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「専業大家さんの破産案件です。買いませんか?」。FIREを目指す大家さんに伝えたい「予実管理」の重要性

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第58話 著者のプロフィールを見る

2024/5/18 掲載

今日も、私 大家のプーさんのコラム連載をご覧頂き、ありがとうございます!コラム58回目は、【FIREした大家さんの物件が差押えになった理由】をテーマに、お話しさせて頂きます。

■専業大家さんの破産案件です。買いませんか?

いつもお世話になっている仲介業者さんから、「専業大家さんの破産案件です。買いませんか?」と連絡がありました。僕はそういう事がないように努めているつもりですが、一瞬ドキッとしました、、、

不動産の売却には、様々な事情があります。ただ、そんな事に構っていては、いくら時間があっても足りませんので、この物件に対しても、購入検討目線をひとまずお伝えしなくては と思った矢先、仲介さんからこのような言葉がありました。

「まあそんなに安くならないですし、プーさんに購入して頂こうとは思ってないんです!それよりこの売主の大家さんの話、聞いて下さいよ、、、」

お聞きすると、下記のような内容で差押えになったようでした。

・自己資金のある限り、ひたすら物件を買っていた様子だったが、不動産取得税が払えなくなり、それで差押えを食らった。

・銀行の返済も、時を同じくして、空室が増えたタイミングで「返済額>家賃収入」となる月があった。よって銀行返済も遅れており、本件は市税を滞納していて差押えになっているが、銀行から「売って欲しい」との依頼で売却となった。

何ともイケイケな大家さんだなあ、、と思いつつも、自分もそうならないように気をつけようと思う他ありませんでした、、

■不動産は予実管理が重要

今回のコラムで、皆さんに僕がお伝えしたかった事。
それは、「予実管理はしっかりしましょう」ということです。

Twitter(現X)を見ていると、「急に固定資産税の請求がきた!!」などという投稿があります。気持ちはよくわかります。そうでもしないと、やっていられない気分になりますので、、。

恐らく、投稿をしている皆さんは、ギャグだったり、写真をアップしないとやり切れない気持ちからそうしているのでしょうが、もしも本当に、「急に来た!!」と慌てている状態でしたら、それは本当にまずいです。

お金に余裕があれば、急に来ても何とか支払えるでしょうが、余裕がなければ支払いができなくなる可能性があります。そうなれば、俗に言う、「黒字倒産」状態になってしまうので、予実管理はしっかりしましょうという事です。

大家さん界隈を見ていると、確定申告・法人決算を自分で行う方がいますが、余程税務に精通している方以外は危険だと思います。上記の通り、「納税のスケジュール管理」ができませんし、やっているつもりでも知識不足で漏れているかもしれません。

更には、銀行融資を利用される大家さんの場合には、「税務のプロでもない素人が作成・チェックをした決算書」を出したところで、それは信頼されるのでしょうか?

銀行員さんに、この質問をした事はありませんが、「自分がビジネスの相手方だったらどう思うか?」を考えて準備や行動をすることが重要だと思います。

■全ての危険は「準備」によって回避できる

大家さんは、家賃収入がありとても魅力的な仕事ですが、一方で、出ていくお金も非常に多いという特徴もあります。物件購入・売却時以外で出て行くお金ですと、

・不動産取得税
・火災/地震保険料
・固定資産税/都市計画税
・法人/個人の決算期の納税や、その他中間納税など

上記は例外を除き、万人に訪れるものです。
そして、物件の管理委託をされていれば管理手数料、借入をしていれば毎月の返済、それから突発的な修繕や退去も起こるでしょう。

買う事ばかりに意識がいってしまいがちですが、投資初期の頃は特に、運用中にかかるお金のことも常に頭に置いて、シミュレーションを怠らないようにしましょう。

■「とにかく短期間で買いまくってFIREする」という考えに潜むリスク

なぜこのお話をコラムでご紹介することにしたのか。

昨今の不動産投資ブームで、「とにかく短期間で買いまくってFIREする」という風潮が少なからずあるように感じています。しかし、まさにそのパターンで、黒字倒産状態に追い込まれている大家さんの話を、今回の方以外にも複数聞いています。

単純に、「準備不足」「勉強不足」と言えばそれまでですが、せめて私のコラムの読者の皆さんには、「避けられる失敗」を避けて頂きたいと思っています。

僕は、「不動産投資は仕入が9割以上」だと思っており、過去のセミナーなどでも公言してきました。ただ、その残りの「1割未満」で、足元をすくわれる可能性があるのが不動産投資です。

読者の皆さんには、数年後も数十年後も、この世界で生き残って頂きたいです。それから、そんな事を言っている僕自身がいなくならないよう、頑張ります!www

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

大家のプーさん

大家のプーさんおおやのぷーさん

専業大家
宅建士
横浜在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■ 主な経歴

    □1988年
    東京都に生まれる

    15才~22才まで音楽に明け暮れる

    好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

    □2010年(22才)
    大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

    □2013年(25才)
    不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

    主に不動産仕入の営業マンとして働く

    やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

    □2016年(27才)
    収益物件専門の仲介・買取会社を起業

    相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

    □2018年(30才)
    管理会社を起業
    地方の不動産会社の会社役員等を兼務
    業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

    □2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
    専業大家となる

    □2020年(32才)
    SNSやセミナー等で情報発信を始める

    □2021年(33才)
    北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

    □2024年
    家賃CFは約3,000万円
    借入は公庫の無担保枠約1,700万円のみ
    長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化

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