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神奈川県内で利回り7%超、リスクの少ない新築アパート投資

賃貸経営リリース/横濱コーポレーション株式会社_画像 賃貸経営リリース/横濱コーポレーション株式会社 著者のプロフィールを見る

2024/5/24 掲載

■建築トラブルで窮地に陥る投資家も

2024年3月、国土交通省より発表された公示地価。全用途の全国平均は前年比2.3%上昇し、この高い伸び率はバブル期以来33年ぶり。こうした土地価格の上昇にくわえ、建築資材の値上げや人手不足もあり、不動産価格の高騰が止まらない。

「中古物件が高騰しすぎて、新築物件と利回りがあまり変わらないこと。また新築のほうが長期融資を引きやすいため、ここ数年、サラリーマン投資家の間で新築投資が流行っています。その一方、コロナ明けの昨年から建設会社の破綻や工期の遅れも目立ってきています」

とは、『 横濱コーポレーション株式会社 』の代表を務める菅沼 勇基氏。同社は2012年の創業時から一貫して、神奈川県を中心に新築アパートの土地の仕入れから設計・施工、賃貸募集・管理運営まで、資産運用を一手に引き受けている。

「工期遅れならまだしも建設会社破綻は、投資家にとって大きなリスクです。中途半端な状態で工事がストップしてしまい、その後を引き継いでくれる新たな建築会社が見つからず、困っているオーナーさんも多いです。運よく引継ぎ見つかったとしても追加の工事費用も必要です」

と、菅沼氏は続ける。このような新築トラブルが増えて、これまで融資が出やすいとされていた新築物件への融資も厳しくなりつつあるという。

「オーナーさんが土地を先に購入して、後から建物をつくる“土地先行型”での新築RC造の建築会社がいくつか倒産されています。そうなると、今後は“土地先行型”の新築物件への融資に対して慎重になる可能性が高いです」。

■気になる銀行融資への影響は?

なお、同社の場合は、自社で土地を仕入れて建物を完成させてから投資家へ引き渡しをする“建売”となり、土地先行型に対する融資の締め付けの影響を受けない。

「むしろ提携ローンを増やしています。ここで名前は出せませんがフルローンで金利1%台の長期融資など、好条件での融資が受けられる銀行もあります。
なぜ、そんな有利な融資が引けるのかといえば、我が社の新築木造アパートはローコストながら高品質で、劣化対策等級3級を取得しているから。くわえて都内では木造アパートで利回り5%程度が多い中、未だに表面利回り7%を実現しているからです。
田園都市線や東急東横線の好立地なら利回り6.2%など7%を切る場合もありますが、それ以外のエリアであれば7%を上回るケースが多いです」

と、菅沼氏。つまり、その品質と収益性の高さゆえ、銀行から積極的に融資が受けられるということだ。実際にどの銀行が使えるのかは属性・資産背景・居住地にもよるが、その人に合わせて銀行紹介が可能という。

■駅から平坦で徒歩10分、部屋の広さは22㎡以上

しかし、なぜそんな高い利回りをキープできるのだろうか。その秘密を聞いてみた。

「その理由は下請け業者に施工を任せるのではなくて自社施工だから。中間マージンをカットすることで、顧客である投資家の皆さんに還元できるのです。また大量生産ではなく受注生産となり、土地の仕入れから始めて、設計・施工・管理までワンストップで行うため効率化が図れます。そもそも当社が売主となりますから、仲介手数料も一切かかりません」

と、菅沼氏。スケールメリットを活かし、コスト削減に努めることで高利回りを実現しているそうだ。

「コスト削減は建築費だけではありません。当社のオフィスの一部は駅から10分以上離れた場所にありますが、その分だけ賃料が安いです。それから社内にベテランの役職者がいないのも特徴です。若い新人が多く人件費もそこまでかかりません」。

なんでも、菅沼氏自身も不動産投資をしているため、「自分が買いたい物件」という基準にこだわっているのだとか。そのため無駄なコストは徹底的に削減する姿勢を貫いている。

「そもそも良い商品(アパート)であれば皆が繰り返し買ってくださいます。つまり営業コストも下がるのです。そうやってコスト削減を実現した結果、大きな利益を取らなくてもやっていけるようになりました。
また、当社は不動産売買・管理など、不動産事業を手広く展開する老舗企業である三光ソフランホールディングスのグループ会社ですから財務面もご安心いただけます」

と菅沼氏。投資エリアは神奈川県内に特化し、川崎、横浜、湘南(藤沢・茅ケ崎・平塚)、横須賀と徹底してドミナント戦略を展開。賃貸需要が旺盛な最寄り駅徒歩10分圏内の平坦な土地を厳選して仕入れている。

「建物の仕様は、オートロック付で部屋の広さは22㎡以上。3階建てで3階はロフト付です。単身者向けでも2口コンロのシステムキッチンを採用しています。外壁の厚さは通常が13~15ミリのところ、大手ハウスメーカーと同じ18ミリにしています」。

販売価格は外構工事までを含み追加工事の発生はなく、希望があればオプションで床暖房の追加を選べる。

■グループ会社による客付けで高稼働を実現!!

競争力の強いアパートであることは理解できたが、新築物件の競合が多い神奈川県だけに、稼働率はどうなのだろうか。

「たしかに狭いエリアで、単身向けアパートが乱立して競合することもあります。当社では、月5棟、年間60棟程度に絞っており、建築する地域に対しても常にリサーチしています。逆に言えば、物件の数は少なくすぐ売れてしまう……ということがあります」。

また新築アパートといえば入居付けに困りにくい希少性と、中古物件に比べて魅力ある間取りや仕様で物件力に差をつけられること。同社では、“いかに空室期間を短くするか”に対して注力しており、とくに全空からスタートする新築時には、家賃収入が月々のローン返済の元金を超えるまで家賃補填するサービスを提供している。

「中古物件のオーナーチェンジなら、すぐ家賃収入が得られますが、新築アパートの場合は家賃が発生するまでにタイムラグがあります。一般的に建物が完成するまでの間は、元金据え置きで利息のみの支払い。竣工して3~6カ月後から元金を含めた返済がスタートします。
竣工タイミングによっては春先の繁忙期ではなく閑散期の場合もあります。家賃補填サービスがあれば、家賃収入が元金分を超えるまでは、それまで同様に利息分の負担だけで済みます」

と、菅沼氏。くわえて“全戸満室になるまでは管理費無料”というサービスも実施。リピーターの多い同社では、売買だけで利益を確保するのではなく、その後の管理を含めて長いお付き合いを目指しているそう。

というのも同社のグループ会社には、アパマンショップ加盟店では店舗数・仲介件数ともにナンバーワンを誇る、株式会社アップルがある。埼玉県内25店舗、東京都内20店舗で、神奈川県内は現在10店舗が営業中。

「じつはアップル神奈川の代表も務めています。同社の中にも管理部はありますが、客付けに関してはアパマンショップが力を入れています。
入居率は同社の管理物件1833戸中、1828戸が入居中。入居率でいえば99.78%(2024年5月現在)です。最近はアパマンショップ川崎北口が、全国にあるアパマンショップ1073店舗中、2位になりました」。

この力強い集客体制を含んだドミナント戦略により、エリアナンバーワンを目指す。

「今は賃貸仲介に力を注いでいますが、それだけではなく、神奈川県全域でドミナント戦略を進めています。神奈川県の人口は東京都に次いで全国第2位。なかでも圧倒的に人口が集まっているのが横浜市と川崎市です。
当社では、横浜市や川崎市をはじめ、相模原市・横須賀市・平塚市・鎌倉市・藤沢市・茅ヶ崎市・厚木市・大和市・町田市に集中してアパート建築を進め、売買だけでなく賃貸管理にも力を入れていきます」。

同社で新築したアパートの管理だけでなく、地主大家の物件管理まで広げれば土地の仕入れにもつながっていく、まさに地域密着のビジネスモデルだ。

「私たちは“売って終わり”ではなく、販売後の管理も責任をもって対応させていただきます。また、新築物件は客付けの競争力が高いですが、中古になると競合物件も増えます。
とくに横浜や川崎では新築アパートの供給が多く、管理会社によっては入居募集の際に多額の広告費が求められることも珍しくありません」

と菅沼氏。同社ではグループ会社のアップルとの協力体制で広告費は家賃の50~100%に抑えることが可能。購入はもちろん、その後の運営、買い増しから資産の組み換えなど、地域に根付いて長く寄り添ったサービスを提供している。

そんな同社では、新築アパートの個別相談を随時開催。アパートの詳しい説明はもちろん、物件情報や融資相談などにも対応している。神奈川県内で行う新築アパート投資に興味が持った方は、ぜひ以下にお問合せいただきたい。

【相談フォーム】
URL:https://yokohamacorp.jp/toushi/member/

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取材元:横濱コーポレーション株式会社
住所:神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1横浜ランドマークタワー38階
お問い合わせ:045-211-6101
営業時間:10:00~19:00
定休日:火曜日・水曜日
URL: https://yokohamacorp.jp/
掲載期間:2024/5/24~2024/11/21【 PR 】

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

プロフィール

菅沼 勇基氏

菅沼 勇基すがぬまゆうき

●横濱コーポレーション株式会社
代表取締役 菅沼 勇基氏

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 1985年、横浜市生まれ。

    横浜市立大学国際総合科学部卒業後、住友不動産(株)に入社し、オフィスビルの開発・運営業務、新事業の開発業務に携わる。

    3年後の2012年12月に独立し、横濱コーポレーション(株)を設立。

    主な事業は、神奈川県内及び東京都下の収益用不動産を通じた資産形成及び資産保全。

    資産形成については、社会の富裕層(経営者、医者、上位層の会社員等)となる方々が本業以外に不動産によって安定的な収入を得る(資産を形成する)ことのお手伝い。

    資産保全については、既に資産(不動産)をお持ちの方、資産を形成している段階の方の大切な資産をお預かりし満足のいく運営をサポート。

    2019年9月に三光ソフラングループに加入。

    2023年8月(単体)決算 売上高45億円 経常利益3.9億円
取材元:横濱コーポレーション株式会社

住所:神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1横浜ランドマークタワー38階
お問い合わせ:045-211-6101
営業時間:10:00~19:00
定休日:火曜日・水曜日
URL: https://yokohamacorp.jp/

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