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パワハラと貧乏生活を抜け出し、資本家側へ行きたい!39才でセミリタイアを果たした5050さんの軌跡【前編】

不動産投資-大家列伝/5050さん_画像 不動産投資-大家列伝/5050さん

2019/5/27 掲載


今回の大家列伝は、東京在住で2017年にサラリーマンを卒業した5050( ゴーゴーさん )に登場いただきます。カツカツの生活とパワハラ上司に苦しんでいた28才の時に、「 不動産投資家になって40才までにセミリタイアする 」と決意した5050さんは、いかにして夢への階段を上ったのか。転職でスキルと属性を上げながら、家賃収入を増やしていった過程にも注目です。


■ 39才でキャッシュフロー1千万円を達成しセミリタイア

華子
自己紹介をお願いします。


5050さん
東京在住の専業大家の5050といいます。2005年に28才で不動産投資を始め、キャッシュフローが1,000万円になった2017年に会社を辞めました。今は主に北関東の築古戸建てに投資しています。

華子
不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


5050さん
大学を卒業後に、大手コンビニ本社に就職しました。昔からなんとなく不動産に興味があり、大学時代に宅建の資格を取っていたため、一年の店舗研修終了後、店舗開発の部署に配属されました。

ここに店を建てたら繁盛するなという土地を見つけ、所有者にアプローチをする仕事です。相手はたいてい土地持ちの資産家でした。

華子
なるほど。そこで大家さんとの接点を持ったわけですね。


5050さん
そうなんです。コンビニの月額家賃は地方でも東証1部上場企業の平均ボーナス支給額くらいします。僕は地主さんたちに、自分の給料の数倍以上の金額を提示しつつ「 何とかで貸していただけないでしょうか 」と頭を下げながら、20万円の給料できつい仕事をしている自分との対比を考えるようになりました。

当時は朝8時から夜中まで働き、生活はカツカツ。上司が暴言どころか暴力も振るうパワハラタイプだったので、余計にそう思いました。そして、資本主義社会の底辺にいる自分が資本者側に行くためにはどうしたらいいか、勉強を始めたんです。

華子
それは大変でしたね


5050さん
はい。そして28才の時に、藤山勇司さんの「 サラリーマンでも『 大家さん 』になれる46の秘訣 」を読んで、「 これなら、労働者の自分が資本家側に行ける! 」と思い、大家を目指すことを決めました。この時、40才までに大家業で独立するという目標を立てました。



■ 結婚式のご祝儀で区分マンションを購入

華子
最初にどんな物件を買ったのですか?


5050さん
住宅ローンで買ったマイホームです。神奈川県磯子の1LDKのマンションで、価格は510万円。将来的に賃貸に出すつもりで探していたら、任売物件のものを安く買えました。ちなみに、張り切ってトイレの壁紙とクッションフロアの張替を自分でやってみたのですが、難しくてDIYが嫌いになりました( 笑 )

華子
最初の頃にDIYで消耗するのは新米大家さんあるあるですね( 笑 )。次は投資物件ですか?


5050さん
そうです。ただ、貯金が全くありませんでした。それで、2005年に結婚して、そのご祝儀が350万円残ったので、嫁の許可を得てそれを頭金に横浜のワンルームマンションを買いました。価格は650万円で利回りは12%です。

自己資金350万円で、残りの350万円をスルガ銀行で借り、手残りは3万円くらいでした。小さく始めたので仕方ないのですが、「 こんなもんか 」という印象でした。この頃、店舗以外の不動産についても学びたくて、転職しました。

そして、転職して職場が遠くなったので、引っ越し先で二つ目の住宅ローンを組み、1DKの区分を買いました。銀行の許可を得て、先に買った家を貸し出すと、家賃7.5万円で借り手がつきました。利回りは14%です。

華子
どんな会社に転職したのでしょう?


5050さん
物流系不動産の投資ファンドです。コンビニでロードサイト店舗の開発をしていると、いい立地をチェーン同士で奪い合う格好になります。実は、そういう土地の価値って、不動産屋さんも気づいていないことが多いんです。その歪みが自分には見えるので、それを活かせるかもしれないと思いました。

華子
どんなお仕事ですか?


5050さん
例えば大手インターネット通販事業者向けに大規模物流センターを作って貸す計画を建てて、そのお金を投資家から集めるといった内容です。土地の仕込み、用地の仕入れ営業の経験が評価されて採用されたんですが、僕自身は、投資家として成功するための視点を学びたいと思い、この会社を選びました。

カツカツだった給料は、転職で850万円に上がりました。エクセルでのシミュレーションも得意になり、ファンドの知識があって、かつ物流不動産のことがわかるという希少性の高いスキルを身に着けられました。

ただ、1年半くらい勤めたところで辞めました。ファンドでは物件取得部隊は多く不動産を買った方が評価が上がるため、自分から見るとヤバい物件でもどんどん買っていました。金融畑から来た人は、数字だけで判断する傾向があります。

それと、リーマンショックが起きる前兆としての金融市場の混乱がアメリカで起き始め、日本においても金融機関の融資条件が徐々に変わってきたところでした。 そんな様子から、会社の将来性に不安を感じて、日経の大手総合デペロッパーに転職しました。

そのファンドは僕が辞める直前に外資系企業に買い取られて、3カ月後には一斉リストラが行われました。

■ 転職で上がった属性を利用し、アパート2棟を購入

華子
先見性がありますね。そしてまた、不動産系の会社に転職されたんですね。


5050さん
はい。コンビニと物流ファンドでの経験が評価され、すんなり入れました。年功序列で終身雇用という会社で、給料も30才で1,000万円。労働環境もよくなってバンザーイと思いました。この会社に30才から39才まで勤めました。

華子
収入が増えて、不動産投資にも弾みがつきますね。


5050さん
はい。属性が上がったのでローンが使えると思い、一棟物に目線を変えました。具体的には利回りの高い札幌で、築10年〜20年くらいの中古アパートを探しました。幾つか候補があったんですが、一瞬だけ満室の物件を買っても仕方ないと思い、36ヵ月分のレントロールを求めたところ、一つだけ出してくれた物件がありました。

その物件の謄本を調べると、借入価格と売値の乖離がなかったので、ぼったくりではないと思い買い付けを入れました。すると偶然ですが、売主はスーパーカー大家こと佐藤元春さんでした。佐藤さんには、決済の場で札幌での賃貸経営についてアドバイスをもらいました。

華子
世間は狭いですね。どんな物件だったのでしょう。


5050さん
築15年くらいで、ロフト付きの1LDKが8戸で2800万円のアパートです。場所は札幌市豊平区で、利回りは13%。400万円頭金をいれて、残りはスルガの金利4.5%のローンを組みました。

ただ、この借り方だと返済比率が5割なので危険だと思い、後で現金を追加し、返済比率を4割に下げました。キャッシュフローは毎月15万円くらいでした。その後、横浜で区分マンションを3戸まとめて買いました。価格は3戸で約1,500万円で、利回りは実質で10%くらいです。

■ 大企業病にかかって時間を浪費する

華子
その後も高くなった属性を利用して物件を買い進めたのですか?


5050さん
いえ、それがこの頃から大企業病にかかり、不動産投資への熱がいったん冷めてしまったんです。娘が生まれて、家事を手伝うようになった影響もあります。しばらくは会社の人間とばかり付き合い、テレビやネットから浅い情報を得て、満足するような時期が続きました。

藤山さんの本を読んで、「 労働者としての人生を抜けだす 」と誓い、不動産のことを学ぶために働いていたのに、その志を忘れていました。週末も社内接待ゴルフなどで時間を浪費していました。

華子
会社からの「 悪い見返 り」が個人としての思考にストップをかけたのですね。そこからまた、不動産投資に戻ってきたきっかけは何だったのでしょう?


5050さん
30代後半になると、サラリーマンとしての自分の限界が見えてきました。一言で言うと、出世競争に敗れたんです( 笑 )。それと、給料が高いので目をつぶっていましたが、実は仕事自体もそれほど面白くありませんでした。

「 お前に決定権はない。俺がきちんと判断できる資料を作って持ってこい。それがお前の仕事だ!」とハッキリ言われたこともあります。それで、「 40才までにセミリタイア 」という夢をもう一度追いかけると決め、行動を始めました。


華子の編集後記
新卒で入ったコンビニ時代の話をすると、笑顔だった表情が曇った5050さん。苦しい毎日を抜け出せたのは、5050さんの努力と行動力の賜物ですね。明日の後編では、セミリタイアと前後して区分マンションとアパートを売却し、北関東の戸建投資を始めた理由や、セミリタイア生活の感想等をお聞きします。お楽しみに。
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プロフィール

■ 5050さん



専業大家
東京在住
妻と二人の娘の4人家族
ブログ:5050不動産

■ 主な経歴

□1977年
神奈川県綾瀬市に生まれる
少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

□2001年(23才)
大学在学中に宅建の資格を取得。
大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
週末といっても遊ぶ友達もいない。
地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

□2006年(28才)
物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
年収は850万円にアップ。
転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

□2017年(30才)
前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

□2015 年(37才)
出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

□2016年(38才)
札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

□2017年(39才)
札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

会社員をセミリタイア。
同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
まとまったキャッシュが手元に残る。

見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

8月
埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

10月
埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入

□2018年
2月
埼玉県行田市の戸建てを300万円(実利21%)で購入

2月
栃木県佐野市の戸建てを150万円(実利32%)で購入

5月
栃木県那須塩原市の戸建てを300万円(実利17%)で購入

6月
埼玉県熊谷市の戸建てを120万円(実利24%)で購入

7月
埼玉県熊谷市の戸建てを180万円(実利27%)で購入

9月
埼玉県毛呂山町の戸建てを250万円(実利17%)で購入

12月
埼玉県加須市の戸建てを250万円(実利22%)で購入

□2019年
1月
栃木県佐野市の戸建てを350万円(実利17%)で購入

2月
埼玉県鴻巣市の戸建てを220万円(実利22%)で購入

4月
埼玉県行田市の戸建てを340万円(実利22%)で購入

※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃

売却益で得たキャッシュを温存しつつ、セミリタイア前と変わらない年間家賃収入約2000万円、F1000万円弱に回復


■ もっとも役に立っている職務経歴ベスト3(転職にご参考ください!)

□第1位、コンビニ店舗開発業務(特にロードサイド)

不動産に関わる人たちでも、ロードサイド商業立地のポテンシャルを判断できる人はほぼいません。その場所でテナントがどれだけ収益を上げることができるかは、テナント側から見た視点の立地調査スキルが必要なためです。

□第2位、不動産ファンドスキームでの物件取得(アクイジションと言います)

金融庁の厳し〜い指導(?)のもと、(注:国土交通省ではない。www)投資家保護を目的とした最もリスクをヘッジした不動産取得方法を学ぶことができます。

□第3位、物流不動産

物流不動産の適地を知ることを通じて、日本の人・モノ・金の流れを理解することができます。これが栄えている地方都市と衰退する地方都市に重なります。地方投資をするうえで結構参考になります。それと、インターネット通販の発展は大規模物流施設の増加と相関しているように、実は物流は社会の変化と密接です。

□番外編、レストランリーシング(総合ディベロッパーにて)

調査と称し会社のお金を使いながら、安くておいしいお店で食べまくるw。しかしそのような店ほど、高額の家賃を負担できる事業構造ではないことに気づくw

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