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関東の高利回り戸建で家賃年収970万円のサラリーマン大家マッツンさん【前編】

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2019/4/24 掲載


今回の大家列伝は、関東の木造高利回り物件に投資して、38才で家賃年収970万円というサラリーマン大家、マッツンさんに登場いただきます。ハードな出張の後で体調を崩して入院をしたのを機に、「 給料以外の収入を作らなければ 」と思ったというマッツンさん。前編の今日は、埼玉、神奈川、東京、千葉の戸建てや賃貸併用住宅を利回り15%〜20%で購入できた秘訣などをお話いただきました。


■ 関東の戸建を買い進め、家賃収入約970万円に

華子
自己紹介をお願いします。


マッツンさん
まっつんといいます。石川県出身で、現在は横浜市に住む38才のサラリーマン大家です。2011年に不動産投資を始め、埼玉、東京、千葉、神奈川の戸建などから、約970万円の家賃収入があります。借入総額は4,500万円で、税引き前のキャッシュフローは約720万円です。

華子
サラリーマンということですが、どんなお仕事ですか?


マッツンさん
理系の技術職です。給料は普通ですが、残業も少なく土日も休めます。僕は父親がだらしない人で、実母は離婚して出ていき、血のつながっていない母親に育てられました。早く一人前になって家を出たくて、安定した職業を選んだ感じです。

自立する為に、高校時代からアルバイトをしていて、家庭教師のテレアポのバイトでは、結構な金額を稼いでいました。といいつつ、大学に入ってから、モテるためにそのお金で中古のセドリックを買ってしまったんですが( 笑 )

華子
若い頃から、将来のことをしっかりと考えていたのですね。就職してからもお金を貯めていたのでしょうか?


マッツンさん
はい。家賃2万円台の社宅に住んで、毎月、5万円を貯金していました。ボーナスも入れると毎年100万円貯めていて、気づいたら1,000万円近く貯金がありました。20代の頃は岩手県に住んでいて、遊びの誘惑が少ないのがよかったですね( 笑 )

会社が終わってもやることがないので、月1.5万円で通い放題の英会話教室に毎日通っていたら、そこで奥さんに出会いました。今は子供も二人いて、毎日、「 しあわせだなあ 」と思っています。

■ ターゲットは16号線の内側で高利回りを狙える戸建て

華子
いいお話ですね。その貯金を元に、物件を買われたのですね。不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


マッツンさん
2010年に体調を崩して入院したとき、「 会社は万一のことがあっても社員の面倒を見てくれない。自分で稼ぐ方法を考えなきゃ 」と思いました。そして、病院を抜け出して入った本屋で「 ビッグトゥモロー 」という雑誌を買ったんです。

その中に、まだサラリーマンだった赤井誠さんが出ていて、不動産投資で副収入を得ていると書いてありました。その後、不動産投資の勉強を始め、加藤ひろゆきさんの『 ボロ物件でも高利回り-激安アパート経営- 』に感銘を受けたことで、自分もやってみようと思いました。



華子
それでは、初めての物件は、ボロ戸建だったのでしょうか?


マッツンさん
はい。ビッグトゥモローを読んで半年後くらいに、空家になっていた石川県の祖母の家を相続したので、それが最初の物件です。大きな家で、残置物を撤去して賃貸に出すと、10万円でテナントがつきました。ラッキーなスタートだったと思います。




華子
その後は、どんな基準で物件を探したのですか?


マッツンさん
16号線の内側で高利回りを狙えそうな戸建です。ネットで毎日検索をして、気になる物件に問い合わせを入れ、毎週末、家族で内覧に行っていました。見に行ったら必ず値段をつけると決めて、売値に関わらず、利回り20%で指値を入れる、ということを繰り返しました。

華子
毎週末、内覧に行くとは、すごい行動力です。いい物件に出会えましたか?


マッツンさん
1戸目に買ったのは埼玉県さいたま市の戸建で、価格は340万円です。賃料は5.4万円で、表面利回りは丁度20%。修繕費は58万円かかりました。

最初の頃は現金で買うのがいいと思っていて、この物件も現金買いです。ずっと同じ入居者さんが住んでいて、もうすぐ投資額を回収できます。


築27年、元の売値は430万円だった

華子
次も戸建ですか?


マッツンさん
はい。八王子の戸建で、会社帰りに見に行って、すぐに買い付けを入れました。西八王子駅から徒歩10分の4LDKの家が、770万円で買えました。修繕費は60万円です。家賃は9.5万円で、利回りは約15%。築30年で駐車場もあるので、利回り15%でも満足です。この物件も現金買いです。


築30年で状態もよかった

■ 「 これを買わなかったら、何を買うの? 」と妻に背中を押されてかった物件

華子
貯金がどんどん減っていますが、奥様は反対しませんでしたか?


マッツンさん
妻は応援してくれています。彼女はインターナショナルスクールの先生で忙しいと思うのですが、週末は物件の掃除やステージングを手伝ってくれます。宅建の資格もとってくれました。内覧は家族行事になっていて、たまに一人でいくと寂しいです( 笑 )。ありがたいです。

華子
きっと奥様にとっても、マッツンさんがいい旦那さんだからだと思います。この後もずっと、戸建てを買い進めていったのでしょうか?


マッツンさん
いえ、3つ目は賃貸併用住宅なんです。4LDKの住居部分に1K×4戸がついていて、価格も2,400万円と僕の中では大型物件です。川崎市内ですが、公図が整理されておらず、建蔽率もオーバーしていたため、利回り15%で売りに出されていました。

安いと思ったので、2戸目の戸建を共同担保に入れて、ノンバンクに融資を申し込むと、満額プラスリフォーム代を借りられました。アパートローンを使ったので、全部賃貸に出しています。

懸念材料の公図については、家屋調査士の方に近隣を回ってもらい、決済時にはキレイになっていました。

華子
賃貸併用住宅なら、住宅ローンで買いたいという人もいたと思います。競争率は高かったと思うのですが、買えた理由は何だと思いますか?


マッツンさん
まず、情報を見てすぐに現場に向かい、買い付けを入れたことです。買い上がりもあったようですが、担当者が真面目な方で、1番手の僕を優先してくれました。

ただ、アパ―トは4分の2が空室で、4LDKの住居部分も購入後は出ていくとわかっていたので、原状回復費がかかるなあとか、少し弱気になっていた部分もあったんです。

それで迷っていたら、嫁が「 これを買わなかったら、何を買うの? 」と背中を押してくれました。買った直後にちょっとしたアクシデントがあったのですが、半年後には満室になりました。今売れば、かなり売却益が出ると思うので、買ってよかったです。


購入後に外壁を塗り替えた

■ 購入直後に入居者が亡くなるアクシデント

華子
アクシデントについて教えてください。


マッツンさん
ある日、アパートに行ったら、入居者さんが救急車で運ばれていくのが見えました。その後、その方と連絡がとれなくなり、近くの病院をしらみつぶしに当たると、すでに亡くなっていたんです。中に入るとゴミ屋敷状態でした。天涯孤独の方だったので、残置物をどうしようとか、かなりドキドキしました。

保証会社さんに相談すると、コンプライアンスを守りつつ、残置物の撤去から、原状回復まで全部やってくれて、そんなに間をおかずに、次の入居者が決まりました。この時は、保証会社に入っていてよかった〜と思いました。


ゴミ屋敷状態のビフォーとリフォーム後

華子
買ってすぐに事故物件にならなかったのは幸運でしたね。


マッツンさん
本当にそのとおりです。それとこの物件については、融資の件でも少し失敗しました。ノンバンクの金利は3.9%だったんですが、某地銀から、金利1.6%で借り換えを持ちかけられたんです。違約金が高かったので、考えた末、ノンバンクに金利を3.9%から2.5%に下げてもらうことで着地しました。

でも、今思うと某地銀に乗り換えればよかったです。そうすればこの地銀とつながりができましたし、ノンバンクの融資の枠も空きます。このあたりのことは少し、勉強不足だったなと思います。


華子の編集後記
丁寧に言葉を選びながら、取材に応じてくれたマッツンさん。週末に家族と物件を見に行き、自分の基準で買付を入れることを愚直に繰り返すことで、関東での高利回り投資を実現させています。誰にでもできそうで、誰もマネできないことだと思いました。明日の後編では、土地から購入して利回り10%を超えたという新築戸建てのお話等をうかがいます。お楽しみに。

プロフィール

■ マッツンさん



横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人
ブログ:MATSUBLOG

■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める 加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃31万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件) 価格400万円、家賃7.5万円

千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格300万円、家賃8万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
家賃7.5万円想定(リフォーム中)

□2019年
神奈川県川崎市戸建てを購入(9号物件)
価格650万円、家賃10万円想定(リフォーム中)

4月現在、サラリーマンをしながら8棟を自主管理

家賃年収970万円/年
借入総額4500万円
返済250万円/年
税引き前CF720万円/年


■ 節約ポイントベスト3

□第1位、妻

独身時代も貯金をしていましたが、結婚してからも見栄を張らずに生活レベルは上げていません。
サラリーマンの同僚や同級生は妻から色んなものを買わされていますが、妻からブランド物が欲しいとか言われたことないです。クリスマスプレゼントもあげていません。
これは節約しているわけではなく、欲しいと思った時や必要な時にはすぐに買っています! ただ、世間の行事には振り回されないようにしています。
誤解のないように言っておくと、女性の美を高める品物(洋服や化粧品等)や時短アイテムには使ってほしいと思っています!
趣味は旅行と美味しいものを食べに行くことなので、旅行と食事には時間とお金をかけています。

□第2位、住居費

本編にも出てきますが、会社の住居手当を使い、独身時代から新婚時代まで住居費用の手出しを2万円代に抑えてきました。
最近、自宅の中古住宅を購入しましたが、支払いは3万円代なので住宅費はあんまり変っていません(笑)

□第3位、車

不動産を始める前までは、同僚が何となく車を買い替えるのを見て、次に買う車を選んだりしていました。
投資家の方の本を読んでいくうちに負債を買ったら行けないことに気が付きました。
今の車は9年落ちで4万キロ・40万円の高級中古車です(笑)。


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