いませんでした。購入できるとも思いませんでしたし、たいていは手間がかかるので、取り組まなかったということもあります。

ただ、ここ最近は、10万円以下で物件を購入する事がとても増えています。築古戸建/アパート投資に特化するようになったのがここ3〜4年だからというのが大きいです。

それまでは不動産業者として転売を手掛けていました。その後、大家さんとしての家賃収入をある程度持とうと思ってから、このような動きが多くなりました。

本題に入ります。
年初に購入した1万円の戸建が2つあります。それぞれ、購入当初は下記のような内容でした。

1)千葉県千葉市に所在する築40年程の戸建
駐車場なし/残置物少々
残置物撤去に20万円程、リフォームに50-70万円程を見込んでいた

2)茨城県に所在する築35年程の戸建
駐車場1台/残置物大量
残置物撤去に30万円程、リフォームに50万円程を見込んでいた

それぞれ、賃貸需要の存在は何となく把握していたエリアでした。また、レベルとしては、僕が考えるに同程度の物件です。( 千葉の方は駐車場がないですが )

■ 2つの1万戸建ての10カ月後

この2つの戸建は、10カ月たった時点で次のような状況でした。

1)千葉県千葉市戸建
→物件価格1万円で購入
→残置物撤去にて12万円支払い( 想定の6掛け )
→リフォーム未着手( 想定50〜70万円 )

【 状況 】購入後10カ月経っても空室。リフォームも未着手
想定利回り6,600%だが、実質利回り0%( 税金/保険などでマイナス )

2)茨城県戸建
→物件価格1万円で購入
→残置物撤去にて15万円( 想定の半分 )
→リフォーム費にて25万円支払( 想定の半分 )

【 状況 】購入後約6カ月で家賃5.5万円にて賃貸客付完了
表面利回り:6,600%、実質利回り:約100%

※皆さんに注目してほしいのは表面と実質の差ですw。表面利回りとは、何のためにある指標なのでしょう…。

このように、一つはまだ残置物撤去が終わったところ、もう一つは客付けまで完了となりました。客付けまで終わった茨城県の戸建は、同時期に他の物件をかなり買っていて時間をとられていた事もあり、購入からリフォーム完了までに4カ月かかりました。

さっさとやれば1カ月後にはリフォーム完了まで終えられた物件です。本件でのマイナスポイントは、「 リフォームが購入後1カ月以内に完了するような物件を、4カ月かけてしまったこと 」といえます。

とは言え、リフォームは僕がいつもお願いしている多能工業者さんのスケジュールが一杯で待つほかがなかったですし、この方のおかげで安く済んでいますので、改善点が、「 他にも多能工さんを増やす 」以外に見つからないところが反省内容です。

もう一つの戸建については、リフォームが終わるのに時間がかかったどころではなく、まだリフォームに未着手です。

皆さん、いかがでしょうか。ここまでご覧頂いて、「 大家のプーさん、物件を買ったのに貸してないなんて本当にバカなやつだな!! 」と思われたでしょうか。

その通りですw。悲しいですが、機会損失は認めざるを得ません…。

■ 千葉の物件の購入は失敗なのか?

そんな感じで、買って10ヶ月も経つのに貸せていない物件がありました。しかし、僕は時間が戻せたとしても、「 千葉の物件を買わない 」という選択はしないでしょう。というか、絶対に買います。

ちなみに、僕が千葉の物件をほったらかしにしていた理由は下記の通りです。

・千葉市には、自分のチームができていない( 電話一本で客付けが進むような懇意の管理会社さんや工事職人さんがいない )

・戸建1件のために、上記のチームを作ろうと思う気力も体力もない

ですので、また買ってもきっと空室のままです。大家業は空室のままだと収入はいつまでも入らず、固定資産税等の税金支出ばかりが重なっていきます。大家さんとしては完全に失格です。でも買うのです。

なぜ買うのか?
「 明らかに、少し手を加えれば数百万円の価値があるものである事には変わりがない 」からです。

1年空室のままかもしれません。2年空室のままかもしれません。それでも、3年目でヒマになり、協力業者さんが見つかった時に賃貸付けまで進むかもしれません。

大家さん失格といわれそうですが、そんな感覚で購入決定しています。ギッチギチに生産性を高めるのが正解だという方もいるでしょうが、僕はもっとゆるい感じでやっています。もちろん、利益を得るチャンスはいつも伺っています。

■ 250万円で売れていった千葉戸建

先日、懇意の業者さんと電話で話していて、「 何か売ってくれませんかね〜 」といった話になりました。僕はなんとなく、1年弱も手つかずだった千葉の戸建の話をしました。

すると、「 うちの会社で買わせてくれませんか? 」と言われたため、先日売却となりました。( 1年以内の短期売買となりますが、この物件は業者免許を保有する会社で購入しています )。

正直に言うと、この物件は購入の段階で、「 短期で売れる可能性がある 」と思っていました。ですので、大家業として賃貸付けしても利益を出せる物件でしたが、業者免許を保有する会社で購入しました。

そして結果として、250万円という金額で購入して頂きました。知り合いの業者さんでしたので割安での売却としましたが、それでも粗利益は200万円程出ています。

自分の人件費としては、内見に半日かけ、残置物撤去&現場手入れのご依頼( 電話 )で計3時間くらいかけたでしょうか。

大家さんとしては、千葉の戸建は失格でした。僕がある程度時間をかけてバリューアップすれば、250万円以上になったはずですので、事業家としてもアウトです。( 本来なら600万円を狙えたと思っています )

ただ、一方で、「 仕入が安かった 」という理由で、安価で売ったにも関わらず200万円程の利益が出たという結果は悪くないともいえます。先述の通り、「 明らかに安かった 」という事が証明された瞬間でした。

不動産投資で勝つためのポイントは、安く買うか、高く売るか。もしくは両方か。

一般的には、高く買う人はマーケット内での弱者だと定義できます。また、クレームとは往々にして「 売った時/貸した時 」に出てくるものですが、安めに出すことで吸収できると考えています。

そのため、僕は仕入に力を入れています。「 良い仕入ができないなら、物件は買わなくて良い 」とすら思っています。

最近、「 とにかく買って始める 」的な事を言う人が増えていますが、僕はそうは考えません。「 安く買って始めるために、どうすれば良いか 」を考えぬき、それをひたすら行動に落とし込むことを僕は初期の頃からずっと意識しています。

「 行動の前に戦略/戦術ありき 」

不動産は、一発の失敗が後手に響きます。絶対に譲れない部分と多少ゆるくてもいい部分。このメリハリが大切です。一つ言えるのは、とりあえず始めるようなものではない、ということです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大家のプーさん

ooyapoohsan

専業大家
横浜在住、家族は妻と二人の娘

Twitter: @ooya_the_pooh
Blog: 不動産収入で週休7日生活
Note: 週休7日ネオニート大家
Stand.fm: 毎日ステイホームで不動産投資生活



■ 主な経歴

□1988年
東京都に生まれる

15才〜22才まで音楽に明け暮れる

好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

□2010年(22才)
大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

□2013年(25才)
不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

主に不動産仕入の営業マンとして働く

やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

□2016年(27才)
収益物件専門の仲介・買取会社を起業

相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

□2018年(30才)
管理会社を起業
地方の不動産会社の会社役員等を兼務
業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

□2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
専業大家となる

□2020年(32才)
SNSやセミナー等で情報発信を始める

□2021年(33才)
北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

□2022年1月時点
家賃"CF"は約3,000万円
借入は公庫の無担保枠約1,700万円のみ
長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化



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