コロナ禍や円安、世界情勢などが経済に与えたダメージは大きく、昨年からの急激な物価高も家計を直撃している。日々の生活はもちろんのこと、将来に対する不安も大きく、収入をサラリーにだけ頼るのはリスクという考え方も浸透。その結果、不動産投資をしたいという人は増えるばかりだ。
「 不動産投資に対する期待が高まっていますが、いくつかの問題があります。光熱費や食料品など日常に関わるモノやサービスの価格上昇が問題視されていますが、不動産価格も高騰しています。土地値はもちろんのこと、建築資材も値上がりしていますし、建築業界には高齢化の波が襲い、深刻な人手不足に陥っています。そのため新築にしても修繕にしても工事費用が高くなり、数年前に比べて明らかに収益性が下がっています 」
というのは、『 横濱コーポレーション株式会社 』の代表を勤める菅沼 勇基氏。同社は2012年の創業時から一貫して、神奈川県を中心に収益用不動産の企画から設計・施工、賃貸募集から管理まで、投資家一人一人に合わせた資産運用を一手にサポートしており、「 手取りを増やしたい、経済的な安定を得たい 」と考える人たちに向けて、木造新築アパートを提案している。
「 当社はスケールメリットを活かしコスト削減に努めることで、高品質の新築木造アパートを高利回りで提供しています。駅徒歩10分内でオートロックが基本。部屋の広さは22㎡以上、3階建てで3階はロフト付です。単身者向けであっても2口コンロシステムキッチンを採用。外壁の厚さも通常は13～15ミリのところ、大手ハウスメーカーと同じ18ミリにしています 」
と、菅沼氏は続ける。新築アパートの魅力といえば、入居付けに困らない新築の希少性と、中古物件に比べて魅力ある間取りや仕様で物件力に差をつけられることも強みとなる。販売価格は外構までを含めての金額となり、後から追加工事が発生することはないが、希望があればオプションで床暖房をつけることもできる。
同社がハイクオリティかつローコストを実現する秘訣は自社施工。設計・施工・管理までワンストップで行えるため効率化が図れるという。
「 当社が売主になるため仲介手数料もかかりません。なお当社では大量生産型ではなくて、受注生産型で新築木造アパートを企画しています。候補に上がってきた物件すべてに目を通し、私がよいと思う物件のみ仕入れています。それができるのが月4～5棟、年間50棟程度に絞っているから。ドミナントで展開しているため、乱立させるとエリア内でバッティングしてしまいますが、これも棟数を限定している理由です。
昨今、利回りを上げるために新築プレミアムを乗せて無理な賃料を設定したり、原価を抑えるために内装を安価な資材や設備にしている物件が見受けられますが、当社では販売後の管理も責任もって対応させていただきます。賃料も新築プレミアムを乗せない適正な設定をしております 」
と菅沼氏。投資エリアは神奈川県内で川崎、横浜、湘南（藤沢・茅ケ崎・平塚）、横須賀など、ドミナント戦略を展開している。
■ 高利回り＆フルローンが実現できる理由
同社の新築アパートの品質はもとより、物件が高騰している昨今においても収益性が確保されているのが大きな魅力。都内では木造アパートであっても利回り5％程度のところ、神奈川県では未だに表面利回り7％を実現できる。
「 私自身、不動産投資をしていますから、自分でも買える利回りにこだわっています。田園都市線のよい場所なら6.5%程度の場合もありますが、7.2％や7.5％など7％を上回るケースが多いです。なぜ、高利回りが実現できるかといえば、利益をそこまでとっていないから。首都圏の土地値はどこも上昇しています。最近は入札式で購入することも多いのですが、少し高く買ったとしても、販売で無理に利益を取る必要はありません。多くの投資家さんがリピートしてくれますから、売買だけで利益を確保するのではなくて、その後の管理を含めて長いお付き合いを目指しています 」
と菅沼氏は続ける。表面利回り7％以上確保することで、金融機関からフルローンが出やすくなるのも嬉しいポイントだ。また融資を受けるための工夫として、土地造成なしで駅から平坦というのも重要となる。
「 神奈川県の銀行の中には“造成が必要な土地に融資を出さない”というところもあります。実際にどの銀行が使えるかというのは、そのお客様の属性や資産背景、居住地にもよるところが大きいのですが、融資が厳しいといわれる現状でも複数行をご紹介することが可能です。よくお問い合わせを受けるのですが、フルローンで対応できる銀行もありますよ。融資は個別性が高いので面談でご相談ください 」。
■ 新築のリスク“空室”をカバーするシステム
魅力の多い新築アパート投資だが、欠陥建築のトラブルや、つい最近では建設会社の倒産など、新築ならではのリスクもある。その辺はどうなのだろうか。
「 建築にかかわるトラブルというのは論外ですね。下請け業者に価格を叩いて発注するところから起こるケースが多いですが、前述したように自社施工のため、建築のクオリティには自信があります。また倒産リスクに関していえば、当社は2019年に建設不動産、賃貸管理等の事業を手広く展開する老舗企業、三光ソフランホールディングスのグループ会社になりましたので、財務面も強固になりました 」
と菅沼氏。その他に、新築アパートならではの懸念事項といえば空室。新しく建てるため、竣工されたタイミングは全空となるが、家賃収入が月々のローン返済の元金を超えるまでは家賃補填をしてくれるサービスを提供する。
「 家賃6万円で全9室のアパートがあるとして満室で54万円、月々のローン返済が35万円（ 元金30万円・利息5万円 ）とします。家賃収入からローン返済をはじめ、管理費や固定資産税などの運営コストを差し引いた金額がキャッシュフローとなります 」。
中古物件のオーナーチェンジであれば、すぐ家賃収入が得られるが、新築アパートの場合は、物件が建って入居が決まるまで収入はゼロ。
「 一般的に建物が完成するまでの間は、元金据え置きで利息の5万円のみを支払います。そして、竣工して3カ月～6カ月後から元金を含めた返済がスタート。この段階でローン返済分が賄えるまで入居が決まっているほうが多いですが、竣工時期が閑散期では空室が半分以上残っているケースもあります 」
そこで、同社では家賃収入が元金を超えるまでの補填を行う。
「 たとえば返済スタート時に、決まったのは4室、残り5部屋が空室だった場合の月額家賃収入は24万円で、ローン返済の35万円を支払うと10万円以上の赤字になってしまいます。そこで、当社が返済額の元金に満たない分の6万円を補填します 」
つまり、家賃収入が30万円を超えるまでは、それまで同様に利息分の負担だけで済むのだ。
「 そのほかに“全戸満室になるまで管理費を無料にする”サービスも行っています。これは他社にはありません。売主だからこそ販売がゴールではなく、その後の満室経営はもちろん、ひいては2棟目、3棟目……と永く良好な関係を続けたいと考えています 」
と、菅沼氏。売って終わりではなく、その後の運営にまでしっかり関わる同社の姿勢に信頼を寄せるサラリーマン投資家も多い。
■ アパマンショップを20店舗に増やし、盤石な集客体制をつくる
コストを抑えるサービスはそれだけではない。同社のグループ会社には、アパマンショップ加盟店では店舗数・仲介件数ともにナンバーワンを誇る、株式会社アップルがある。
「 株式会社アップルは埼玉県内25店舗、東京都内20店舗、神奈川県内8店舗が営業中です。私は神奈川の店舗の経営に関わっていまして、3年計画で20店舗に増やして、客付け力をより強くしていきます 」
と菅沼氏は続ける。この集客体制を含んだドミナント戦略によりエリアナンバーワンになれば、仕入れや建築のみならず、入居募集でも大きな強みとなる。
「 横浜や川崎では狭小新築アパートの供給が多いことから、管理会社によっては入居募集の際に広告費を家賃の200％以上を求めるケースも珍しくありません。当社ではグループ会社の協力を得て、広告費は家賃の50～100％で入居を決めています。この客付けのためのコストは運営費の中でも大きなウエートを占めるもの。空室期間を短く、かつコストを減らすことにも力を入れています 」
というから頼もしい。同社では、新築アパートの個別相談を随時開催。物件を探している人はもちろんのこと、融資について相談も可能。話を詳しく聞いてみたいという人はぜひ以下にお問合せを。
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