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1年間で融資残高2.6億円/借入27物件。なぜ小さな物件ばかりに投資するのか

大家のプーさん_画像 大家のプーさん 第60話 著者のプロフィールを見る

2024/6/14 掲載

今日も、私 大家のプーさんのコラムをご覧頂き、ありがとうございます!コラム60回目は、【1年間で融資残高2.6億円/借入27物件。なぜ小さな物件ばかりに投資するのか】をテーマに、お話をさせて頂きます。

■1年で不動産の借入額2.6億円/借入27物件となりました

2.6億円という数字をご覧になって頂いて、「そんな人は割といるでしょ!w」と思われたと思います。ただ、その借入本数が1~2件ではなく、1年で27本という人はあまりいないのではないか?と思います!w

まず、1年間に27件も貸して下さる金融機関は稀でしょう。(種明かしをすると、私はノンバンクユーザーなのでこれだけ借りられています)。

私はちょうど1年前まで、物件購入で借入を使用していませんでした。(過去にはしていましたが、セミリタイア時にはほぼ無借金になっています)。

ただ、この1年間で借入をするようになりました。まだ30代半ばですので、与信(金融機関の融資)を使った、不動産投資の王道を行くことで、時間を味方につけた投資もするべきと考えたためです。

多くの方が、「もっと早く不動産を始めれば良かった」と言います。不動産が「時間を味方につけた投資」だからです。早くに始めれば、家賃収入も早くに入ってきますし、早くに借入をしていれば、返済も進みます。

今までは、ひたすらスピード重視で買っていましたが(今もですがw)、
融資をつけられる案件については、取引関係各位にお手間を掛けないようにしながら、融資購入できるように頑張っています。

■私が小さな物件にばかり投資する理由

第一に申し上げたいのは、「保有不動産の規模拡大」を求めるならば、この方法は選択しない方が良いです。私は、本来CF2,000万円弱でも良いと思っていますし、不動産よりも現金や与信を増やしたいと思っています。

不動産の為に不動産をやっているのではなく、お金の為に不動産をやっています。とにかく現金を増やす戦略です。

そのため、自分の仕入坪単価(算出には様々な考え方がありますが)と市場の坪単価の差分を狙って投資をしています。また、保有期間中の保有コストや修繕リスク、解体費用等に対しても考えた結果、5,000万円以下の物件に取り組むのがベストと考えました。

また、融資を受けて購入するものについては、戸建と区分マンション(いずれもファミリー間取りです)ばかりという選択をしています。

前提として、郊外の高利回りの戸建・アパートのキャッシュフローがあるからこそ、この投資もやっているのですが、無借金物件は利回り、借入物件は坪単価の差分をとにかく意識しています。

皆さんも、よろしければ坪単価に着目してみて下さい!
最後は結局「土地」ですし、「土地」に戻しやすいものや、解体費用がかからないものを選択するというのも一手だと私は考えています。

余談ですが、「アパート、マンション」は土地に戻すのが通常はとても難しいと考えています。私が首都圏で戸建を積極的に取得したい理由は、この「土地に戻す」が容易だからです。

また、地方のアパートも現在10棟程保有していますが、全て土地値が出ていても、基本的には「利回り」目線だけで購入しています。繰り返しになりますが、アパートを土地に戻すのは難しいと考えているからです。

■何が目的なのかを明確にすること

僕が借入をする理由は、時間を味方につけた投資をすることです。20年借入ならば、無理なく返済しながら20年後を迎えられる物件で勝負します。この「無理なく」というのが大事だと考えています。

今後も、「無理なく」返済満期を迎えられるような物件で、借入を増やしていこうと考えています。

またまた余談ですが、ちょうど1年前から半年前にかけて、メガバンクさんから割と多額の融資をして頂けるという話がありました。しかし、下記の理由でダメになりましたwww

①ノンバンクさんで借り過ぎ
②規模的には一棟収益に進むべきなのに、小さい物件ばかり買い過ぎ
③短期間で一気に買い過ぎ、投資というより投機的な人に見える

①に対しては、反論の余地がありませんwww
ただ、②と③は果たしてそうなのか?と疑問に思います。
ただ、せっかくの機会を、逃してしまったことは間違いありません。

「保有不動産の規模拡大を求めるならば、この方法は選択しない方が良いです」と冒頭で書きましたが、はからずしも私がそれを証明する事になってしまいましたwww

でも、それで良いのです。人が「こうしろ」と言った事が自分の考えと合わない時は、やらない方が良い。不動産の先輩方のお言葉ならば僕も考え直しますが、向こうは金融のプロであって不動産のプロではありません。

投資は自己責任。正しくても間違っていても、自己責任です。

凄い人が自分に助言してくれたとしても、仮に失敗したら責任は取ってもらえるでしょうか?
信じられるのは自分のみ。

読者の皆さんも、ぜひ金融機関や周りの方々に振り回されず、自分の判断で勝負しに行って下さい。
僕の借入については、また20年後に答え合わせをしましょう!ww

ビジネスの世界は結果が全て。
皆さんと20年後のどこかで、このお話ができる事を楽しみにしています!

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

大家のプーさん

大家のプーさんおおやのぷーさん

専業大家
宅建士
横浜在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■ 主な経歴

    □1988年
    東京都に生まれる

    15才~22才まで音楽に明け暮れる

    好きな事だけして生きていきたいとずっと思っていた

    □2010年(22才)
    大学卒業後、お金について学ぶため金融機関に就職

    □2013年(25才)
    不動産投資について学ぶため、収益不動産を扱う不動産会社に転職

    主に不動産仕入の営業マンとして働く

    やり方がわかったところで自分自身も不動産投資を始める

    □2016年(27才)
    収益物件専門の仲介・買取会社を起業

    相談を受けた不動産投資家が失敗して自殺したことにショックを受ける

    □2018年(30才)
    管理会社を起業
    地方の不動産会社の会社役員等を兼務
    業者としての売買・仲介実績が100億円を超える

    □2019年(31才) プライベートカンパニー以外を全て清算
    専業大家となる

    □2020年(32才)
    SNSやセミナー等で情報発信を始める

    □2021年(33才)
    北関東を中心に、保有資産を大幅に追加

    □2024年
    家賃CFは約3,000万円
    長期保有は、北関東のアパート、戸建に特化

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