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建物費の75%は補助金。地主系大家・小宮孝次さんが実践する「マンションより高利回り」な保育園事業【後編】

不動産投資-大家列伝/小宮孝次さん_画像


昨日の前編に続き、地主の家に生まれながら、サラリーマン大家として都内を中心に新築投資を行う小宮孝次さんに登場いただきます。都内でもレジデンス賃貸は厳しくなると考える小宮さんが次の投資先に選んだのは「 保育園事業 」。

建物の75%に融資が付き、運営に対する補助金も続くという「 企業主導型保育事業 」とは? マンションを建てるよりも保育園を建てた方が利回りがいいって本当? 小宮さんが運営する保育園の事例を交えながら、詳しい話をうかがいました。



■「 保育園落ちた、日本死ね 」を機に始まった企業主導型保育事業

華子
小宮さんが取り組んでいるという保育園の事業の仕組みについて教えていただけますか。誰にでもできるものではないと思うのですが。


小宮孝次さん
確かに、従来は保育園を自分で経営しようとすると、かなり高い参入障壁がありました。というのも、企業が保育園を始める場合は通常、認可外保育園からスタートしますが、最低でも認可をとるのに3年がかかるんです。

認可されるまでは補助金がなく、保育料だけで運営するので経営が厳しくなります。しかし、2年連続で黒字にしないと認可が下りないため、なんとか黒字化を目指そうとする。すると、今度は保育料が10万を超すことになり、園児が集まらなくなってしまいます。

華子
なるほど。東京では待機児童が多いといいますが、民間の保育園の中には撤退していくところも意外と多くあり、不思議に思っていました。そのような背景があったんですね。


小宮孝次さん
そうなんです。それで、これは自分でやるのは無理かもしれないと考えていた時に、それなら、土地と建物だけ自分で建てて、経営がうまくいっている認可外保育園に借りてもらうのはどうか、と思いつきました。

ちょうど、武蔵小杉の土地を買ったところだったので、「 保育園を建てたら借りてくれますか 」と事業者さんに相談すると、大手10社から「 小さすぎる 」と断られました。

華子
10社も訪問してダメだと、厳しいように感じますが。


小宮孝次さん
そうですよね。ところが、たまたま自分の子供を入れたいと思い見学に行った独立系の認可保育園で、妻が「 うちも保育園を建てようと思っている 」という話をしたところ、役員の一人から「 独立して保育園をやりたいので見せてほしい 」というお話をいただいたんです。

その方から、平成28年に始まった「 企業主導型保育事業 」のことを聞き、これを使えば事業として十分に成り立つと希望が湧きました。

私は知らなかったのですが、平成28年は「 保育園落ちた、日本死ね 」というツイートが話題になった年で、安倍首相が待機児童解消に向けて肝入りで始めた制度ということでした。

■ 保育園の建物の最大75%まで補助金を受けられる

華子
詳しく教えてください。


小宮孝次さん
それまでは既得権益の関係もあり、普通の人が保育園を始めるには相当高いハードルを越える必要がありました。しかし、この事業では民間企業でも一定の条件さえクリアすれば、保育園を作ることができ、国から補助金も出るんです。

具体的には、土地代は出ないものの、建物で最大75%まで支給されます。1億円の建物で7,500万円です。そして、その企業は自分で保育園を運営してもいいし、保育事業者に運営を委託してもいいんです。

これだ、と思い、その役員さんの知り合いのコンサルタントさんの力も借りながら、目黒、武蔵小杉に、2つの企業型保育園を新築し、現在、吉祥寺にも建設中です。補助金は、建物だけでなく運営中も受給できます。例えば30人の保育園で、月の助成額は約600万円です。


吉祥寺の保育園のパース

華子
それは大きなメリットですね。


小宮孝次さん
そうなんです。「 認可保育園並の助成金を出すから、保育料も認可保育園と同等にしなさい 」という趣旨なんですね。実際に、うちの保育園は、一般的な認可外保育園よりもかなり安い3万円台半ばに設定できています。
その他に、固定資産税・都市計画税・償却資産税の減免というメリットもあります。

華子
デメリットはありますか?


小宮孝次さん
運営の助成金については、期限がないとされていますが、10年後に打ち切られるのではと業界内ではウワサされています。それと、10年以内に辞める場合には受領した助成金を返還しなければいけないので、10年は何があってもやめられません。

また、原則として定員の50%以上は運営・参画・協賛している企業の従業員の子供である必要があります。ただし、これについては、地域で認可保育園に入れなかった園児を受け入れる場合は超えてもOKに緩和されました。

あとは、レジデンスと違い、多くの人が出入りしますので、近隣住民とトラブルになる可能性や、既存施設の嫌がらせを受けることもあるようです。幸い、私は今のところ、大きな問題なく運営できています。

参照:内閣府のHPの子ども・子育て支援新制度
   企業主導型保育事業ポータルサイト(児童育成協会)

■ 保育園が建っていて10年以上くいっぱぐれがないという安心感

華子
なるほど。借りてくれる保育園はどうやって探すのですか?


小宮孝次さん
コンサルタントの方が紹介してくれます。やり方としてはまず、保育園に向いている土地を見つけたら、買う前にその方を通じて、「 借りてくれる保育園 」を見つけます。その後で土地を購入し、保育園の事業者さんと相談しながら、間取りや設備などを決めていきます。

言ってみれば箱貸しですが、すぐに退去されては困るので、手をあげてくれた中から、経営基盤がしっかりしているところを一つ選ぶことになります。書類だけでなく、保育園を見学させてもらい、園児と保育士さんの関わり方なども参考にします。

華子
保育園事業に興味を持った理由の一つに、「 ご自分のお子さんを通わせたいような保育園を作りたい 」という発言がありました。それはどんな保育園ですか?


小宮孝次さん
子供の個性を引き延ばしてくれるところです。中には幼稚園のように、お勉強のようなプログラムを取り入れている保育園も増えています。それよりも私は、自由に伸び伸びと過ごさせてあげたいんです。

環境も大事だと思い、「 木育( もくいく )」をテーマに、保育園の床は薬品を使っていない無垢材を使っています。建具も国産の木を使い、安心して触れるようにしました。

事業者の方も「 自分もそういう保育園を作りたかった 」と言ってくれて、スムーズに導入できました。


吉祥寺の保育園のパース

華子
工事はどちらに頼むのでしょうか。


小宮孝次さん
それも専門の会社さんをコンサルタントさんが紹介してくれました。レジデンスはどうしても画一的になりますが、保育園はエリアやテーマによってプランが全く異なり、自分の意見も取り入れることができるので、やりがいがあります。それが功を奏したのか、園児は順調に集まっています。

華子
それはよかったです。融資はどうするのでしょうか?


小宮孝次さん
武蔵小杉と目黒の保育園を建てた時は、某地銀で30年借りました。10年固定で金利は1.02%です。土地は1割自己資金を入れて、建物は75%が補助金、25%が融資です。

ある意味、サブリースに近いような形ですし、アパートローンではなく、事業ローンや保育施設向け融資でローンを組めるのはメリットだと思います。

補助金を入れても表面利回りは8%くらいですので、平凡と言えば平凡です。しかし、保育園が建っていて10年以上くいっぱぐれがないというのは、安心感があります

私は永久に持っていたいと思う土地しか買いません。万が一保育園が厳しくなっても、10年返済が進んでいれば、もう負けはないと思います。

■ もっと保育園を増やし、将来はパーマネントトラベラーに

華子
他の方にもこのやり方をすすめますか?


小宮孝次さん
はい。もちろん、簡単とは言いません。でも、制度を理解できれば、誰にでも門戸は開かれています。私の知り合いでも、何人かは取り組みを始めていますよ。

興味がある方は、FB( https://www.facebook.com/komiya.kozi.7 )から質問してくれれば、できる範囲でお答えします。

華子
これからの目標を教えてください。


小宮孝次さん
保育園を増やしていきたいですね。また、既に話しましたが、年商3億円で継いだ会社が10年で年商7億円になりました。次は40歳までに10億円を目指します。

華子
人生の目標はありますか?


小宮孝次さん
海外移住に興味があります。妻が語学が得意なんです。二人とも海外旅行が好きで、これまでに50カ国ほど訪問しました。特に好きなのはシンガポールとイタリアです。

そして、いずれはパーマネントトラベラーになりたいと考えています。あとは、息子のために父親として立派な背中を見せていきたいですね。


華子の編集後記
保育園事業に興味を持ち、最後に「企業主導型保育事業」に辿り着いた小宮さん。会社員のかたわら手がけた目黒、武蔵小杉、吉祥寺の保育園で利回り8%を達成する手腕はさすがです。徹底的にリスクを削る手堅さは、最先端の地主さんの姿を見た思いでした。小宮さん、貴重なお話をありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 小宮孝次(こみやこうじ)さん



不動産賃貸業
IT系企業のサラリーマン
都内に妻と子供と3人暮らし

■ 主な経歴

□1980年
神奈川県川崎市の武蔵小杉の地主の家に生まれる

□1999年(19歳)
不動産賃貸業に関わり始める

□2002年(22歳)
和光大学卒業

□2004年(24歳)
公認会計士、不動産鑑定士の試験に合格
(他に宅地建物取引士、行政書士、賃貸経営管理士等の資格も持つ)

IT系企業に入社

□2008年(28歳)
叔父の不動産を引き継ぎ2015年に法人化
会社員を続けながら、不動産事業にも取り組む

□2018年(38歳)
企業主導型保育事業を開始

□2019年1月現在
所有物件数15棟(レジデンス、店舗、グループホーム、保育園)
年商7億円(保育事業の収入含む)

■ 海外旅行で行ったお気に入りの場所ベスト3

□第1位
ペルーのマチュピチュ



日本人が行きたい世界遺産第1位の場所。
2014年に行きましたが、何故こんな高い山に建造物が造られ国が繁栄していたのか多くの謎があり、神秘的でした。
日本からだと行くだけで1日以上掛かり、高山病などのリスクもありますが、見に行く価値は絶対にあると思います。
写真はマチュピチュの反対側にあるワイナピチュという山に登頂して撮ったものです。
マチュピチュに行ったら、是非ワイナピチュも登ってください。
マチュピチュが一望できます。

□第2位
クロアチアのドブロブニク



魔女の宅急便の舞台にもなった場所で2010年頃に行きましたが、当時は日本人観光客も少なく、街並みが本当に美しく、リアルで魔女の宅急便の舞台が見れたと感動したのを覚えています。
街にあるレストランのお魚料理やワインもとても美味しかったです。

□第3位
カナダのイエローナイフ



12月の年末にオーロラを見るためにカナダのイエローナイフに行きました。
気温がマイナス20℃以上の極寒でしたが、3日間滞在し3日間とも綺麗なオーロラが見れました。
オーロラを見るのであれば、北欧ではなくカナダのイエローナイフがお勧めです。



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