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負けない不動産投資は「5年計画」が鍵

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健美家不動産投資コラム

■ 2020年も融資の状況に変化はない!?


2018年に起こった不動産投資業界のトラブルを発端に銀行融資が厳格化した。しかし、不動産投資を行って資産形成をしたいと希望するサラリーマンは減ることはなく、「 サラリーマン大家 」という言葉もすっかり一般化して、不動産投資が定着した側面もある。

そんな中で、これから不動産投資をはじめるのは難しいのではないか……といった懸念もあり、とくに2020年の融資状況に対して関心が深まっている。

「 私の感覚では、融資の状況はさして変わっていません。そもそも厳しい状況だとは思っていないのです。たしかに2〜3年大きく伸びていた金融機関がありました。当時の特需のような金融機関を除けば、さほど状況は変わりません。
金融機関にはそれぞれの基準がありますから、そこをクリアできれば借りられるという点については、なんら変化はないのです。それは今年であっても同様でしょう。だから、これから不動産投資を始めるのは難しいということもありません 」

というのは、株式会社ファミリーエージェントの取締役社長 長渕淳氏。同社は東京からの通勤圏を投資エリアと定め1都3県( 東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県 )の収益物件を扱っており、とくに中古の1棟物件に強いと定評がある。

「 投資家のタイプは初心者もいれば、何棟も買われている方もいて比率は半々です。結局のところ、融資は物件の評価と本人の属性から決まってくるものです。どんな融資が受けられるのかはその方の属性がわかれば、すぐに判断できます 」

と長渕氏は続ける。個人属性はその人次第となるが、融資を受けるためには、一体どんな物件を選んだらいいのか、具体的な物件選定方法を次項で解説する。

■ 20年、30年のシミュレーションに意味はあるのか


物件選定では、融資を意識することはもちろんだが、「 融資が受けられるから、買う 」は失敗のもとで、キャピタルロスしない物件であることがもっとも重要だと長渕氏はいう。その際に基準となる期間が「 5年 」だ。それは、なぜなのだろうか。

「 私には『 不動産投資は5年で考えるべき 』という持論があります。というのも、20年、30年といった長期間のシミュレーションは現実的ではありません。30年後の市況はもちろんのこと、自分自身がどうなっているのかさえわかりませんよね。
あなたが45歳だとして、75歳のとき何をしていますか? と聞かれて返答できる人は少ないでしょう。そうでなくて、あなたが45歳なら50歳のときにどのようになっているか、ということをしっかりと考えるべきです 」

と、長渕氏はいう。その際に重要になるのは5年間の収支を「 出口 」を含めて考えること。

「 インカムとキャピタルを合わせて考えます。所有時に利益が出ることと、売却時に利益が出るか、その両方です。必ずしも5年で売らなくてはいけないわけではないですよ。しかし、購入時に売却の目線を持たないのは致命傷になりかねません 」

と長渕氏は警告する。多くの投資家は所有時のキャッシュフローには注目するものの、出口までしっかり見据えているケースは少ない。

「 例えば、新築区分マンション投資があります。区分マンション投資自体は魅力ある投資手法です。良い場所で購入すれば安定感のある投資ができますが、いかんせん現在のマーケットが高すぎるのです。
しかし、高くても買う人がいるため、値段は適正価格にはなりません。そうなると5年で見たときに収支が合わないのです。そこを考えたら区分マンションを買おうという方向にはなりにくいはずです 」

と長渕氏。保有期間中に価値を下げない。つまり賃料が落ちなければ、買ったときと売るときで利回りが変わらない。また、土地値を見ることも大事で、土地値があることで融資が受けやすくなり、最終的に土地として流通できれば、それも出口の確保になる。

「 中古物件を買うことに不安を抱く方も多いですが、築年数が経つと賃料は下がっていき底を打ちます。底値であれば、そこから下がることはありません。これが新築になると、新築だからこその賃料設定となり、最初の入居者が退去した瞬間に賃料が下がります 」

と長渕氏は続ける。賃料が下がれば必然的に物件価値が下がるため、新築物件ではその性質上価値を下げないようにするのは困難なのだ。

「 新築を否定するわけでなく、そのような特徴があるということです。新築物件は建物も新しく所有していて安心ですし、大きなリフォーム代もかかりません。
その点、中古物件ではリフォームが必要で大変なイメージがあります。結局のところ、新築物件より中古物件のほうがキャッシュフローが多い代わりに、リフォーム代など出費も多いということです。
それはバランスの問題で、賃料収入の中で修繕費が収まって、かつお金が手元に残るのであれば問題ありません。新築は修繕費がかからないからといって、そもそも収入自体が少なく利益が残らなければ意味がありません 」

つまり、出費も多い代わりに利益も多いのが中古物件で、出費は少ない代わり、そもそも価格が高く儲けを出すのが難しいのが新築物件だという。
中古物件に関していえば、5年間で収支をシミュレーションする際、大規模修繕などの費用を見込んで判断することが重要となる。また、投資エリアにもこだわりがあり、前述したように東京経済圏の物件に絞り込んでいる。

「 1都3県といっても、千葉も埼玉も神奈川も面積は広いため、その中でも東京へ通勤のしやすい、東京経済圏に狙いを定めて物件を取り扱っています。
ニーズがある場所こそ、出口にも強くなります。とにかく出口を確保できるというのが重要で、過去に物件価格が高騰している時期でも一貫して同じエリアを扱ってきました。その点でも我々は変わらないですね 」

と長渕氏。変わらない投資基準で、5年間しっかりと利益を生む……堅実な投資手法といえるだろう。

■ 未公開物件の情報を手に入れる方法


長渕氏が勧める東京経済圏の物件情報を公開しているのが、同社が運営する「 ファミリーエージェント アパート投資専門サイト 」だ。
業者同士のネットワークはもちろん、金融機関、弁護士・税理士事務所から、市場に出る前の物件情報が入ってくる仕組みが整っているため、他のサイトでは見ることのない未公開情報が多く揃っている。

「 物件数が多く、価格は下は2,000万円から上は5億円程度で、初心者からも好まれる価格帯の低い物件は人気があります。もちろん、ピカピカの物件ばかりではありません。空室が多く建物が古い物件を再生して満室にして売り出す……このようなパターンもあります。
また当社には賃貸管理部門もあり、当社でご購入された約9割のお客様が管理委託されています。そもそも自社で管理ができないような物件は売らないというスタンスです。きっちり高稼働させ、我々はオーナー様のために働きます。現在の管理戸数は2,500戸程度で、入居率は95.3%( 2019年12月現在 )です 」

サイトから会員登録すれば、会員向けのクローズ情報が得られるほか、セミナー情報も配信される。気に入った物件があれば問合せから面談となる。もちろん、融資の可能性を知りたいということであれば、まず面談から申し込んでもいいだろう。

「 スタッフは専門性が高く不動産投資に詳しいです。初心者には投資の仕組みからレクチャーすることもできますので、お気軽にご相談ください 」



■ 不動産投資の「 唯一解 」を導く超ロジカルな方程式を書籍にて提案


最後に書籍の紹介を。昨年、長渕氏は新刊『 中古一棟収益物件 攻略完全バイブル 』( 幻冬舎 )を上梓した。

「 今購入した物件の30年後の賃料収入が当てになるのか? 税金対策のために不動産投資をしても、節税した以上に損をしていないか? といった基本的なところから、不動産投資をどう考えていくべきなのかわかりやすくまとめています。不動産投資の初心者の方はもちろん、これから中古1棟物件を買いたい方にもお勧めしたい一冊です 」

と長渕氏。テッパンともいえる中古1棟投資の理解を深めるために最適な内容となっている。この度、本書を健美家読者限定でプレゼント。申し込み方法などの詳細は、以下のリンクから確認していただきたい。

<書籍プレゼントURL>https://apart-toushi.com/lp/books/?utm_source=kenbiya&utm_medium=release&utm_campaign=bookpr



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取材元:株式会社ファミリーエージェント
住所:東京都中央区銀座6丁目10-1 GINZA SIX11階
お問い合わせ:0120-955-783
URL:https://family-ag.co.jp/
掲載期間:2020/1/28〜2020/2/27【 PR 】

プロフィール

健美家取材班
賃貸経営レポート



●株式会社ファミリーエージェント
取締役社長 長渕淳氏

□不動産の営業職に長年従事するなかで月に15冊以上の専門書を読み漁り、収益不動産運用にある一定の法則を理解する。

不動産の投資価値を図る「資産価値(時間価格変動)、税金、家賃収入、ローン元金返済」という4つの要素を体系化し、成功の方程式として組み上げたロジックは、マネすれば誰でもうまくいく再現性があると多くの投資家から支持されている。

徹底して論理派・学究派を貫く姿勢で顧客の信頼を勝ち取っており、自身も5棟を所有するオーナー。

●ファミリーエージェント アパート投資専門サイト
https://apart-toushi.com/

●ファミリーエージェト セミナー開催情報
https://apart-toushi.com/seminar/

●著書
中古一棟収益物件 攻略完全バイブル(幻冬舎)



取材元:株式会社ファミリーエージェント
住所:東京都中央区銀座6丁目10-1 GINZA SIX11階
お問い合わせ:0120-955-783
URL:https://family-ag.co.jp/

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