• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

「物件を買えばゴール」と思っている愚かな人々。僕がネガティブな情報を発信する理由

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第4話 著者のプロフィールを見る

2021/11/30 掲載

私、大家のプーさんのコラム4回目をご覧頂き、ありがとうございます! 今回は、【 大家になる事を勧める人が多いからこそ、僕はネガティブ情報を発信したい 】ということをテーマにお話をさせて頂きます。

■「 物件を買えばゴール 」と思っている愚かな人々

「 愚かな人々 」とは何事だ? 失礼だ!ふざけるな! そう思われた方もいらっしゃると思います。

失礼ですが、そう思ったあなたはきっと心のどこかで「 物件を買えばゴール 」と思っていたのではないのでしょうか。

以前のコラムでもお伝えした通り、物件の購入について相談を受けて、「 買うべきではないと思います 」と僕が答えたけれど、それでも購入した方の何人かが、実際に命を失ったり、破産したりしています。

不動産で「 家族と自分の人生を豊かにしよう! 」とした人たちが、逆の結末を迎えたのです。あの時、「 殴ってでも止めるべきだった 」と今は思っています。( 実際に殴ったら暴行罪ですが )

だからこそ今は、殴るのと同じくらいの強めの言葉で発信すると決めました。

「 物件を買えばゴール! 」
「 プロである業者さんの言う事を聞いて買えば間違いない! 」

そう考えているとすれば、はっきり言いますが、あなたは愚か者です。考えを改めてください。不動産での失敗は時として取返しのつかない事になります。

■愚かな投資家にならないために

僕が考える物件を買う前にすべき事です。

@自分で「 その賃料が適切か? 」を確認する
A自分で空室損や運営コストをシミュレーションし直す( できれば頭の中だけでできるレベルがベスト )

少なくとも上記の2点ができなければorやる気にならなければ不動産投資はしない方が良いと思います。「 しない方が良い 」というよりも、するべきではありません。

僕は、「 不動産投資をしましょう! 」というよりも、「 わからないなら不動産投資はやめておきましょう! 」という言葉をお伝えしたいと思います。

楽して儲かる世界などありません。その証拠に、これまで「 楽して儲かろう! 」と思って不動産業界に参入して、失敗した人をたくさん見てきました。

■ 投資家を「 エンド 」と呼ぶ、その意味

「 エンド 」

不動産業界以外ならば、「 エンドユーザー 」という意味で使います。一方、不動産業界では、「 この物件の価値がマイナスになる寸前のところで買う人 」という風に使われていることが多いです。

不動産業界に飛び込んだ9年前、僕がまだサラリーマンだった時も、その後で独立して一人社長としてやっている今も、「 エンド 」という言葉はそういう意味として使っています。

「 それで、最終的にエンドだと出口は〇%で見込むんだ? 」
「 エンドだったら〇%あれば売れるよな 」

僕が不動産会社に入社した新人の頃、周りでこういった言葉が飛び交っていました。

僕がいた会社は投資用不動産業界の中では比較的良心的な部類の会社でした。しかし、僕が最初に売った不動産は「 今の僕でも、当時の僕でも絶対に買わない 」不動産でした。

利回り7%台、昭和60年代築、埼玉県中心部の駅近徒歩3分圏内のRC。稼働率はほぼ100%で積算が売価を超えていたため、「 融資は問題ない 」物件でした。( こういう物件が当時は一番売りやすかったです )。

いわゆる「 エンド値の中では買いの部類 」で、飛びついてきた何人かのうちの1人の方が買っていきました。買主は地主の息子さんでした。「 地主の人なら資金も潤沢だし、フルローンもついだみたいだし、まあいいか 」。僕はそう思いました。

ちなみに、この方が買った理由は、「 自分の手元資金をほぼ出さずに、毎月CFが入ってくる。駅からも近いし、積算価格も高いから 」でした。

反対側にいる僕が買わない理由は、「 2億円の借金をしても年間250万円前後の手残りしかないから。2億円借金をするのに対して割が合わないから 」です。失敗ではないが、成功でもない気がする。そんな物件でした。

この原体験があり、「 自分が買いだと思わない物件を売らないで済むような仕事をしたいな 」と思うようになりました。( 本件コラムの内容とは逸れますが、この経験が僕の独立を早めました )

これは正直、言い辛いことなのですが、僕はこの頃、不動産投資家さんの本を貪るように読んでいました。なぜ読んでいたか?というと、投資家さんが、「 どんな物件を、どんな場所で、どんな条件で買っているか 」を知りたかったからです。

これが「 エンドが買う値段 」「 出口の情報 」だと思って読んでいました。業者とエンドの間にはこれくらい大きな溝がありました。なぜこれを敢えてここで発言したか。この意図を皆さんに考えてほしいと思います。

■ 成功している投資家たちが言っていたこと

その後、僕は業者として様々な投資家の方とお会いしました。面識を持った方は500人以上。しかし、サラリーマン時代から今までで、僕の紹介で収益物件を購入して頂いた方は今でも名前を言えるほど限定的です。

逆に言うと、ほとんどがリピーターさんとの取引でした。彼らはいわゆる目利きができる投資家です。その多くの方たちが、下記のようなことを仰っていました。

「 良い不動産とは買った瞬間に売っても儲かるし、持っている間も儲かるものだ。それができれば、どんなボロボロの不動産でも買うし、それが無理ならどんなに好立地で見た目が素敵な物件でも買わない 」

僕自身も同感ですし、今もこの言葉を大切にしています。一方、こういう考えを大事にされる方もいらっしゃいます。

「 手元資金を使わずに融資が使えるから買う 」
「 評価(積算)が出るから買う 」
「 利回りが高いから買う 」
「 土地値が出るから買う 」

これを否定はしませんが、僕自身はこのような条件で物件を見ていません。唯一、「 利回りが高い 」には目が眩みますが、それよりもやはり、前述の言葉の方を大事にしています。

良い不動産は、「 売って良し、持って良し 」です。どちらが欠けても買わない。これが最も大事なことだと思っています。

■「 売って良し、持って良し 」とはどういう物件か?

では、「 売って良し、持って良し 」がどういう物件なのでしょうか? 僕は答えを教えません。今これがわからないなら、わかるまで勉強すべきです。

勉強してもわからないなら、更に勉強するべきです。それでもわからないなら、不動産はやめるべきです。そして、不動産以外のことでも、同様であるべきです。

不動産投資をしている100%の方が成功していますか?
FIRE( 脱サラ )している100%の方が成功していますか?
起業をしている100%の方が成功していますか?

100%はさすがにないよ…とは思いながらも、「 自分は成功するだろう 」と、何の努力もせずに思っていませんか?( あえて、根拠のない自信、裏付けもない自信、とは言いませんが )

テンションが上がっている時は、僕もそうですが成功者の言葉ばかりが目に留まります。しかし、「 失敗する人達が、なぜ失敗し、どこで躓いたのか? 」も見てみて下さい。むしろ、そちらを見てほしいです。

失敗者の理由はたいてい、「 自分で何とかできない金額の融資額を組み、それが返せなくなった 」であるはずです。少なくとも、私が見た失敗者たちはそうでした。

■ ネガティブ情報を発信する理由

次に、怖い事実をお伝えします。大成功( 家賃収入が十億円等 )している不動産投資家が成功した理由も、「 とにかく融資額を積み重ね、物件を買いまくった。レバレッジをかけた 」ことであるはずです。

失敗と成功は紙一重。
バカと天才も紙一重。

不動産における、「 紙一重 」の差とは何か。今の僕には明確にわかります。読者の方は、この差が何か、説明できるでしょうか?

その解釈・説明ができない限りは、まだ不動産投資は早いのかもしれません。少なくとも、大きな借金をする段階にはないでしょう。

不動産はそんなに甘い世界ではありません。投資とは夢物語ではなく、打てるボールだけを打ち続ける、大変地味な作業だと思います。( これは僕自身、物件を無理して買うか悩む時に自分に言い聞かせる言葉でもあります )

大家になる事を勧める人が多い中で、あえて僕はネガティブ情報を発信します。そしてこれからも、僕はネガティブ情報を発信します。

その理由は、不動産で不幸になる方が減ってほしいからです。それが誰かを救うことになるかもしれないと、信じているからです。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ 大家のプーさん

ooyapoohsan

専業大家
横浜在住、家族は妻と二人の娘

Twitter: @ooya_the_pooh
Blog: 不動産収入で週休7日生活
Note: 週休7日ネオニート大家
Stand.fm: 毎日ステイホームで不動産投資生活



■ 主な経歴

□1988年
東京都に生まれる

15才〜22才まで音楽に明け暮れる

好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

□2010年(22才)
大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

□2013年(25才)
不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

主に不動産仕入の営業マンとして働く

やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

□2016年(27才)
収益物件専門の仲介・買取会社を起業

相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

□2018年(30才)
管理会社を起業
地方の不動産会社の会社役員等を兼務
業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

□2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
専業大家となる

□2020年(32才)
SNSやセミナー等で情報発信を始める

□2021年(33才)
北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

□2022年1月時点
家賃"CF"は約3,000万円
借入は公庫の無担保枠約1,700万円のみ
長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化



ページの
トップへ