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自己資金9,000万円!現役金融マン・新築フロンさんが新築アパート投資を始めた理由【前編】

不動産投資-大家列伝/新築フロンさん_画像


今回の大家列伝に登場いただくのは、政府系金融機関に勤務する都内在住のサラリーマン大家・新築フロンさんです。リストラのリスクに備えて副収入を得たいと考えたフロンさんが選んだのは、「 好きな街に自分で工夫して新築アパートを建てる 」という手法でした。豊富な自己資金はどのようにして貯めたのか? 新築アパート投資のメリットとデメリットは? 等、様々な質問にお答えいただきました。


■ 自宅住まいと天引き貯金で自己資金9,000万円を作る

華子
自己紹介をお願いします。


新築フロンさん
1972年生まれ、東京在住のサラリーマン大家です。大学卒業後、大手銀行に3年勤めた後、政府系の金融機関に転職して、今もそこで融資業務などを行っています。

不動産投資を始めたのは、2011年。首都圏の土地を購入し、木造アパートを建てる手法をメインに一年に1棟ペースで増やしてきました。その他に、中古の区分マンションも複数所有しています。今は本業の倍以上の家賃収入があります。


新築フロンさんが所有する1LDK(メゾネットタイプ)アパートの室内

華子
不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


新築フロンさん
中途採用ということもあり、同期との昇進に差が生まれて、リストラの可能性を感じるようになったからです。スタート時の自己資金は、貯めていた5,000万円にアベノミクスの株価上昇で得た4,000万円を加えた9,000万円。自分で言うのもなんですが、お金を持っていたからできた手法で、再現性は低いと思います( 笑 )

華子
確かに、まぶしいほどの自己資金です。どのように貯めたのですか?


新築フロンさん
独身で実家住まいなので、給料の多くを天引き貯金していました。無駄遣いが好きではなく、飲み会にも出ませんし、クルマもプリウスです。株は某銀行株に集中的に投資して、倍になったところで売りました。株はそれ以来やっていません。勝ち逃げです( 笑 )。

華子
株の才能があるのでは? なぜ、不動産投資なのでしょう?


新築フロンさん
出世した同期との差を埋めるくらいの副収入を得ながら、会社員として気楽に暮らしたいと考えていたからです。それに、実家を新築した時も自分で設計したくらい、昔から建物まわりのことが好きでした。

仕事柄、不動産投資で成功している人がいることは知っていました。そこで、せっかくお金を持っているのだから、好きなエリアに土地を買い、自分で設計をして自由にアパートを建ててみたいと思ったんです。

■ 物件が増えるほど次の物件が買いやすくなる

華子
不動産投資にも様々な手法がありますが、土地から購入して木造アパートを建てるという手法を選んだのはなぜですか?


新築フロンさん
正確にいうと、ファミリータイプのアパートは土地から買って新築しており、ワンルームのアパートは建売型を購入して、プランに手を入れるというやり方です。木造なのは、それ以外だと建築費が高くて利回りが出ないからです。

新築にしたのは融資がつきやすく、管理もラクだから。私は新築でもあえて築10年〜20年くらいの家賃設定にしているのですが、そうすると満室維持が非常にスムーズです。自主管理ですが電話は滅多にかかってこず、無風状態で経営できます。

華子
豊富な自己資金があっても、融資は使うんですね。


新築フロンさん
小さいものは現金、大きいものは融資を引いて買うことが多いです。中古と違い、新築は都銀、地銀、信金など、ほとんどの金融機関が30年で融資が出るので、いろいろなところから借りています。

現在の自己資本比率は約27%で、金利は平均で1.5%くらい。融資期間は25年で返済比率は50%以下です。

華子
具体的には、どんな方法で買い進めてきたのでしょうか?


新築フロンさん
一棟目は融資を引いて中型物件を購入、2棟目は現金で小型物件を購入、3棟目は2棟目を共同担保に入れて中型物件を融資で購入、という感じで現金買いと融資での購入を交互に繰り返してきました。途中、現金で区分をいくつか買いましたが、これは節税の意味もあります。

物件が増えるほど、お金が貯まるようになり、次の物件を買いやすくなります。無駄使いをしなければ、物件が新しい物件を生むようになり、複利的に成長できます。銀行も実績を評価して、積極的に融資してくれるようになります。

■ 安全性と資産性を重視、場所は16号線の内側に

華子
物件は個人で買っていますか? それとも法人でしょうか?


新築フロンさん
すべて個人で借りています。個人は法人よりも融資がつきにくいと思っている人がいますが、そんなことはありません。個人の方が、「 事業主貸 」で資金を自由に動かしやすい面もあり、今後も個人で買っていくつもりです。

華子
なるほど。立地についてはどうですか?


新築フロンさん
すべて国道16号線の内側で、天災リスクを避けるために場所は分散しています。単身向けなら駅徒歩5分以内、ファミリー向けなら15分以内で駐車場必須というのが最低限の基準です。利回りを追ってリスクを取るのではなく、安全性と資産性を重視したやり方を選んだらこうなりました。標高や地盤も気にします。


首都圏をグルっと囲む国道16号線

華子
土地はどうやって仕入れるのですか?


新築フロンさん
良い土地は滅多に出ないので、マメに探しています。自分が狙っている地域はネットで毎日チェックして、新着情報も届くように設定しています。

欲しい土地が出たら、まずは積算評価を算出します。次に建蔽率60%、容積率200%以上か、整形地か、接道は間口7メートル以上か、どのくらいの延べ床面積の建物が建つかを確認して、OKならそのエリアの家賃相場や競合が少ない間取りに狙いを定めて購入に向けて動きます。

もちろん、積算評価よりも売値の方が高い土地も多いです。それでも欲しい場合は足りない分を自己資金として入れます。ワンルームなら22平米以上あったほうがいいとか、南側リビングは隣地の境界から1メートルあけるといった知識は、自分で調べたり、大手メーカーのプランニングを見たりするうちにわかってきました。

華子
その堅実な考え方は、金融機関に勤めていることが関係していますか?


新築フロンさん
そうですね。規模を拡大していきたいので、長い目で見て融資が付きやすい買い方を意識しています。最後に残るのは土地の価値なので、建物はローコストのハウスメーカーに建ててもらい、コストを抑えて利回りを確保しています。

ローコストメーカーは工事期間が大手ハウスメーカーの2倍近くかかるとか、プランニングがうまくないといった弱点がありますが、建物自体は悪くありません。土地の価格が6割、建物の価格が4割くらいになるのが理想です。


ファミリータイプアパートのリビング。居室を広くとることを心がけている

■ 自己資金のないサラリーマンに新築アパート投資はリスキー

華子
新築プレミアムの家賃を設定しないのはなぜですか? それでは利回りが出ないのでは?


新築フロンさん
新築なのに家賃を抑えているのは、早期に満室にするためです。新築同士の競争も激しいので、優良入居者さんに長く住んでもらうために、この方法を続けています。

利回りは自己資金ナシの場合で表面で8%、実利で7%程度。それをどう見るかは人それぞれですが、私はいい線だと思っています。

中古の7%とは異なり、新築なら初期不良があっても建設会社が無償対応してくれるので、手残りは非常に多くなります。私の場合、自己資金も入れているので、新築でも実質10%の利回りです。

華子
なるほど。逆に新築であることのデメリットもありますか?


新築フロンさん
土地が積算割れすることが多いので、自己資金を1〜3割くらいは投入しないと、実質的な債務超過になりやすいです。それと、家賃がまだ入らない段階で、建物の頭金と中間金、土地先行決済による金利負担などが発生するため、つなぎの手持ち資金も必要です。

自己資金のないサラリーマンで、一棟目からフルローンで木造アパートを買おうとしている人がいれば、絶対にやめた方がいいと思います。完成まで給与がえぐられることになります。

新築はどんどん建っていますし、今の入居者は新築というだけでお金は出しません。3カ月〜半年の元本据え置きを使っても、余裕のない人はすぐカツカツになると思います。


華子の編集後記
お仕事帰りにインタビューに応じてくださった新築フロンさん。徹底してリスクを削り、辿り着いたご自分の投資手法をロジカルに説明する様子は、さすがといった雰囲気でした。明日の後編では、住人にほめられたという間取りの工夫、現役金融マンから見た今後の業界の動きなどをお聞きします。お楽しみ。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 新築フロンさんさん



都内の金融機関のサラリーマン
不動産投資家
都内在住、独身
FB:新築フロン

■ 主な経歴

□1972年
東京に生まれる

□1996年
慶応大学を卒業後、大手金融機関へ入社するも、社風が合わず3年で退社

□1999年
政府系金融機関に転職
実家に住みながら給料の多くを天引き貯金する

□2011年
同期との出世差が出始め、リストラの可能性を感じるように
自己資金9000万円を元に将来に備えて不動産投資をスタート

年に一棟ペースで小型から大型まで、複数棟の新築アパ―トを手掛ける
あわせて好立地の中古の区分マンションを複数買い進める

□2017年
家賃年収が上場企業の社長レベル以上になり、お金の不安が解消される

□2019年
順調に物件を買い進めながら、新人投資家のために、FB等で銀行融資に関する質問に答えている


■ 好きな 絶景ドライブコースベスト3

□第1位 九州
別府〜湯布院〜やまなみハイウェイ〜くじゅう、阿蘇山につながる、高原地帯をめぐるド ライブコースは圧巻です。別府の地獄めぐりや、黒川温泉にも立ち寄りたいです。

□第2位、東北
八幡平〜アスピーテライン〜後生掛温泉、玉川温泉につながる山岳コースは、9〜10月の紅葉シーズンが最高です。
温泉には研究散策路があって、もんもんと湧きたつ湯けむりに大地の神秘を感じさせられます。
近くの岩手山焼走り熔岩流や、エメラルドに輝く田沢湖にもぜひ、立ち寄りたいです。

□第3位 信州
草津〜白根山、湯釜〜万座温泉につながる溶岩ドライブコースは、自然の神秘で魅了してくれます。
湯けむり湧きたつ草津や、万座温泉でゆっくり過ごしたいです。

蓼科〜ビーナスライン〜白樺湖〜車山、霧ケ峰にいたる、夏の草原ドライブコースも格別です。白樺湖や、八島ヶ原湿原の散策を楽しみたいです。


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