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不動産投資に必要な「5年計画」とは?

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2020/7/16 掲載

■ ステイホームで情報収集、高まる投資家の購買意欲


この春、猛威を振るった新型コロナウイルス。徐々に平常を取り戻しているが、不動産投資……とくに売買への影響はどうなっているのか、気になるサラリーマン投資家は多いだろう。例えば、緊急事態宣言による自粛で、業績の落ちた会社による保有物件の売却などは起こっているのだろうか。

「 そうですね。収益不動産の売買においては、仕入れの価格交渉ができるようになっています。『 投げ売り物件も増えているのか? 』と聞かれることもありますが、投資家ではなくて一般法人が保有している物件が売られる傾向にあります。ただし、全体からいえば、そこまで値下がっているようには感じません 」

というのは、株式会社ファミリーエージェントの取締役社長 長渕淳氏。同社は東京からの通勤圏を投資エリアと定め1都3県( 東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県 )の収益物件を扱っており、とくに中古の1棟物件に強いと定評がある。

「 対して買い側の動きは活発で、4月以降の契約も好調です。とくにサラリーマン投資家からすると、在宅勤務の方が多くインターネットで情報収集しやすい環境が整っていたのかもしれません。
全体的に購入意欲は高まっており、緊急事態宣言中は融資の手続きが止まってたり、時間がかかったりしていましたが、8割程度の借入を受けて買われるケースが多いです 」

と長渕氏は続ける。融資の状況にもそこまでの変化はないという。

「 数年前は積極的に貸していた金融機関がありました。当時の特需のような金融機関を除けば、さほど状況は変わりません。金融機関にはそれぞれの基準があり、それが合致すれば借入は可能です。
そういった基本的なことに変化はありません。それは今年であっても同様で、これから不動産投資を始めるのは難しいということもないでしょう 」

結局のところ、融資は物件の評価と本人の属性から決まってくるもの。個人属性はその人次第となるが、融資を受けるための物件選びはどのようにすべきなのか。

■ 数十年も先のことは誰にもわからない


融資を意識して物件を選ぶことは効率的ではあるが、「 融資ありき 」の考え方は失敗のもと。大切なのはその物件から利益を得ることで、最終的にキャピタルロスしない物件であることが重要だとか。その際に基準となる期間が「 5年 」だという。それは、なぜなのだろうか。

「 数十年も先のことは誰もわからないからです。未来の予測がつかない中で20年、30年といった長期間のシミュレーションは現実的ではありません。30年後の市況はもちろんのこと、自分自身がどうなっているのかさえわかりませんよね。
あなたが45歳だとして、75歳のとき何をしていますか? と聞かれて返答できる人は少ないでしょう。私はせいぜい予測ができるのは5年後だと考えています 」

と、長渕氏はいう。45歳であれば50歳での目標を設定して、5年間の収支を「 出口 」を含めて試算する。

「 その際にはインカム( 所有時の利益 )とキャピタル( 売却時の利益 )を合わせて計算します。もちろん5年計画を立てたからといってその通りに売る必要はなく、購入するタイミングで売却時の目線までしっかり持っておくことが大事なのです 」

と長渕氏は続ける。多くの投資家は所有時のキャッシュフローには注目するものの、出口までしっかり見据えているケースは少ない。

「 事例として、新築区分マンション投資で考えてみましょう。良い場所を選んで区分マンションを購入すれば安定感のある投資ができますが、いかんせん現在のマーケットが高すぎるため利益がでません。
それは都心であれば、値段が高くても買う層がいるからです。その結果、適正価格での購入は難しくなり、5年で見たときに収支が合わないのです。そこを考えたら区分マンションを買おうという方向にはなりにくいはずです 」

と長渕氏。大切なのは保有期間中に価値を下げないこと。賃料が落ちなければ、売却時にも利回りは下がらない。また、土地値があることで融資が受けやすくなり、最終的に土地として流通できれば、それも出口の確保になる。

「 築年数が経った中古物件に対して『 入居がつくのだろうか 』と懸念される方もいらっしゃいますが、適正な賃料であれば問題ありません。中古の賃料は徐々に下がっていき底を打つものです。
これが家賃設定の高い新築では、最初の入居者が退去した瞬間に賃料が下がります 」

と長渕氏は続ける。賃料が下がれば必然的に物件価値が下っていくが、新築物件ではその性質上価値を下げないようにするのは難しい。

「 これは新築の特徴であって、否定ではありません。新築物件は建物も新しく所有していて安心ですし、大きなリフォーム代もかかりません。その点、中古物件ではリフォームが必要で大変なイメージがあります。
つまり、新築物件より中古物件のほうがキャッシュフローは多い代わりに、リフォーム代など出費も多いということです。それはバランスの問題だと認識すべきです 」

修繕費が賃料収入内に収まって、かつお金が手元に残るのであれば、それは問題ない。つまり、出費も多い代わりに利益も多いのが中古物件で、出費は少ない代わり、そもそも価格が高く儲けを出すのが難しいのが新築物件だという。

そこで、中古物件に関していえば、5年間で収支をシミュレーションする際、大規模修繕などの費用を見込んで判断することが重要となる。


5年間の収支シミュレーションの事例

■ 東京経済圏の未公開物件情報をプレゼント!

また、投資エリアにもこだわりがあり、前述したように東京経済圏の物件に絞り込んでいる。

「 1都3県といっても、千葉も埼玉も神奈川も面積は広いため、その中でも東京へ通勤のしやすい、東京経済圏に狙いを定めて物件を取り扱っています。ニーズがある場所だからこそ、出口にも強くなります。とにかく出口を確保できるというのが重要で、過去に物件価格が高騰している時期でも一貫して同じエリアを扱ってきました。その点でも我々は変わりません 」

と長渕氏。変わらない投資基準で、5年間しっかりと利益を生む……堅実な投資手法といえるだろう。さて、この長渕氏が勧める東京経済圏の物件情報を公開しているのが、同社が運営する「 ファミリーエージェント アパート投資専門サイト 」だ。

業者同士のネットワークはもちろん、金融機関、弁護士・税理士事務所から、市場に出る前の物件情報が入ってくる仕組みが整っているため、他のサイトでは見ることのない未公開情報が多く揃っている。

「 下は2,000万円から上は5億円程度の物件を取り扱っています。もちろん、築浅の物件ばかりではありません。空室が多く建物が古い物件を再生して、満室にして売り出すようなケースも多いです。
不動産会社の中には売りっぱなしという会社もありますが、『 自社で管理ができないような物件は売らない 』というスタンスで、しっかりと高稼働させていきます 」

と、長渕氏。また同社には賃貸管理部門もあり、当社で購入した約9割の投資家が管理委託をしているそうだ。サイトから会員登録すれば、会員向けのクローズ情報が得られるほか、セミナー情報も配信される。



「 セミナーでは、最新の金融機関情報や、融資を踏まえた物件の購入基準、自社で仕入れた未公開物件情報をお伝えします。スタッフは専門性が高く不動産投資に詳しく、初心者には投資の仕組みからレクチャーすることもできますので、お気軽にご相談ください 」

と長渕氏。すでに不動産投資を始めている方はもちろん、初心者でも安心して参加できる内容となっている。不動産投資の最新情報を知りたい方はセミナーに参加してはいかがだろうか。

また今回、セミナーに出向けなければ手に入らない未公開情報を健美家読者限定でプレゼント。未公開物件情報は、東京経済圏を中心にした一棟物件。もちろん融資アレンジも可能で、ほとんどの物件が金融機関の事前評価済みだとか。申込み方法などの詳細は、以下のリンクから確認していただきたい。

【プレゼントURL】
https://pro.form-mailer.jp/lp/1133940a197279

【セミナー開催情報】
https://apart-toushi.com/seminar/






取材元:株式会社ファミリーエージェント
住所:東京都中央区銀座6丁目10-1 GINZA SIX11階
お問い合わせ:0120-955-783
URL:https://family-ag.co.jp/
掲載期間:2020/7/16〜2020/8/15【 PR 】

プロフィール

健美家取材班
賃貸経営レポート



●株式会社ファミリーエージェント
取締役社長 長渕淳氏

□不動産の営業職に長年従事するなかで月に15冊以上の専門書を読み漁り、収益不動産運用にある一定の法則を理解する。

不動産の投資価値を図る「資産価値(時間価格変動)、税金、家賃収入、ローン元金返済」という4つの要素を体系化し、成功の方程式として組み上げたロジックは、マネすれば誰でもうまくいく再現性があると多くの投資家から支持されている。

徹底して論理派・学究派を貫く姿勢で顧客の信頼を勝ち取っており、自身も5棟を所有するオーナー。

●ファミリーエージェント アパート投資専門サイト
https://apart-toushi.com/

●ファミリーエージェト セミナー開催情報
https://apart-toushi.com/seminar/

●著書
中古一棟収益物件 攻略完全バイブル(幻冬舎)



取材元:株式会社ファミリーエージェント
住所:東京都中央区銀座6丁目10-1 GINZA SIX11階
お問い合わせ:0120-955-783
URL:https://family-ag.co.jp/

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