不動産投資といえばアパート・マンションの1棟物件を思い浮かべる人が多い。しかし、昨年不動産投資業界では様々な事件が起こり、融資を使ったハイレバレッジ投資が難しくなってきた。もちろん、大規模物件を買うことだけが手法ではなく、小さい物件からはじめて徐々に成長していくスタイルも昔から支持されている。
「 弊社ではもともと“戸建て投資”を好む投資家さんが多いです。とくに中古の高利回り戸建ては、数百万円の自己資金があればチャレンジできるとあって人気があります。そこまで年収の高くない若いサラリーマンから高属性の投資家まで、大きなリスクをとらず安定的な投資を行いたいというニーズがあるのです 」
とは合同会社なごみの代表 柳田 武道氏。同社は千葉県を中心に1都6県（ 茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、神奈川県 ）の収益物件を扱っている。昨年からの融資の引き締めで1棟マンションやアパートが買いにくいと言われているなか、手軽な中古戸建てが人気を集めているという。
「 戸建て投資は管理の手間やコストも少なく、ほかの投資商品に比べてみても、ローリスクでありながら安定的な高いリターンが期待できます。また家族で住むケースが多い為、単身用物件に比べトラブルや家賃滞納も少なく長期入居につながる傾向があります。
ただし条件の良い物件は手ごろな価格ゆえに動きが早く、最近では投資家間での競争も激しくなってきている印象です。その他にも戸建てならではの修繕費の読みにくさがあることに加え、融資を受けられる金融機関が限定されてしまうのがネックです 」
と柳田氏は続ける。1棟物件に比べてまだ買いやすいと言われるが、中古戸建ての安さにはそれなりの理由がある。雨漏りやシロアリ被害があったり、築年数が古く汲み取りトイレだったりすることも……古くて問題のある建物だからこその安さなのだ。
■ 戸建て投資でフルローンが受けられるチャンスも！
中古戸建て投資は、上手に物件選びをして、かつ安価でリフォームができればいいが、そんなに簡単には良い物件がなかなか見つからないもの。たとえ情報が出ても投資家同士での奪い合いになってしまう。
とくに数百万円で購入できる戸建てを狙っている投資家は多く、物件情報が出れば詳細を確認せずに購入の判断をしてしまう投資家も少なくない。こうして高利回りに飛びついて焦って購入した結果、失敗している人も多いのだとか。
「 戸建てには投資物件として価格が合うような築浅物件は少なく、あまりに築古物件となると建物の状態も心配です。買ってはみたものの、きちんと運用できていないという話はよく耳にします。
とくに多いのは高額なリフォーム費用がかかってしまうケースです。また郊外なのに駐車場がなく、客付けが難しいケースなどもあります。いくら安く購入できても、稼働できなければ意味がありません 」
と、柳田氏。そこで「 売ってないのなら自分たちでつくろう 」という発想で、「 修繕費がかかかりにくい 」「 融資も受けやすい 」「 戸建てならではの賃貸競争力の高さ」を兼ね備えた物件として、“ローコスト新築戸建て”をプランニングして販売している。新築戸建てにはいくつかメリットがあるが、とくに融資に強いのが特徴だとか。
「 戸建てに限らず、法定耐用年数を超えた築古物件の融資は難しいですが、法定耐用年数をフルに活かせる新築であれば融資期間も長く借りられますし、価格帯も抑えめで自己資金も捻出しやすいです。
また属性と資産背景次第ではフルローンも可能です。当社は千葉エリアに強いこともあり、新築戸建物件を千葉県内に建てています。千葉在住の投資家さまはもちろん、千葉在住以外の投資家さまでも条件が整えば、フルローンがいけるケースも多いですよ 」
と柳田氏は続ける。もちろん、現金投資も良い面もあるが、「 複数戸を買い進めたい、その先で1棟投資を行いたい 」と考えている場合に自己資金を使い切ってしまうと、進めるのが難しくなる可能性もある。
「 買い進めだけでなく、運営においても貯めた自己資金を使い切ってしまうというのもリスクです。なるべく手金を残してレバレッジをかけるのは不動産投資の王道です。とはいえ、戸建てに限らず不動産投資に全体に対して、融資が非常に厳しくなっているので、価格帯の低い新築戸建ては、融資を使って手ごろにスタートできる投資としておすすめです 」。
■ 新築戸建て投資、5つのメリット
徹底して土地の仕入れを安くすることで、“ローコスト新築戸建て”を実現。間取りは最適なプランを提案、基本的な仕様は決められており、シンプルで機能的な戸建てをプランニング。
建築会社が関連会社であるため建築コストを抑えた結果、土地価格・建物本体工事、付帯設備工事、建物消費税込みで800万円台～1,200万円台で購入ができる。ここからは、“新築戸建て”のメリットを紹介する。
①銀行融資のチャンスがある
融資が閉まっている現在、銀行開拓ができない状況の中、なごみは特に千葉県内の都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合等の各金融機関との強いパイプがあるため、融資を使った戸建て投資が可能。
金融機関は実績のある投資家に融資を出す傾向にあるため、戸建ての借入をきっかけに先々、1棟物の借入をするための布石になる。
また、最近多いのが賃貸併用住宅として建築したいとのオーダーもあり、その場合ローン返済を賃貸部分で賄うこともできる。くわえて金融機関の条件を満たせば住宅ローンも使える。
②現金でも取り組み可
融資を使わないで現金購入するのであれば、別の物件の共同担保に入れるといったこともできる。
③建物のリスクが少なくプランニングが自由
「 住宅の品質確保の促進等に関する法律 」に基づいて、構造体力上主要な部分（ 柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体 ）・雨漏りの侵入を防止する部分（ 外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等 ）については完成引渡しから10年間の保証が義務付けられている。
また、プランが選べるためコスト重視も可能だが、より高仕様の物件を作って、地域オンリーワンの物件にすることもできる。
④減価償却が長く、かつ大きくとれる
減価償却（ 資産を購入した場合、その資産の代金の額を、法定耐用年数に基づいて費用として計上できる ）が法定耐用年である22年間行えるうえ、土地の割合が少ないため大きくとれるため高い節税効果が得られる。
⑤長期運用が可能
適切なメンテナンスを行うことで、戸建てを探している実需層への売却がしやすい。購入層は住宅ローンを使って購入する為、市況に影響されにくい出口戦略が描きやすく、売却時のキャピタルゲインも確保しやすい。また築古になっても戸建ての賃貸競争力を生かし貸し続けることも可能。
⑥賃貸の競争力が高い
同社が企画する物件は、現在管理している中古戸建ての入居付けの知見を最大限生かして、立地を厳選した上で企画されている。
賃貸需要のうすいエリアに単身用のワンルームを企画されがちの新築アパートと異なり、小中学校や病院・商業施設までのアクセス、敷地内に駐車場を2台確保する等、地方ならではの賃貸ニーズに見合った物件のみ企画する。
融資が閉まっている現在、銀行開拓ができない状況の中、なごみは特に千葉県内の都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合等の各金融機関との強いパイプがあるため、融資を使った戸建て投資が可能。
金融機関は実績のある投資家に融資を出す傾向にあるため、戸建ての借入をきっかけに先々、1棟物の借入をするための布石になる。
また、最近多いのが賃貸併用住宅として建築したいとのオーダーもあり、その場合ローン返済を賃貸部分で賄うこともできる。くわえて金融機関の条件を満たせば住宅ローンも使える。
②現金でも取り組み可
融資を使わないで現金購入するのであれば、別の物件の共同担保に入れるといったこともできる。
③建物のリスクが少なくプランニングが自由
「 住宅の品質確保の促進等に関する法律 」に基づいて、構造体力上主要な部分（ 柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体 ）・雨漏りの侵入を防止する部分（ 外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等 ）については完成引渡しから10年間の保証が義務付けられている。
また、プランが選べるためコスト重視も可能だが、より高仕様の物件を作って、地域オンリーワンの物件にすることもできる。
④減価償却が長く、かつ大きくとれる
減価償却（ 資産を購入した場合、その資産の代金の額を、法定耐用年数に基づいて費用として計上できる ）が法定耐用年である22年間行えるうえ、土地の割合が少ないため大きくとれるため高い節税効果が得られる。
⑤長期運用が可能
適切なメンテナンスを行うことで、戸建てを探している実需層への売却がしやすい。購入層は住宅ローンを使って購入する為、市況に影響されにくい出口戦略が描きやすく、売却時のキャピタルゲインも確保しやすい。また築古になっても戸建ての賃貸競争力を生かし貸し続けることも可能。
⑥賃貸の競争力が高い
同社が企画する物件は、現在管理している中古戸建ての入居付けの知見を最大限生かして、立地を厳選した上で企画されている。
賃貸需要のうすいエリアに単身用のワンルームを企画されがちの新築アパートと異なり、小中学校や病院・商業施設までのアクセス、敷地内に駐車場を2台確保する等、地方ならではの賃貸ニーズに見合った物件のみ企画する。
また、戸建てならではの上下階の音の問題の無さや自宅感覚で使える気軽さなどもあり、完成前の建築途中の段階で入居申し込みが入るケースも珍しくない。
これまで多くの“中古戸建て”を扱ってきた同社からだからこそ、実現したプランだともいえる。基本的には賃貸物件として長期運用することが前提だが、メリットに記載したように途中で売却をする場合、オーナーチェンジのみならず空室であれば「 マイホーム 」としての売却も可能だ。
そうなると収益物件としてより高額で売却できる可能性もあるそうだ。この“ローコスト新築戸建て”に興味がある方は、以下のサイトをご覧いただきたい。
※ 詳細・お問合せ⇒http://www.nagomi.org/kodate
取材元：合同会社なごみ
住所：千葉県千葉市中央区新千葉2-5-14ニュー芳野ビル2Ａ
お問い合わせ：043-302-3003
東京オフィス：東京都中央区日本橋3-4-16春陽堂ビル6階
URL：http://www.nagomi.org/
掲載期間：2019/1/31～2019/2/28【 PR 】
