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実質利回り30%で社会貢献も。サラリーマン大家・鈴木かずやさんが「高齢者向きアパート」で目指す次の目標【後編】

不動産投資-大家列伝/鈴木かずやさん_画像


昨日の前編に続き、サラリーマンのかたわら、茨城県土浦市で二棟の「 高齢者向きアパート 」を運営する鈴木かずやさんにお話をうかがいます。

社会貢献をしながら、リフォームや諸経費を加味した実質利回りで30%以上を達成できたという「 高齢者向きアパート 」。後編の本日は、どのような物件を選べばいいのか、2棟目以降の入居状況、将来の目標などをうかがいました。


■ 高齢者用の部屋だけDIYで手すりなどを取り付け

華子
アパートの作りについて教えてください。高齢者向きアパートは、他のアパートと何が違うんでしょう?高齢者以外の方が住んでいても、高齢者向きアパートと謳って問題はないのでしょうか?


鈴木かずやさん
はい。建物自体は普通の1Kのアパートですので、住みたい方がいれば、誰でも受け入れています。実際に、大学に近いからという理由で入ってくれた女子大生の方がいました。

高齢者さん向けの部屋と他の部屋との違いですが、高齢者さんの住む部屋だけ、断熱材を増やす、玄関や部屋の中の転倒の危険がある場所に手すりを取り付けるなど、細かいリフォームを入れています。これはDIYでできるので、費用は数千円〜数万円程度です。

ちなみに、床の段差をなくすバリアフリー化はしていません。これは赤尾さんに学んだのですが、段差をなくすとかえって足腰が弱くなって、転びやすくなってしまうそうです。


手すりなどはDIYで取り付けた


もともとはごく普通の1Kのアパート

華子
なるほど。国土交通省が管轄していて、補助金等の優遇があるサービス付き高齢者住宅では、一部屋25平米以上、バリアフリーなどのルールがありますが、鈴木さんの高齢者向けアパートは、公的な縛りがない分、どんなアパートでもいいし、高齢者専用にする必要もないわけですね。


鈴木かずやさん
はい、そうです。

華子
空室はすぐに埋まったのでしょうか?


鈴木かずやさん
すぐとは言えません。まずはモデルルームを作り、近隣の介護支援事業所の方などに向けて、内覧会を開きました。募集開始から3か月間は、月に2回、内覧会を開いて、チラシも配布して、アパートの存在を広く知ってもらうことに努めました。

その後、狙い通りケアマネさんの紹介などで申し込みが入り、半年で満室になりました。その後も申し込みが続き、今では4名の方が入居待ちをしてくれています。

近くには空室だらけのアパートが多くあります。福祉と住まいをつなげることで、こんなに需要が掘り起こせるのかと驚くと同時に、課題意識も生まれました。

■ リフォームや諸経費を加味した実質利回りで30%以上

華子
2棟目はどのような物件ですか?


鈴木かずやさん
自宅近くで売りに出た1DK×10部屋の中古アパートを購入しました。最寄駅からは徒歩で1時間以上かかるのに、駐車場が3台しかなく、家賃2万5,000円でも半分が空室という不人気物件でした。


もとは家賃2.5万円で半分が空室だった

一棟目と同じように、空室をDIYで直したあと、モデルルームを作って募集を開始しました。すると、懇意にしていた就労支援事業者の方から「アパート型のグループホームを経営したい」と連絡をもらい、その方が5室の空室をすべて借り上げてくれました。

華子
高齢者向けのグループホームでしょうか?


鈴木かずやさん
いいえ、住まわれるのは高齢者ではなく、身の回りのことはある程度できるけれど、一般のアパート暮らしでは不安を感じるという比較的軽度の障害者の方たちです。就労支援事業所に通所している利用者さんの住まいを確保したいというお話でした。

高齢者向きアパートと同じく、障害者向けのグループホームも全国的に不足しているそうです。こういうニーズもあるのか、と新たな知見を得ました。地域住民の方にも丁寧に説明することで、地域で見守る体制が整ったグループホームを開設できました。

華子
それはよかったですね。鈴木さんは、不動産投資という入口からこの事業を始められたわけですが、収支的にはどうですか?


鈴木かずやさん
リフォーム代や諸経費を加味した実質利回りでも、30%以上で運営できています。土浦市のアパートの空室率が40%といわれる中、この利回りで満室経営できるのは、「 高齢者向きアパート 」という差別化がうまくいったからだと思います。

華子
近隣のアパートに比べて、家賃は高く設定できたのでしょうか?


鈴木かずやさん
はい。1棟目も2棟目も、購入時は家賃2.5万の設定でしたが、私が引き継いでからは、3.5万円に値上げしました。特徴のないアパートは近隣の似た物件と比較されて、安い方が選ばれますが、高齢者向きアパートは違います。築古でも、3点ユニットでも、「 ここに住みたい 」といってきてくれます。

華子
すむところに困る高齢者を助けるために、収支だったり、オーナーの時間だったりが犠牲になるのかなと思ったのですが、そうではないんですね。


鈴木かずやさん
地域の福祉と結びつくところまでは苦労もあったものの、軌道に乗せることができれば、それほど大変ではありません。ただ、大家業としてはラクですが、その前に福祉の方たちとお話するための専門的な知識が必要になります。

例えば、病院のケースワーカーさん等の紹介で来られる方は、支援の内容が決まっていないことがあります。そういう時は、自分からノウハウを提案することもあり、受け身ではいられません。

一例をあげると、公的な支援が付かない高齢者の方に、ヤクルトさんと契約してもらいました。ヤクルトの販売員の方は定期的にお部屋を訪問してくれるので、「 入居者さんに何かあれば連絡をください 」とお願いして、事故を防いでいます。

■ 10年以内に高齢者向きアパートを100室運営したい

華子
失礼な質問かもしれませんが、高齢者さんで満室にしたアパートを高値で売却しようとは思わないでしょうか?


鈴木かずやさん
思いません。私は全国に高齢者向きアパートが増えればいいなと思っていますが、短期で手放そうという方には、向かないと思います。

私の仕事のモットーは、「 現場に向き合い続けること 」なんです。自分自身、この事業が楽しいですし、同じような気持ちでできる方には、ぜひ参入してほしいと思います。

華子
社会貢献できることや高い利回りは魅力ですが、福祉との連携となると、とたんに敷居が高く感じてしまいます。


鈴木かずやさん
ケアマネージャーさんを「 管理会社 」と考えると、ハードルが低くなるかもしれません。ケアマネさんは、懇意になると入居者さんを紹介してくれて、かつ、生活の支援もつけてくれます。

仲介手数料0円、管理料0円、広告宣伝費も0円の管理会社さんです。また、紹介で入った入居者さんが引っ越しで出ていく可能性は非常に低いといえます。

華子
なるほど。逆に言うと、すでにケアマネージャーさんや地域の福祉とつながっている方は、最初の壁をクリアしているので、高齢者アパートを始めるメリットが大きそうですね。


鈴木かずやさん
その通りだと思います。

華子
次の目標を教えてください。


鈴木かずやさん
高齢者向きアパートを今後10年くらいの間に、100室は持ちたいです。自分一人では難しそうなので、仲間を作ってできたらいいなと思っています。「 他で断られてしまったけど、鈴木さんに相談すればなんとかなる 」と思われるような存在になれたらいいですね。

そのためにも、収益性を安定させる必要があります。実は、今になって振り返ってみると、もっと安くていい物件を買えたなとか、ヘルパーさんが一度に何人来てもいいように、もっと駐車場の広い物件にすればよかったとか、反省がいくつもあります。

私は周囲にいい先輩がたくさんいます。この環境に感謝しながら勉強を続けて、大家業も福祉の仕事もスキルアップしていきたいです。そしていずれは、サラリーマンを卒業して、そちらにシフトしていければと考えています。


華子の編集後記
一人暮らしをしたい高齢者と、空室率の高い地方のアパートを、地域の福祉を挟むことによって、見事マッチングさせた鈴木さんの事例。大家として社会貢献したいという鈴木さんの真っ直ぐな姿勢に、大家という仕事の新しい可能性も感じました。鈴木さん、ありがとうございました。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 鈴木かずやさん



サラリーマン大家
茨木県土浦市在住

■鈴木かずやさんのプロフィール

□1982年
都内で誕生

□2005年
大学卒業後、メーカー系企業に入社
東京、埼玉、栃木と関東の様々な街に住んだ後、茨城県土浦市に居住
東京まで近いのに土地が安い土浦のポテンシャルを感じる

□2012年
茨木県取手市で300万円の戸建を購入

自身の住む土浦市内でアパート購入を検討するが、空室率40%と知り、コンセプトのあるアパート経営を志すようになる

□2014年
赤尾宣幸さんの『「小規模介護事業」の経営がわかる本』を読み、高齢者向きアパートに関心を持つ

赤尾さんの指導の下、地域の福祉事業所を訪問し、関係づくりに励む

□2016年
1棟目のアパートを購入、「高齢者向きアパート」として運営する
1K×8室、表面利回り41%



□2017年
2棟目のアパートを購入、「アパート型のグループホーム」が空室を借り上げ
1K×10室、表面利回り37%



□2018年
満室経営を続ける、家賃年収約750万円

■共著書

多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法(赤尾宣幸・鈴木かずや)



※出版社から送料無料で購入可能です
https://seluba.co.jp/

■影響を受けた本 ベスト3

□1位、小規模介護事業の経営がわかる本(赤尾宣幸)



この本に出会っていなかったら、高齢者向きアパートを経営することはなかったと思います。基本に立ち返りたい時はいつも読み返します。

□2位、ブルーオーシャン戦略 競争のない世界を創造する(W・チャン・キム他)



隣のアパートと一線を画す部屋を作る為、何を減らし、何を足すのか、考え方の基本フレームを活用しました。

□3位、史上最強の投資家バフェットの教訓 逆風の時でもお金を増やす125の知恵(メアリーバフェット他)



幸せの定義、成功の定義に関するバフェットさんの考え方に非常に感銘を受けました。


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