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Airbnbから撤退した上司と「駐車場」からの収入

その道のプロ/三浦弘人さん_画像

皆さんの中には、話題の「 Airbnb 」に関心を持つ人も多いと思います。外国人観光客が年々増加し、ホテルの予約が取れないという問題が表面化されたため、政府も旅館業の緩和に動いています。

私の大家仲間の一人も、「 Airbnb 」のプラットフォームを使い、自ら所有する区分マンションの一室で民泊をスタートさせました。この手法は、( 法的にはグレーですが )「 旅館業 」の許可を得ることなく誰でも参入することができます。

短期間に大きな収益を上げている成功事例や新刊書籍も昨年末から続々と発行されています。しかし、私は手を出そうとは思いません。というのも、私の元上司から、こんな話を聞いたからです。

■ 近隣住民からクレームが殺到したAirbnb

その上司は、タワーマンションの26階部分に所有していたセカンドハウスを使い、昨年の5月からAirbnbを使った宿泊サービスをスタートさせました。7月から9月までは、連日ほぼ満室状態が続き、大きな収入を得ることができました。

その頃から、同じマンション内でAirbnb用に貸し出される部屋がどんどん増え、一階ロビーなどで、スーツケースを持った外国人旅行客のグループが頻繁に見かけられるようになりました。

しばらくすると、トラブルが発生するようになりました。例えば、旅行者がレンタカーを好き勝手に駐車してしまい、居住者から、「 自分の駐車場スペースに無断駐車されている 」という管理会社への通報が相次いだのです。

室内のテレビインターフォンについているオートロックの解除ボタンを押すべきところを、誤って「 非常ボタン 」を押してしまう旅行者も続出し、防災センターから警備員を出動させることも何度か発生しました。

そして、一番問題なのは旅行者同士が大勢集まって、夜遅くまでパーティーで大騒ぎをすることでした。そのうち、住民の中で「 旅行者への貸し出し反対 」の動きが大きくなり、自警団までできました。

それらしい部屋のドアに、「 Airbnbをやめて 」と張り紙をしたり、マンション内を歩く外国人をつかまえて、「 Airbnbの旅行者か? 」と質問をし、「 はい 」と答えると強制的に外に出すといった行動を起こしたりする人も出てきました。

せっかく海外から沖縄へやってきて、このような目にあった旅行者は本当に気の毒だと思います。その上司は結局、Airbnbを辞めて、「 家具付きマンスリーマンション 」の募集方法に変更しました。

ここまで険悪になったのは宿泊ルールをきちんと決めない中で、Airbnbをスタートさせた人たちに責任があると思います。そして、自己所有とはいえ、区分マンションはロビーやエレベーターなど共用部分が多いため、Airbnbに不向きであると個人的には感じています。

Airbnbはとても画期的なシステムですし、理念もすばらしいものだと思います。しかし、現段階で法的にグレーであることは、無視できない問題です。短期的に儲かっても、いつまで続けられるかわかりませんし、私の上司の例のように、周りの人を巻き込んで迷惑をかけてしまうリスクもあります。

■ 旅館業とあわせて駐車場を経営

さて、話は私が旅館業を始めたところに戻ります。旅館業をはじめると、宿泊者から要望の声が上がってきました。「 美味しいお店を教えて 」「 近くにコンビニはある? 」など、内容は様々です。その中でも特に多かったのが、「 駐車場の有無 」についての質問です。

滞在中、レンタカーを借りて移動する人が多いためです。幸いなことに、近隣に約50坪の更地があり、地主さんと直接交渉したところ、毎月4万円で借りられることになりました。参考までに、近隣の月極駐車料は6,000円から8,000円の地域です。

50坪に線を引くと、9台のスペースが確保できました。一日いくらで貸し出そうかと考え、1,000円に設定しました。「 1,000円×9台×30日=270,000円 」。稼働率が100%になら、4万円が最大27万円になるのですから、やりがいがあります。

この方法は安く土地を借りられる田舎ほど、実現できる可能性が高くなります。1,000円といわず、1日500円でも充分な収益率です。現状では70%前後の稼働率ですが、旅館業を行う上で、大きな収入源になっています。

そんなわけで、私は「 旅館業 」だけでなく、駐車場からも収入を得られるようになりました。通常のアパート経営から、「 家賃をいただくアパート経営と宿泊料をもらうホテルの両方で空室を埋める 」という手法にシフトしたことは正解でした。

当初の狙いどおり、収益も普通にアパートをやっているときより、かなり増えました。このビジネスからの売上が定着して収入が増えれば、不動産の価値も高まることになるでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1989年(22才)
都内の大手カツラメーカーにカウンセラー営業として就職

□1996年(29才)
沖縄県那覇市へ転勤になる

□1997年(30才)
沖縄で出会った女性と結婚

□2000年(34才)
大手ハウスメーカーの沖縄支店に転職
仕事を通じて空室を出さない賃貸経営術を学ぶ

□2004年9月(38才)
RC造3階建てを新築
1LDK×9戸、利回り7.7%(一括借り上げ)



□2007年3月(41才)
RC造4階建てを新築
1LDK×16戸、利回り10.1%



□2010年9月(43才)
RC造4階建てを新築
1LDK×8戸(売却)、利回り8.4%

□2012年3月(45才)
RC造4階建てを新築
1K×15戸+店舗2戸、利回り11.3%



□2012年4月(45才)
ハウスメーカーを退社し、セミリタイア生活を始める

□2014年1月(47才)
RC造6階建てを新築
1K×15戸+店舗1戸、利回り11%





□2015年12月(48才)
RC造6階建て(完成予定)
1K×10戸+店舗1戸、利回り11%予定。

完成からすべての物件で空室はほぼゼロ(常時満室経営)
平成26年度の不動産収入は約6,500万円
借入金額は約8.5億円、時価総額は約13億円(自己試算)

■著書


満室の3倍儲かる非常識な投資法――手取り1800万円らくらく稼ぐ合法的裏ワザ

↑今回のコラムに書いたマンスリーマンションや旅館業のことを詳しく紹介した内容です。

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