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都内ワンルームは飽和状態? 地主系大家・小宮孝次さんがレジデンスから「保育園事業」へとシフトする理由【前編】

不動産投資-大家列伝/小宮孝次さん_画像


今回の大家列伝は、地主の家に生まれながら、サラリーマン大家として都内を中心に新築投資を行う小宮孝次さんに登場いただきます。28歳で不動産ごと年商3億円の会社を引き継ぎ、10年で年商7億円まで拡大できた秘訣は?

レジデンスから「 保育園事業 」へとシフトする理由となった20代の賃貸ニーズの変化とは? 裁判での敗訴など、つらい過去も振り返りながら、小宮さんが考えるこれからの不動産投資で勝ち残る方法について、語っていただきました。



■ 叔父から引き継いで規模を拡大、38才で年商7億円

華子
自己紹介をお願いします。


小宮孝次さん
都内在住で、不動産賃貸業とサラリーマンをしている小宮です。年齢は38歳。神奈川県川崎市の武蔵小杉の地主の家に生まれ、親戚もほとんどが地主です。

祖父と叔父がやっていた不動産を引き継ぎましたが、それを守るだけでなく、都内に土地を買い新築物件を建てる手法で、規模を拡大しています。

華子
規模はどのくらいですか?


小宮孝次さん
28歳の時、叔父の不動産を会社ごと引き継いだのですが、当初、年商3億円だったものが、この10年で7億円になりました。

所有物件は9割がレジデンスで、一部、店舗もあります。今、力を入れているのは保育園を建てて運営会社に貸すという事業で、現在3つの保育園事業を手掛けています。

華子
10年で4億円年商が増えたとは、スピード感がありますね。サラリーマンをやらなくても生活には困らないと思うのですが、なぜ今でも会社勤めを続けているのですか?


小宮孝次さん
親も親戚も地主という一族に生まれ、就職せずに社会とずれてしまった大人たちのネガティブな面を見てきたからです。自分は就職しようと若い頃から思っていました。

将来は叔父の不動産を引き継ぐことが決まっていたので、大学を卒業後に叔父のすすめで公認会計士と不動産鑑定士の資格を取得しました。2年かかりましたが、今はその資格を生かして、都内のIT系企業で働いています。

入社時に家業の不動産のことを正直に伝え、やることさえやれば、社内で自分の仕事をすることを認めてもらいました。息子に働いている姿を見せたいですし、若い社員と話をして、彼らがどんな感覚で部屋を借りるのかを知れるので、会社員はこの先も続けるつもりです。


会社のデスクから見える景色

■ 若い人の賃貸需要は急速に変化している

華子
サラリーマン大家さんは会社を早期退職して家族と過ごすことを望みますが、地主さんのお子さんは、昼間から家にいる父親を見て就職したという方が少なくありません。

自宅生活を充実したものにできるかどうかは、社会経験のあるなしの違いなのでしょうか。興味深いですね。ところで、小宮さんは38歳ですが、それでも若い人とは感覚が違いますか?


小宮孝次さん
全く違います。20代の若者たちに訊いたところ、都内の大手企業に勤めている人でも、家賃は一人6万〜7万円が上限だといいます。

彼らは兄弟や友人や恋人など、人と住むのに抵抗がなく、1LDKや2LDKをシェアしているという人が多くいます。ワンルームを2つ借りるより、その方が都心でも安くて設備が充実した広い家に住めるからです。

中には、オンラインゲームで知り合った人と住んでいる女性もいました。私はよく知らない人と住むことに抵抗があるのですが、珍しいことではないそうです。その他に、お風呂はいらないから居室が広い方がいいとか、けれど独立洗面台は欲しいとか、世代の違いを感じる意見は多いですね。

それと、インターネット無料や宅配ボックスやカメラ付インターフォンなどは、「 あって当然 」と考えている人が多く、もはや差別化物件とは見られてはいません。家具家電付きを選びたいという人も多いです。ニーズはどんどん変化しています。

華子
従来型のワンルームは今後、厳しくなっていくとお考えでしょうか?


小宮孝次さん
そう思います。単身用アパートやマンションを所有するオーナーは、競合を他のワンルームと考えますよね。でも実際には、1LDKや2LDKのマンションがライバルになってきています。

私は3年ほど前から、都内のワンルームはレッドオーシャン状態に入ったと捉えています。需要が減る中でも、ワンルームは相続税対策で増えており、飽和状態。実際、少し前まで10万円以下では住めなかった目黒駅や恵比寿駅近くで、家賃6万円のものが出始めました。

そのため、最近建てた武蔵小杉のマンションは、45平米の1LDKで家賃13万円というプランにしました。狙い通り、カップルや新婚さんが入ってくれています。

■ 賃貸業で失敗しないコツは、怪しい話に乗らないこと

華子
失礼ですが、地主さんはもっとのんびりとしているかと思いました。実際には相当な危機感を感じているのですね。その他に、賃貸業を行う上で注意していることはありますか?


小宮孝次さん
怪しい話にのらないことです。ゴミみたいな提案書を持ってきたアパートメーカーがいくつもあります。物件の謄本を調べて、不動産会社がアポなしで訪ねてくるようなことも珍しくありません。

過去には身内が資金繰りに窮した不動産会社に詐欺のような目に遭い、さらに裁判で負け、人間不信になりかけたこともありました。他にも、だまされて地方物件に投資し、都内の不動産をとられた身内もいます。

悔しいことに、信頼していた人間がある日突然、変わってしまう姿も見てきました。色々な話が持ち込まれますが、会う人は選ぶこと、少しでもおかしいと思ったらすぐシャットアウトすることを心がけています。

華子
裁判で敗訴とは、つらい経験をされたのですね。


小宮孝次さん
はい。裁判は当初の予定から勝手に間取りや設備を変えて、予算を大幅にオーバーして請求してきた工務店を相手に争ったのですが、こちらの言い分はまったく聞き入れられず、お金を払うことになりました。この時は、裁判所がどういうところか、よくわかりました。

裁判の時は2年間、どこの銀行からも融資をストップされました。この時は「 銀行は晴れた時には傘を貸すが、本当に困ったときは貸さない 」という言葉の意味を噛みしめました。

また、銀行のすすめる投資で巨額の損失を出した身内もおり、叔父には「 銀行の方から融資するといって持ってきた話は信じるな。10年後のことを考えて投資しろ 」と言われました。肝に銘じています。そんなこともあり、私は地方には投資していません。

■ 都内新築の採算が合わなくなる中、「 保育園事業 」に注目

華子
持てる者の苦しみでしょうか。言葉に重みがありますね。ところで小宮さんは去年から、都内に土地を買って、保育園を建てるという事業をされているそうですね。理由を教えてください。

小宮孝次さん
先ほども言いましたが、レジデンスが厳しくなっているという理由が大きいです。工事費も上がり、都内で土地から仕入れて上物を建てても採算が合わなくなっています。都心なら利回り6%台でも回りますが、それも入退去の回数が増えるとカツカツ、毎月の返済額が多い場合にはマイナスです。

店舗はリターンは大きいですが、場所を間違えると半年以上空くなど、安定しません。それで、何か他にいいやり方はないだろうかと考えていたとき、偶然、実家の近くで保育園を経営している社会福祉法人の経営者の方から「 保育園経営は安定していますよ 」と聞いたのです。

それで、我が家にも保育園の年齢の息子がいるため、「 自分の子が通いたくなるような保育園を作りたい 」と思い、調べてみることにしました。その後、色々なご縁があり、今は保育園を経営するのではなく、土地を買い、建物を建てて、保育園に借りていただくという形で保育園事業にかかわっています。

補助金を利用できることもあり、利回りはレジデンスを上回っています。


華子の編集後記
丁寧に作られた資料を元に賃貸需要の変遷などを話してくださった小宮さん。就職した理由や、裁判のお話をされた時の複雑な表情が印象的で、生まれた時から”守る物”があるという宿命について考えさせられました。明日の次回は、小宮さんが取り組む「企業型保育園事業」について詳しく伺います。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 小宮孝次(こみやこうじ)さん



不動産賃貸業
IT系企業のサラリーマン
都内に妻と子供と3人暮らし

■ 主な経歴

□1980年
神奈川県川崎市の武蔵小杉の地主の家に生まれる

□1999年(19歳)
不動産賃貸業に関わり始める

□2002年(22歳)
和光大学卒業

□2004年(24歳)
公認会計士、不動産鑑定士の試験に合格
(他に宅地建物取引士、行政書士、賃貸経営管理士等の資格も持つ)

IT系企業に入社

□2008年(28歳)
叔父の不動産を引き継ぎ2015年に法人化
会社員を続けながら、不動産事業にも取り組む

□2018年(38歳)
企業主導型保育事業を開始

□2019年1月現在
所有物件数15棟(レジデンス、店舗、グループホーム、保育園)
年商7億円(保育事業の収入含む)

■ 海外旅行で行ったお気に入りの場所ベスト3

□第1位
ペルーのマチュピチュ



日本人が行きたい世界遺産第1位の場所。
2014年に行きましたが、何故こんな高い山に建造物が造られ国が繁栄していたのか多くの謎があり、神秘的でした。
日本からだと行くだけで1日以上掛かり、高山病などのリスクもありますが、見に行く価値は絶対にあると思います。
写真はマチュピチュの反対側にあるワイナピチュという山に登頂して撮ったものです。
マチュピチュに行ったら、是非ワイナピチュも登ってください。
マチュピチュが一望できます。

□第2位
クロアチアのドブロブニク



魔女の宅急便の舞台にもなった場所で2010年頃に行きましたが、当時は日本人観光客も少なく、街並みが本当に美しく、リアルで魔女の宅急便の舞台が見れたと感動したのを覚えています。
街にあるレストランのお魚料理やワインもとても美味しかったです。

□第3位
カナダのイエローナイフ



12月の年末にオーロラを見るためにカナダのイエローナイフに行きました。
気温がマイナス20℃以上の極寒でしたが、3日間滞在し3日間とも綺麗なオーロラが見れました。
オーロラを見るのであれば、北欧ではなくカナダのイエローナイフがお勧めです。



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