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今からでも間に合う節税対策

その道のプロ/渡邊浩滋さん_画像

今年もあと数日で終わりになります。年が明けると確定申告の時期になります。実際に確定申告をしてみて、思ったより税金が高かったとか、もっと節税しておけばよかったなど、後で後悔しないように、今からでも間に合う節税対策を解説します。

1.今年の所得を把握してみよう

まず、みなさんにやって頂きたいのは、今年の所得をざっくりと計算してみることです。細かい数字にこだわらず、万円、百万円単位で構いませんので、今年の家賃収入から年間の経費を引いてみてください。ここで黒字になるか、赤字になるかで大きく節税対策が変わってきます。

2.今年赤字になりそうな場合

赤字を増やしてもあまりいいことはありません。これから不動産を増やしていこうと思われている方は、銀行融資を受けると思いますので、融資を受けやすくするためにも赤字としない方がよいでしょう。

また、赤字でも節税にならない場合があります。不動産所得を赤字にすると、お給与などの所得と損益通算( 相殺 )でき、税金が還付されることになるため、どんどん赤字を作りたがる方がいらっしゃいますが、無駄な努力に終わるケースが少なくありません。

「 土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない 」という規定があります。不動産投資家さんの場合、借入金で土地から購入されている方がほとんどです。そのような方は、赤字額がまるまる損益通算できないことになります。

具体的には、「 不動産所得がマイナス100万円になった場合、経費計上した借入金利息120万円のうち、土地にかかる利息部分が60万円とすると、100万円−60万円=40万円のみが損益通算の対象 」になるのです。この規定があるため、赤字にしてもあまり節税にはならないのです。

同じ例で、不動産所得がマイナス20万円だったらどうでしょうか? 土地にかかる利息金額の60万円までは損益通算できないわけですから、損益通算するためには、あと40万円超の経費が必要になります。

30万円の経費を計上しても、「 60万円>20万円+30万円 」で、損益通算できず、赤字が全額切り捨てになるのです。それであれば、むしろ今年の経費にせずに、来年に経費を回した方が節税になります。無駄な経費にしないように気を付けてください。

3.今年黒字になりそうな場合

黒字金額が例年と比べて、大幅に大きいでしょうか? それとも小さいでしょうか? 例年に比べて小さいようでしたら、無理に節税を考えなくてもよいと思います。なぜならば、経費は高い税率の時に使う方が、節税効果が高いからです。

所得税は超過累進税率といって、所得が高ければ高いほど税率が段階的に上がっていきます。所得に応じて適用される税率が異なります。たとえば、100万円の経費を使う場合に、税率20%の方は、20万円の税金が安くなります。税率30%の方ですと、30万円の税金が安くなるのです。

同じお金を使っても税率によって、効果は異なります。ですから所得が高くなりそうな年に大きく経費を使うことが効果としては高くなります。

4.節税をするなら

それでは、今から有効的に使える節税策はあるのでしょうか? 事業的規模( おおむね5棟10室以上 )の方であれば、簡単にできる方法があります。

〇 青色事業専従者にボーナスを払う

事業的規模で青色事業専従者に給与を払っている方であれば、ボーナスを払うことができます。賞与は届出に記載した金額の範囲内に限られますが、月額給与の1〜3カ月程度の賞与は出せます。

※ 届出書に賞与の記載ない方は、変更の届け出が必要です
→青色事業専従者給与に関する届出手続き( 国税庁HPより )
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/12.htm

〇 小規模企業共済に加入する

小規模企業共済とは、個人事業主の退職金制度です。掛金として積み立てた金額を将来共済金として受け取れます。掛け金は月7万円が限度( 年84万円 )。その掛金を支払う場合、全額が所得控除になります。

年払いも可能ですので、12月に84万円掛金を払って全額所得控除にすることも可能です。ただし、サラリーマン大家さんは加入できないことになっておりますのでご注意ください( 加入できる方でも、すでに今年分の申込みを締め切っている機関もあります )。

5.経費を使うなら

事業的規模ではない方は、経費を使って節税するしか方法はないですが、あまり意味のない経費を使うことには賛成できません。私がおすすめしたいのは、来年以降の収入につながるような経費を使うことです。

たとえば、物件のリフォームや新たな設備を設置するなどです。リフォームの場合、資本的支出になると資産計上しなければなりませんが、一つの工事につき20万円未満であれば、修繕費として経費にしてもよいことになっているため、少額のリノベーションをやるのもよいかと思います。

また、新たな設備を設置した場合は、原則、資産計上して減価償却していくことになります。しかし、青色申告者であれば、一個につき30万円未満のものであれば、経費にすることができます( ただし、総額で300万円が限度 )。金額によりますが、防犯カメラなどバリューアップできる設備投資すると入居者満足にもつながります。

このように、節税にはタイミングが重要です。経費を使うにもいつ、どのようなものを使うのか考えるのも、賃貸経営をする楽しさではないでしょうか?


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡辺税理士

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

ブログ「がけっぷち大家の挑戦」
メルマガ『大家さんのための超簡単!青色申告』「読者用メルマガ」

■ 経歴

大学在学中に司法書士試験に合格

大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

資産税専門の税理士法人に勤務する

2011年12月、独立開業

2011年、「行動する大家さんの会」を設立

2013年、「一般社団法人節税大家さんの青色申告会」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演等、幅広い分野で活動中

■ 著書


「大家さんのための超簡単!青色申告」


「税理士が教える 節税Q&A」

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