■ 満室想定で利回り16％のボロ物件
不動産投資といえば、まずは買うところが難しく、初心者からすると、つい「 物件購入 」をゴールのように考えがち。しかし、実際には買ってからがスタートとなり、「 どのように運営していくか 」「 その先をどうするのか 」が重要となる。
今回は物件を所有する中級から上級大家さんが集まり、「 売却 」をテーマに座談会を行った。とくに複数物件を所有する際に、どの物件を売却するのか。また、売却依頼をする不動産業者の選び方や、売却益をどう活用するのかなど、リアルな実体験を語っていただいた。
※写真はイメージです
Aさん
僕が売却したのは、2016年に購入した築古木造アパートです。千葉県のS駅にあり、購入当時はすでに築34年。金額は1,200万円でした。利回りは満室想定で16％、一都三県の国道16号線の内側（※）でこの利回りは滅多にありません。
※国道16号線の内側
横浜・相模原・八王子・大宮・春日部・柏・千葉といった街を結ぶ環状線「国道16号線」の内側は融資を受けやすいとされている。
Cさん
高利回りですね。どこからの情報ですか？
Aさん
大手の不動産会社の新着メールです。情報を受け取って、すぐに見に行ったこともあり1番手でした。とくに指値もせずに買ったのですが、今振り返ると、それがよかったのかな、と。この頃は不動産投資が盛り上がって、どんどん値上がっていた時期です。指値していたら買えなかったと思います。ちなみに、お二人だったらその状況でも指値をしますか？
Bさん
しますね。だだ足が早いようなら余計なことをしないで、そのまま買った方がいいかな。私も利回りを重視しますよ。利回りさえ高ければ、別に調整区域でも再建築不可でも買います。たとえば利回り20％なら4～5年で元が取れます。仮にタダで売っても損をしないでしょう。仕入れがうまくいけば、失敗する確率は限りなく少なくなりますから。
Cさん
僕の場合は、物件によりますね。
Aさん
じつは高利回りには理由があって、市街化調整区域（※）・但し書き（※）・井戸水・浄化槽（※）という厄介な物件だったんです。当時の僕は、但し書きや市街化調整区域のこともよく分かっていませんでした。くわえて4部屋中、2階の2部屋が空いており、空室はボロボロでした。
※市街化調整区域
都市計画法に基づいて市街化を抑制する区域で、原則として住宅や商業施設が建てられない。
※但し書き道路
「 43条但し書き道路 」のこと。建築基準法上の道路に接していない敷地でも、43条但し書き道路の申請をして許可を受ければ建築が可能になる。
※浄化槽
公共下水道が整備されていない地域では、敷地内で生活排水を処理し、公共下水道以外に放流するため浄化槽を設置する必要がある。
Cさん
それでも大丈夫だと確信を持って買ったのですか？
Aさん
正直いって確信はありませんでした。ただ、それまでに戸建てを2つ、アパートも1棟持っていました。戸建てでDIY経験を積んでいたこともあり、ボロくても何とかなるだろうと考えて、勢いで買いました。これは先輩方から見てどうですか？
Bさん
融資は？ キャッシュフローはどれくらいですか？
Aさん
融資はノンバンクです。戸建てを共同担保に入れてフルローンで買いました。固都税や管理費など、全て省いてキャッシュフローは月10万円残ります。
Bさん
手出しもそんなにないし、2016年に買ったと考えると安い物件だと思います。
Cさん
新人さん向けにアドバイスをするなら、自分で直せる自信があれば「 あり 」ですね。でも僕はいらないかなぁ。基本的に市街化調整区域・但し書きは避けたほうがいいです。プロからすると、どれだけ大変か分かっているから。ところで修繕はDIYでできたのですか？
Aさん
はい。リフォームの得意な友人に手伝ってもらって、費用を抑えました。2DKを2戸、70万円くらいで済ませました。プロパンガス屋さんにお願いして、古いタイプのバランス釜を3点給湯に替えてもらいました。
Bさん
いい友人を持ちましたね。
Aさん
大家仲間です。人工（※）で1日1万円をお支払いしました。お互いにサラリーマンなんで、週末だけ作業をしたのですが、3カ月もかかりませんでした。2016年8月に購入して、翌年の春に満室になったので、だいたい買ってから8ヶ月後くらいです。その後の稼働率はいいです。S駅は栄えていますし、地域最安値ということもあり、すぐ埋まります。
※人工
作業量の単位で、職人1人の1日の作業を表す。
■ 今は高稼働しているけれど将来が不安……
Bさん
とても順調じゃないですか。どうして売却を？
Aさん
今後が心配になって……。井戸水をポンプでくみ上げているのですが、いつ壊れるかわからない。調べたのですが全て取り替えると数十万円しますし、水質検査もしなければいけません。
あと2階の外廊下が腐食していて、購入時に修繕しているのですが、いずれ交換が必要になりそうです。このような懸念があったところに、2021年の1月に長期譲渡（※）のタイミングがきたので、売却を決意しました。
※長期譲渡
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えると譲渡税の税率が低くなる。
Bさん
売却でキャッシュが手に入れば次に繋がりますしね。売却を決意してから、どんな行動をしましたか？
Aさん
「 健美家 」の査定に出しました。複数社にまとめて査定依頼をできるのですが、収益に強そうな十社くらいに査定をしてもらい、高い査定額のついた大手の不動産会社と、収益専門の老舗で、顧客をたくさん持っている不動産会社の2社に売却依頼をしました。
Bさん
築古の物件というのは、慣れていない業者からすると売りづらいけれど、収益専門だと、その点は強いでしょう。ただし顧客が投資家なので利回りに対する目線が厳しい可能性もありますね。
Aさん
はい。査定金額は大手業者のほうが断然良かったです。収益専門の会社は「 利回り12～13％くらいなら売れる 」という話でした。ここはCさんから「 大手と収益系の2社に出したらいいんじゃないですか？」とアドバイスを受けて、この2社に決めたのです。
で、実際に依頼したのが春ごろ。最初はちょっと高めに2,000万円で出していましたが、レスポンスがなかったので徐々に値段を下げていきました。
Bさん
指値されたのですか？
Aさん
1,830万円に下げたタイミングに1,500万円の指値が入りました。この金額だと利回り13％です。まあ1,500万円でも充分に利益がでるので決めました。
Bさん
その時は満室ですか？
Aさん
はい。リフォームは終わっているし、いくつかの懸念材料はあるとしても、高稼働物件であることは事実。保証会社に入っていて滞納などもありません。
Cさん
買ったのは投資家さんですか？
Aさん
そうです。慣れている人でした。心配な要素のある物件だから、リスクを承知で買ってもらっているので安心です。ただし融資が決まるまでが長かったんですよ。最初は「 ノンバンクを使って個人で買う 」と言っていたのに、途中から「 法人に切り替えさせてください 」となり。それで審査が延びて3か月かかりました。結局、売れたのは2022年の5月です。
Bさん
どれくらいの利益があったのですか？
Aさん
5年間でトータル800万円弱でした。インカムゲイン500万円、キャピタルゲイン300万円弱です。
Cさん
いい投資じゃないですか。
Bさん
いいと思う。投資額が少ないですもんね。
Aさん
購入金額1,200万円はフルローンなので、売買時の諸費用。DIYに70万円、リフォーム業者に60万円、あとは自分の労働力ですね。
稼働は順調だが懸念事項が多く、鉄階段の修繕費も懸念の一つだった（ 写真はイメージです ）
■ 売却をきっかけに、利回り重視から融資付けに強い物件へ
Cさん
入った利益はどうしますか？
Aさん
別の物件を買いたいですね。これまで首都圏とはいえ、投資手法としては「 難がある物件にDIYを加える 」という、いわゆる “地方高利回り投資” 的な戦い方でした。今後は16号線の内側で、融資が受けられる土地値物件（※）がいいですね。利回りが高ければ高いほどいいけれど、そこまで求めません。
※土地値物件
土地の評価と同等の物件。融資が付きやすい。
Bさん
なるほど。投資手法を変えるのですね。
Aさん
というのも、今回、売却してまとまった手元資金を得ることができました。そこまで利回りが高くなくてインカムゲインを取れなくても、売った時にキャピタルゲインが取れる物件を狙っていきたいな、と。今回の利益はその頭金に使えればいいなと思っています。
Bさん
私自身、これまで利回りばかり気にしていましたが、今後、融資を継続的に受けるにあたり、銀行が重視する積算評価（※）を気にするようになりました。
※積算評価
土地と建物それぞれの価値を足した評価で、融資基準のひとつ。
Cさん
物件の数が増えるにつれて銀行評価を気にするようになった？
Aさん
はい。築年数が古くても、土地値があれば30年ローンの引ける地銀があります。金利は3％で決して低くはないですが、30年融資なんで、キャッシュフローでいうと金利1％後半の期間20年とそんなに変わりません。
■ 戸建ては共担に入れても売却してもOK！
Aさん
あとは、土地値の1棟物件を狙いながらも、今後も戸建ては買っていきたいと思っているんですが、それに対してお二人はどう考えますか？ 条件は一都三県の利回り15％が目標です。
Bさん
私自身も利回りで稼ぐのと、利回りでキャッシュフローを稼ぎながら評価の高い物件を持っていく。その両輪が理想です。
Cさん
基本は、好きなのをやるのがいいんじゃないですか？ ちなみにキャッシュで買うのが前提なんですか？
Aさん
戸建ての場合は、ノンバンクを使いたいです。
Bさん
都内でもちょっと利回りがよくなると、何らかの問題をかかえています。容積率や建ぺい率オーバー、間口2メートルなのに共同住宅が建っていたり（※）。ただし利回りがいいので、そうした物件を攻略していくときはノンバンクが大活躍しますね。
※容積率・建ぺい率オーバー、間口2メートルなのに共同住宅が建っていたり
適法でない違法物件を指す。本来は融資が出にくいが、ノンバンクなら融資を出すケースがある。
Aさん
所有している戸建て2戸の借入がありません。それを共同担保（※）にして買うこともできますし。あとはバルク買いですね。たとえば500万円の戸建て2軒に対して、1,000万円の融資で共担を入れて買うとか。
※共同担保
債権の担保として複数の不動産に担保権を設定すること。融資の際、購入不動産の担保評価が足りない際、別の不動産を担保として入れることをいう。
Bさん
数百万円の小口を嫌がるので、2軒まとめて買うということですね。ところで一都三県で利回り15％の戸建ては見つかりますか？
Aさん
指値を入れないと無理でしょうね。ボロボロの物件であっても、必要最低限で修繕をして安い家賃で貸し出します。所有している分には戸建ては手間がかかりません。
Cさん
たしかに戸建ては楽ですよ。現在、戸建ては100戸くらいあるかな。年間で30～40軒買って、その中から10軒くらい再生して、あとは転売しています。50万円や100万円で買った戸建てを500万円で売るとか。これをずっと繰り返しています。
マイホーム用に実需に売るとか、アパート用地として売るとか、駐車場にするケースもあります。だから家賃が入ってこなくても気になりません。
Bさん
プロ中のプロですね。埋まっているのは100戸中で何戸ですか？
Cさん
70戸くらいから家賃が入ってきますよ。安くて家賃4～5万円の戸建てもありますが、そんな物件でも、たまに700万円くらいで売れています。
Bさん
誰が買うんですか？
Cさん
お金のある人が現金で買っていきますね。付き合いで買った物件もいっぱいあるので、固定資産税だけ払っています。冷静に計算すると儲かっているかどうか分からない物件もありますが気にしていません。
Bさん
やはり売り物件として、出しておくのは大事ですね。
後編に続く
◆健美家の「 売却査定サービス（ 無料 ）」はご存じですか？
物件の地域・種別を選ぶと依頼できる会社が表示されます。
あとは情報を入力するだけで依頼は完了。
依頼後は不動産会社からの査定金額を待つだけ。
売却の前に査定サービスを利用してみませんか？
詳しくは、こちら
https://www.kenbiya.com/prc/mail_sell
