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確定申告前に知っておきたい大家さんの節税法

その道のプロ/渡邊浩滋さん_画像

いよいよ確定申告が始まります。これから申告の準備をされると思いますが、申告前に知っておくと節税につながるようなポイントを解説していきます。

1.白色申告者でも記帳義務があります

平成26年から、所得の金額や申告の有無にかかわらず、全ての白色申告者に記帳と記録保存が義務付けられることになりました。つまり、白色申告者であっても青色申告者であっても記帳はしなければなりません。

それでは、帳簿とはどの程度のものが要求されるのでしょうか? 65万円の控除であれば、複式簿記での記帳が必要ですが、それ以外であれば、家計簿のように、お金の入出金と項目を記載する程度のもので構いません。

※ 記帳方法は、国税庁のHPにも記載されています。参考にしてください
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2012/pdf/46.pdf

白色申告者が記帳をしても特典はありませんが、青色申告者が記帳すれば10万円控除などの特典があります。どうせ記帳するのであれば、青色申告をしましょう。

今まで白色の方は、今回の確定申告では青色ではできませんが、来年の申告で青色にするためには、3月15日まで( 平成27年は3月16日まで )に、青色申告承認申請を税務署に提出する必要があります。

※ 青色申告承認申請書( 国税庁HPより )
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/09.pdf

2.事業的規模なら65万円控除を取りましょう

青色申告者で事業的規模の大家さんなら、複式簿記の帳簿をつけると、10万円の控除が65万円の控除になります。

事業的規模とは、5棟10室以上ないと絶対にならないと思われている方がいらっしゃいますが、「 おおむね5棟10室 」となっているので、厳密に5棟10室ないと該当しないというわけではありません。

そもそも原則は、社会通念上、実質的に事業的規模かどうかで判断します。判断がつかない場合には形式基準( おおむね5棟10室以上 )で判断します。したがって部屋数だけで、全く認められないということはないのです。

具体的には、「 取引に費やした精神的・肉体的労力の程度 」「 事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点 」などを総合判断するとされています。

また、5棟10室の事業的規模の判断ですが、下記のような場合でも事業的規模になる場合があります。

○サブリースなどの一棟貸しでも、部屋数で10室以上ある。
○建物が共有持ち分になっているが、全体部屋数が10室以上ある。
○5棟10室以上あったが、年の途中で売却したため、5棟10室に満たなくなった。
○年の途中で購入して、5棟10室以上になった。


3.修繕費か資本的支出かの判断ポイント

大家さんの確定申告で悩ましいのが、リフォーム費用を経費にしてよいかどうかです。リフォーム費用のうち価値が上がるようなものは資本的支出として資産計上しなくてはなりません。現状回復工事は修繕費として全額経費です。

どう区分したらよいか判断が難しいですが、是非知っておいて頂きたいのは、「 金額にかかわらず明らかに現状回復といえるものは全額修繕費 」に該当します。通常の外壁の塗り替えは、金額が大きくなりがちですが修繕費になります。

金額だけで判断するものではありません。見積書などで内容を確認しましょう。また、「 一つの工事が20万円未満ならすべて修繕費 」で処理してよいことになっています。この基準も知っていると節税につながります。

エアコンや給湯器などの設備を新しいものに取り替えた場合には、資産計上して減価償却が原則ですが、@1個につき10万円未満のものA青色申告者の場合1個につき30万円未満のもの( 総額300万円まで )であれば全額経費にできます。

4.今年度の経費にするか、来年度の経費にするか

確定申告をしていて、思ったより経費が多く、赤字になってしまうことがあります。融資の関係上黒字にしておきたい場合や、土地負債の利子が損益通算できないことから赤字にしても意味がない場合には、来年度に経費を回した方がよい場合があります。

修繕費で経費にできるものや備品・設備のうち経費にできるものを、あえて資産計上する方法もありますが、それ以外でも簡単にできる方法があります。

それは、固定資産税や不動産取得税などの未払金を立てないことです。固定資産税など、行政側が税額を決定する税金( 賦課税 )の場合は、次のどちらかで計上することができます。

@それぞれの納期の開始の日( 第1期の納期の開始の日 )
A実際に納付した日


固定資産税の4期分は、翌年2月の支払いになるため、確定申告では未払金として計上することになります。しかし、実際に納付した日を基準にすると、未払金を計上しなくてもよいことになります。

どちらの基準で計上してもよいことになっていますので、未払金をしないで、翌年の経費に計上するという調整をするこができます。単年度だけではなく、翌年以降の税金も考えて確定申告を作成することがポイントです。


お知らせ

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税金のこと、空室対策、賃貸経営に関することはすべて相談できます。よろしければお越しください。

○詳細・お申し込み
http://www.kenbiya.com/seminar/9545lxw


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プロフィール

■ 渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡辺税理士

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

ブログ「がけっぷち大家の挑戦」
メルマガ『大家さんのための超簡単!青色申告』「読者用メルマガ」

■ 経歴

大学在学中に司法書士試験に合格

大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

資産税専門の税理士法人に勤務する

2011年12月、独立開業

2011年、「行動する大家さんの会」を設立

2013年、「一般社団法人節税大家さんの青色申告会」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演等、幅広い分野で活動中

■ 著書


「大家さんのための超簡単!青色申告」


「税理士が教える 節税Q&A」

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