今回、私が実践している投資手法がとてもユニークなので、ノウハウを紹介してほしいという嬉しい声をいただきました。そこで、３回に分けて紹介できればと思います。
※私が大家になったきっかけや所有物件などについては、「 大家列伝 」をご参照ください。
■ 満室以上の収益が狙える「 マンスリーマンション 」
私は２００４年からアパート経営をスタートし、２０１２年にセミリタイアをすることができました。所有するアパートの多くは１Ｋと１ＬＤＫですが、需要が高い地域にあるため、空室で悩むことは正直ありません。
そんな中で、「 さらに収益を上げる 」方法を考えていたところ、「 家具家電付のマンスリーマンション 」の需要が高いことに気づきました。定住ではなく、一定期間滞在する方から、「 ホテルよりも安ければ借りたい 」というニーズがあるのです。
「 家具家電付のマンスリーマンション 」は、初期費用が抑えられるため差別化が図れますし、様々な貸し方ができるという魅力もあります。お世話になっている仲介会社からも、「 マンスリーマンションを定期的に利用する会社が多くある 」ということを聞きました。
マンスリーマンションの運営会社としては、「 レオパレス２１ 」や「 東建コーポレーション 」が有名です。調べてみると、通常は、年間の稼働率が約６０％でアパートと同じ売上になるような賃料設定がされていることがわかりました。
つまり、年間の稼働率が６０％を超えてくれば、普通に貸し出すよりも儲かるということです。そのような理由から、私は数年前から、「 家具家電付きマンスリーマンション 」と普通の賃貸経営を併行して行うようになりました。
募集はアパートと同じように、仲介会社にお願いしますので、普通のアパートと違うのは、最初に家具家電の準備が必要なのと、定期的な清掃が必要になることくらいです。そんなに難しいものではありません。
しかし、続けていくうちに課題が出てきました。退去してすぐに入居してくれればよいのですが、次の入居希望者が１カ月以上先になることも多く、この谷間に入居してくれる希望者を探すのが簡単ではないのです。
そこで、私は複数の部屋をマンスリーマンションにして、時にはお客様へ部屋の移動をお願いしながら、全体の稼働率を上げることに努めました。その結果、ロスを減らすことはできました。しかし、内心では、「 １日も無駄にしない方法はないか 」と考えていました。
そこで、思いついたのが、「 旅館業 」を始めるということでした。
■ １日もムダにしたくないなら「 旅館業 」
今では「 民泊 」という言葉が全国に浸透していますが、当時の私は、その存在すら知りませんでした。それでも、「 旅館業 」のことを自分で調べ、管理会社に相談してみたのがきっかけで、自分のアパートの一室で、旅館業の許可をもらうことに成功したのです。
旅館業の許可は、保健所に申請します。私が用途変更の準備を始め、実際に許可を得るまでに実践したことは、次のとおりです。（ 必要な書類は地域によっても違うため、詳しくは確認申請機関に確認ください ）。
１）申請前に消防署へ行く
行動を始める前に、申請前に消防署に行き、そもそも申請して通る可能性があるのかを確認します。問題がなければ、設備などの用件を満たしているかを役所などに確認し、それが確認できてから、改めて消防署に申請書を提出することになります。
２）アパートの用途地域をチェック
建築基準法上の問題がないかを、役所で確認します。用途地域は要チェックです。
第一種低層住居専用地域などの住居専用地域では営業許可証をもらうことはできません。工業地域と工業専用地域も不可です。無指定地域の場合は行政に確認が必要になります。
用途変更では確認申請とほぼ同じ内容をチェックするため、必要書類も確認申請と同じような書類・図面が必要になります。
３）用途変更のための設備などの準備
私は実際に申請を出す前に、消防設備業者に依頼して、建物の中を見てもらいました。消防署からの指導が予想される設備変更などをチェックしてもらい、対応しておくためです。
旅館業の許可をもらうためには最低限、次のような対応が必要になります。大規模な増改築は不要ですが、約６０万円の費用がかかりました。
①煙感知器の設置
②壁紙が不燃材料であることのシール添付
③避難誘導灯の設置
④防炎カーテンの設置など
４）消防署から「 消防法令適合通知書 」をもらう
管轄の消防局へ連絡をします。消防署がチェックし、問題がなければ、消防法令に適合していることを証明する「 消防法令適合通知書 」をもらうことができます。
５）保健所からの営業許可をもらう
保健所に出向き、「 旅行業登録 」の申請をします。保健所が現地まで来て、立ちあいで内容確認を行います。
６）旅館業許可証発行
立会い検査に問題がなければ、数日で「 旅館業許可証 」が発行されます。
■ 旅館業と大家業の違い
これを自分ひとりで行うのは相当の知識が必要ですので、私は行政書士さんにお願いしました。「 行政書士 用途変更 」とネットで検索すれば、全国の行政書士事務所の中からこの分野を得意とするところが見つかるはずです。
このような手続きと併行して、旅行会社の「 じゃらん 」と「 楽天トラベル 」への掲載の準備も進めました。まだ許可が下りていなくても、「 旅館業申請中 」という立ち位置で、申請だけならできるのです。
室内の改装や、ベッドやドライヤー、ポットなどの準備も進めます。シーツ類は部屋数にもよりますが、物件の近くのビジネスホテルなどにリースしている会社を調べて、そちらに依頼した方が、ラクですし、失敗もありません。
私の場合、マンスリーマンションをはじめたときから「 鍵渡し 」や「 シーツ交換 」を経験していたため、ソフト面の対応は、スムーズに行うことができました。大きな違いといえば、回転が速くなり、収入が大きくなったことです。
次回は、旅館業を始めてわかったことや、なぜ、「 民泊 」ではなく、手間をかけて「 旅館業 」を選んだのかについて、説明します。
