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気付けば社長の年収越え。現役金融マンの新築フロンさんが新築アパート投資で一番大切にしていること【後編】

不動産投資-大家列伝/新築フロンさん_画像


昨日の前編に続き、政府系金融機関に勤務する都内在住のサラリーマン大家・新築フロンさんにお話をうかがいます。間取りを考える時のポイント、コストを削るために実践していること、区分マンションを買う理由、セミリタイアについての考え、今後の金融機関の動きなど、たくさんの質問にお答えいただきました。


■ 間取りのプランニングの際に心がけていること

華子
新築物件を建てる時に工夫していることを教えてください。


新築フロンさん
入居者が実際に生活する場面を想像して、家具や家電の配置なども考えながら、住みやすくて無駄な導線がない住居にすることを大切にしています。間取りは自分で考えていますが、幸い、入居者さんからは高く評価してもらっています。

都内東部に16平米のアパートがあるのですが、ここはバスタブをやめてシャワーと洗面台を入れました。狭いながらも水回りをギュッとまとめ、居室を広げることを意識したところ、住んでいた若い設計士さんが、「 この広さなのに必要な設備が全部そろっていてすごい。誰が作ったんですか? 」と誉めてくれました。


16平米ワンルームの室内、バスタブをやめて洗面台を導入した

ファミリータイプの部屋では使いやすい収納を重視していて、特に大きなパントリー( 食品庫 )が、女性に好評です。その他に、窓はリビング以外はすりガラスにしたり、交通量の多い場所は二重窓をつけたりと、居住性のよさを心掛けています。

華子
ローコストのハウスメーカーを使うということでしたが、入居者の住みやすさにつながる設備は取り入れるということですね。


新築フロンさん
はい。逆に、削っても住みやすさに支障のないところはカットします。例えば、ファミリータイプのアパートでは、共用電源、共用水道を廃止しました。テレビアンテナ、ブースター、玄関灯は各戸に設置して、入居者負担にしています。

それと、外構は雑草をはやさないためにすべてコンクリートで覆っています。毎年、除草をお願いするのは大変ですし、コストもかかりますから。


敷地内はコンクリートで覆っている

■ 区分でも立地が良ければ金融機関の評価は高い

華子
合理的ですね。ところで、中古の区分マンションも所有されているそうですが、それはなぜですか?資産価値という意味では弱いと思うのですが。


新築フロンさん
私は節税( 減価償却 )のために、物件を買い続ける方針なのですが、アパートで欲しいエリアの良い土地が出にくくなったので、区分も買ってみたという感じです。

区分も6戸あればアパート一棟と同じかなと考えました。物件は六本木や銀座、名古屋や仙台など、好きな場所の駅の近くのワンルームを選んでいます。

利回りは表面で10%、実質で8%くらいです。ただ、区分はそのエリアに1戸だけなので普通は不動産会社が積極的に客付けしてくれません。アパートよりも都心で、競争力のある立地を選んでいるのはそのためです。

華子
融資はつくのですか?


新築フロンさん
私は現金で買いましたが、区分でも場所がよければ金融機関は高く評価してくれますよ。都内なら中央区、千代田区、新宿区、港区、渋谷区などは盤石です。周りの銀行員でも、区分を持っている人は多いです。利回りは低いけれど、将来的に下がりにくいでしょうから、私はアリだと思います。

逆にやらないのは太陽光ですね。銀行から見たらクズ土地を借金して買っているのと同じなので、次の融資を受けにくくなるためです。

華子
本業のかたわら、土地探しからプランニング、客付けを続けることには大変なことも多かったと思います。ここまでを振り返っていかがですか?


新築フロンさん
私は土地を買い、物件を企画するだけでなく、自主管理で退去時の立会いや、汚れのひどい箇所の研磨や補修も自分でやって、居室内を新築同様の状態で維持しています。でも、苦労を感じるようなことはないですね。

これといった失敗もしていません。行ったついでに美味しいものを食べられるなど、“自分の気持ちが上がるところに物件を買っている”からかもしれません。

■ 社長の年収を超えた今、会社では何があっても怖くない

華子
今後の方針を教えてください。


新築フロンさん
不動産投資について、一通りの経験をすることができたので、次なる一手を考えています。具体的には、武蔵野線の内側に2億円くらいのRC一棟物件を建てたいです。



西東京あたりのアパートもほしいですね。これまでマイペースでやってきましたが、人生の時間は有限なので、超大型物件を買って拡大スピードを速める時期があってもいいかなと思っています。

華子
昇進した同期との給料の差をうめるという、不動産投資を始めた時の目標はクリアできましたね。


新築フロンさん
はい。社長でも年収は2,000万円くらいだと思います。私は家賃収入だけで社長の年収を超えていて、それが増え続けているので、もう会社で何があっても怖くありません。

華子
では、セミリタイアも考えているのでしょうか?


新築フロンさん
今のところ、いつ辞めるとか、いつまで働くといった期限は決めていません。自分より若い人が上司になったら仕事が嫌になるかもしれませんが、会社もそのあたりは考えてくれているみたいで、働いていてつらいことはそれほどないんです。

「 本業との両立は大変でしょう 」と言われますが、建物が完成して回り始めてしまえば、ほとんどやることはありません。趣味のドライブを楽しむ時間も十分にあります。そんなことを言いつつ、突然、辞めるかもしれませんが( 笑 )。


木造アパートにオートロックをつけ、内廊下の構造とした

■ 4月以降も融資が厳しい状況は続く

華子
初心者の方へメッセージをお願いします。


新築フロンさん
お金を持っているなら、新築もできると思いますし、利回りを気にせず、納得のいく物件を買えばいいと思います。お金のない人は、普段の生活を見直して、お金を貯めましょう。

その上で、自分に合った方法を探すことです。ボロ戸建をDIYして貸す手法などに目が行きがちですが、誰にでもできることではないので、甘く考えない方がいいと思います。

時々、私にはどんな不動産投資の手法があっていますか? と質問されるのですが、とても困ります。自分でよく考えて決めるべきと思うからです。不動産経営は、百人いたら百通りのやり方があります。物件の好みは人それぞれですし、他人の意見を聞いて買うようなものではありません。

セミナーなどでは、人の経験を丸ごと飲み込むのではなく、自分にできそうなところだけを吸収していけば、自分のスタイルを確立できると思います。メンターを名乗ってお金を集める人も増えているので、変な色に染まらないように注意してほしいですね。

華子
今後の目標はありますか?


新築フロンさん
不動産投資では利益を抑えるために、さらなる拡大と減価償却費の積み増しを続けていくことが、次の課題だと思っています。

それと、本気で婚活をしようと思っています。コラムを呼んでいる不動産投資に理解のある独身女性の方、よろしければ私のFBまでお気軽にご連絡ください( 笑 )。

華子
良いご縁があるといいですね。最後に、現役の金融マンということで、これからの動向について一言いただけますか?


新築フロンさん
昨年は色々な事件があって、業界に激震が走りました。私の会社でも、過去の融資に不正がなかったか全部調べるように指示が出て、時間をとられました。私自身も一物件一法人や二重売契について調査しました。

ただ、過去の事よりこれからの方が大事ですし、きちんと返済をしている人については、責任を細かく追及する方向には進まないのではと思っています。

とはいえ、厳しい時代はしばらく続くでしょう。4月にスルガ銀行の禊が終わればまた借りられるという人がいますが、そうは思いません。簡単には売れないし買えないという、昔の時代に戻ると考えた方がいいと思います。その中でどう動くか、手腕が問われるところですね。


華子の編集後記
きっちりと数字を出しつつも、入居者の暮らしやすい間取りを研究し、自分自身もそれを楽しんでいる新築フロンさんにとって、新築アパート投資は「天職」なのかもしれないと感じました。勤勉で穏やかなフロンさんですから、婚活もきっとうまくいくと思います。フロンさん、お忙しい中、ありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 新築フロンさんさん



都内の金融機関のサラリーマン
不動産投資家
都内在住、独身
FB:新築フロン

■ 主な経歴

□1972年
東京に生まれる

□1996年
慶応大学を卒業後、大手金融機関へ入社するも、社風が合わず3年で退社

□1999年
政府系金融機関に転職
実家に住みながら給料の多くを天引き貯金する

□2011年
同期との出世差が出始め、リストラの可能性を感じるように
自己資金9000万円を元に将来に備えて不動産投資をスタート

年に一棟ペースで小型から大型まで、複数棟の新築アパ―トを手掛ける
あわせて好立地の中古の区分マンションを複数買い進める

□2017年
家賃年収が上場企業の社長レベル以上になり、お金の不安が解消される

□2019年
順調に物件を買い進めながら、新人投資家のために、FB等で銀行融資に関する質問に答えている


■ 好きな 絶景ドライブコースベスト3

□第1位 九州
別府〜湯布院〜やまなみハイウェイ〜くじゅう、阿蘇山につながる、高原地帯をめぐるド ライブコースは圧巻です。別府の地獄めぐりや、黒川温泉にも立ち寄りたいです。

□第2位、東北
八幡平〜アスピーテライン〜後生掛温泉、玉川温泉につながる山岳コースは、9〜10月の紅葉シーズンが最高です。
温泉には研究散策路があって、もんもんと湧きたつ湯けむりに大地の神秘を感じさせられます。
近くの岩手山焼走り熔岩流や、エメラルドに輝く田沢湖にもぜひ、立ち寄りたいです。

□第3位 信州
草津〜白根山、湯釜〜万座温泉につながる溶岩ドライブコースは、自然の神秘で魅了してくれます。
湯けむり湧きたつ草津や、万座温泉でゆっくり過ごしたいです。

蓼科〜ビーナスライン〜白樺湖〜車山、霧ケ峰にいたる、夏の草原ドライブコースも格別です。白樺湖や、八島ヶ原湿原の散策を楽しみたいです。


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