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相場より安くても相場自体が高いから本当は安くないのだ。

レッド吉田さん_画像 第68話

さー、二月ですね。
先日は日銀のマイナス金利なるものが発令されましたね。


なんですか?

マイナス金利って(--;)



気になったので、メイン銀行に行ってきましたよ。だって、自分が融資を受けるときの金利にも何か影響があるのかな? って思うじゃないですか。すると、支店長さんがわかりやすく説明してくださいました。

ひとことでいうと、「 各銀行は日銀に預ければ預けるほどマイナスになる 」。すなわち、「 銀行は日銀に預けるより、もっといっぱい融資をして景気を上げなさい 」ということらしいです。

ということは、不動産の融資はもっと借りやすくなっていくのかな・・・。「 今なら借りられるかも! 」と思い、支店長さんに「 じゃー、僕に貸してください 」とお願いしたら、「 物件次第ですね 」と言われちゃいました。

確かに、そうですよね・・・。
でも、なかなか、よい物件は出てこないんだよなー。

僕は1棟目のアパートを売却して、キャッシュフローが減ったこともあり、次の物件購入への意欲がますます高まっているんです。それで、寝る前にその日の新着物件を検索して見ているんですが、まー売値が高いこと。


我々のような貧乏人には手が届かないものばかりです!


整形地ならまだしも、この土地の形状、日当たり、建ぺい率、容積率でなんでこの値段? っていうのがまー多いこと。中々希望の物件は見つかりません。でも、急ぎながらも焦らず、と思い、粘り強く検索を続ける日々です。


そんな中、気になる土地を発見!


自宅の近くで一坪あたりのお値段が相場より安い。なぜなら、旗竿状の土地だからです。相場より安いということで、私の中で、「 よし! いけるかも! 」と気持ちが高ぶりました。

いつものように安易に考える単純な脳の私。しかし、1棟目の新築アパートを購入⇒売却し、2棟目のシェアハウスを運営中ということで、私も少し知恵が着いております( 無駄な知恵が90%ぐらいですが )。

冷静になって考えてみたところ、次のような事実に気づきました。

「 相場より安くても、相場自体が高い地区なので、安いといっても高いのだ 」

相場より安いと思う心理は、時として錯覚を生みます。


 安い
 ↓
 得
 ↓
 ラッキー
 ↓
 他の人に買われたらもったいない



みたいな錯覚です。まして、来年に消費税10%と考えると、今年買わないと損、という心理も働きますよね。でも、「 得だとか損してない 」という感覚ではなく、ちゃんとデーターにしないとダメですよね。

私はどちらかというとデーター野球の野村克也派ではなく、直感野球の長嶋茂雄派ですので、ついつい直感に流されてしまうのですが、不動産に関してはそれはNG。データはチョー大事です!

正直、一棟目のアパートの時はどんぶり勘定でした。信頼できるチームの仲間がついていたので、プラスで終われましたが、今になって、あのくらいの知識で大きな借金をしたのは無謀だったとも思います。

少し話がずれましたが、データが大事、ということで、先ほどの敷地延長の土地に関して、数字を出してみました。スペックは以下のとおりです。

東京都世田谷区の駅から徒歩10分の場所
建ぺい率60、容積率150
広さ41坪(ただし敷地延長地、古家あり)
価格は5,980万円


かかるコストは、どのくらいでしょう?

土地代約6,000万円
建築費3,000万〜4,000万円
このほか、仲介手数料と諸経費で約400万円
合計1億400万円


収入はというと・・・

アパート6室(家賃10万円)
家賃年収10万×6室×12カ月=年間720万円

⇒利回り6%台後半

古家を利用してシェアハウスにするなら、どうでしょうか。

土地代約6,000万円
リフォーム代1,000万円
仲介手数料と諸経費約で約400万円
合計7,400万円


収入は8人住めるとして・・・、

6万円×8人×12カ月=576万円
⇒利回り7%台後半
( そして、建物の築年数が22年以上なので減価償却がとれない )。

んーー、両方とも、全然妙味はないですね。

それに、正直なところ、駅から徒歩10分は競争にはかなり不利な気がします。僕の中では駅から徒歩10分は相当条件が良くない限り、手を出さないというレベルです。

それでも一応、この物件を銀行さんに見せたところ、こんな反応でした。


『 吉田さん、ん、これは‥‥‥ 』


というわけで、今回の物件も見送り決定。お疲れ様でした (^O^)

こういうとき、物件が欲しいと数字を自分の都合のいいように解釈して、買う理由を見つけたくなってしまいますが、多少経験を積んだ僕は、そこはシビアに考え、深追いしないようになりました。


みなさんも、
美味しそうな物件ほどシミュレーションは念入りに!


ところで先日、Dr.コパさんとお会いした時、2016年のラッキーカラーはパープルだといってらっしゃいました。早速、パープルのパンツを買ったので、いい物件に出会えるといいなと思います。

それではまた!


焼きそばでエネルギーを充電したら、今夜も物件を探します!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

■ 経歴

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。

NTV「PON!」、
TX「ポケモンスマッシュ!」、
CTV「フットンダ!」、
BS11「競馬中継」、
BS11「うまナビイレブン」などレギュラー多数。

5人の子供の父親でもある。

子供が通っていた幼稚園のパパ友に不動産投資家がおり、かねてから安定的な収入の道を求めていたことから、アパート経営の勉強を始める。

2010年12月に世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入。2011年秋に8戸のロフトつきアパートが完成。

大家芸人として、さらなるブレークを迎える日は近い?!

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