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セミリタイア前に物件を売却!? 大企業病を克服し、39才で自由を手に入れた5050さんの奇策とその結果【後編】

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2019/5/28 掲載


昨日の前編に続き、東京在住で2017年にサラリーマンを卒業した5050( ゴーゴーさん )に登場いただきます。セミリタイアと前後して所有していた区分マンションとアパートを売却し、北関東の戸建投資を始めたという5050さん。投資手法を変えた理由や関東で実質利回り20%を達成するコツ、セミリタイアしてみての感想等をお聞きしました。


■ 39才11ヵ月でサラリーマン生活を卒業

華子
ここまで、サラリーマンをしながら、関東の区分6戸、札幌のアパート1棟を買いました。その後、大企業病にかかっていたところから目を覚まし、「 40才までに大家業で独立する 」という目標を思い出しました。その後、何をしましたか?


5050さん
2016年に築10年、利回り9.5%、1LDKが10戸で6,750万円のアパートを買い、2017年に築10年、利回り14%、1LDK8戸のアパートを4,500万円で買いました。場所は両方とも札幌です。

2017年に買った物件は健美家さんに載っていたのですが、明らかに割安でした。売主さんが売り急いでいて安くしたそうです。この他に、埼玉の戸建てと小規模なビル1棟も買い、家賃年収は約2,000万円、年間のCFが1,000万円くらいになりました。

そして、当初の目標をギリギリクリアできる39才11ヵ月で会社員を卒業しました。この頃は、極東船長さん、赤井誠さんや張田満さんのコラムをよく読んで勇気をもらっていましたね。


華子
会社を辞めた後で融資がつくかどうかの心配はありませんでしたか?


5050さん
なくはないです。ただ、僕には作戦があって、会社を辞める前後のタイミングで札幌のアパート一棟を残し、所有物件すべてを売りに出したんです。

会社を辞めて自分の時間の大部分を投入できることから、ステージにあった投資手法に切りかえなくてはと思いました。具体的には、物件を売却して手元に残ったお金を見せ金として、ほぼ総投資額の全額ローンを使って物件を買って行くやり方です。

投資対象も、区分マンションと札幌のアパートという組み合わせから、より手残りを増やせる北関東の築古戸建へとシフトチェンジしました。利回りが20%近いと、全額ローンでも返済比は低く抑えられます。40%以下に抑えるなら15年以上で借りられるのがベストです。


華子
会社を辞める前は物件を増やしてCFを厚くする方が多い中で、逆の道を選ばれたんですね。作戦はうまくいきましたか?


5050さん
はい。物件を売却したことで、まとまった資金が手元に残りました。それを見せ金に公庫や信金でフルローンを引いて、約2年で15戸の戸建てを買いました。リフォーム・諸経費を加味しても平均利回り19%以上で運用できています。

会社を辞める前と今とを比べると、家賃収入や手残りは変わっていないのに、残債が大幅に減り、手元資金が大幅に増えたという状況です。家賃や手残りは2年かけて回復しました。信金・信組に加え、リタイア後は実兄からもお金を借りています。

僕や兄が亡くなったとき、嫁たちが困らないように、そして兄にもメリットがあるように、金利5%を払って契約書も作りました。某銀行よりも金利を高く設定しているのは、兄弟とはいえ十分なメリットを与えることにより、将来の相続トラブルを回避するためです。

兄弟の恩情で、低利もしくは無利子でお金を借りたら相続の後はトラブルの種になりますからね。兄はサラリーマンですが様々な投資をやっていて、僕のやることも応援してくれています。これでも20年で借りられれば返済比40%程度に抑えられるのが利回り20%の魅力です。

■ 札幌のアパートから北関東の戸建てにターゲットを変えた理由

華子
なぜ、札幌のアパートから北関東の戸建てにターゲットを変えたのですか?


5050さん
東京に住んでいて札幌の物件を買うのに、融資が厳しくなってきたことと、自分に何かあった時に札幌のアパートを残されても家族は困るだろうという思いからです。そこで、脇田雄太さんのコラムや本を参考に、戸建て投資を始めました。取得価格は300万円弱のものが多く、家賃は平均で7万円弱もらえています。



華子
築古の戸建てでその賃料をもらえるのはなぜですか?


5050さん
地方でも駅や市役所がある中心市街地の近くに物件を買っているからです。また、駐車場は2台以上、LDKを広くとる、システムキッチンを入れるなど、外観は古くても最新の設備やライフスタイルに合わせてリフォームをすることを心がけています。逆に言うと、駐車場を2台取れない家や、LDKを広くできない物件は買いません。


ビフォー(上)・アフター

■ 実質利回りで20%をクリアするために工夫していること

華子
物件選定の軸をしっかり持っているのですね。


5050さん
北関東の築古戸建投資はプレイヤーが多いので、200万円台以下の古家を買い、5万円くらいで貸すやり方だと、競争が激しいんです。もちろん、そのような値段で買えたら安く貸しますが、買えるときばかりではありません。

取得競争が激しい中でどうしたら実利で20%を狙えるか試行錯誤する中で、300万円〜350万円の取得価格の物件について、最低限の修繕にプラス、現在の賃貸ニーズに合った選ばれる設備や間取りを意識したリフォームを行うことで、一定以上の家賃をいただく方法を考えつきました。

華子
具体的にはどんな点を工夫するのでしょうか。


5050さん
いわゆる築古戸建は、建築当時の社会を反映しており、生活動線もその時代の物です。例えば昭和50年代後半までは、北側の一番暗い部分にDKを配置し、その隣に和室、そしてほかの部屋も和室がメインとなっています。それと、この時代はまだ、どんな地方都市でも駐車場は1台が主流でした。

一方、現代は、1階の最も日当たりの良い部分にLDKを作り、LDKの隣以外はほぼすべて洋室となっています。また、駐車場についても、地方都市なら最低2台は求められます。

築古戸建でもこれらの条件を格安リフォームで変更することは可能です。このことにより、新築と同様の動線と設備を備えながら、新築より数万円安い7万円前後というのは現実的に借り手のつくものになると考えています。

華子
なるほど。入居者のニーズを研究された結果なのですね。他にはどんな工夫がありますか?


5050さん
DKをLDKに改修したり、庭を壊して駐車場にしたり、和室の畳をCFやフローリングにする他、システムキッチンやシングルレバー混合栓、録画機能付カラーモニターフォンを導入しています。それ以外に、浴槽を交換して浴室の床にシートを張る、トイレはウォシュレットを入れる、コンセント・スイッチプレートを最新式のものに全て交換する等も行います。

また、リフォームは工務店に丸投げするのではなく、分離発注にDIYを組み合わせて、コストを抑えるようにしています。私のやり方が参考になると言ってもらえるので、これを「 5050式リフォーム 」と名付けました( 笑 )


ビフォー(上)・アフター

華子
先輩投資家のやり方を参考に、独自のノウハウを加えていったのですね。DIYもされるのですか?


5050さん
独自のノウハウというよりは、リフォームの一つ一つは何も真新しいものではないので、賃料を上げるための高効率な賃料UPパッケージとしてまとめたことが違いでしょうか。

DIYについては、大家になった頃、自分に向かないと思ったんですが、セミリタイア後に改めて勉強して、今は内装全般を自分でできるようになりました。大工さんはシルバーさんでいい方が見つかったので、その方に任せています。今年の目標は大工仕事を学び、一人でできるようになることです。

華子
充実した様子が伝わってきます。ここまで順調にこれた要因は何でしょう?


5050さん
そうですね。自分の頭で考えることはいつも意識しています。ただ、順調かどうかはわかりません。30代の動ける時期に、大企業病にかかってスピードを緩めてしまったことはもったいなかったと思っています。

■ 最初は反対した妻にも「 やめてくれてよかった 」と言われています

華子
会社員を卒業して2年経ちますが、感想はどうですか?


5050さん
辞めた瞬間から今までずっと、「 やったー! 辞めてよかったー!」と思っています( 笑 )。好きな時に好きなところに行ける生活が楽しいです。面白そうなセミナーがあれば、関東に限らず、参加しています。

特に極東船長さん主催のセミナーには毎回参加していて、そこで、ふんどし王子さん、ポールさん、ルイ53世帯さん、長岡wayさん、波乗りニーノさん、ミッドナイト大工さん等、たくさんの友人を作ることが出来ました。戸建についてはジム鈴木さんにもお世話になりましたし、先日は加藤ひろゆきさんのラジオにも出演させていただきました。

華子
5050さんの変化について、奥様は何とおっしゃっていますか?


5050さん
妻は専業主婦で、最初、僕が会社を辞めることを反対していたんです。でも今は、「 一緒に子育てできるから、やめてくれてよかった 」と言っています。我が家は質素な生活なので、十分にやっていけています。生活レベルも昔と変わっていません。

華子
これからの目標を教えてください。


5050さん
まずは戸建を30戸まで増やして、ベースとなるCFを安定させたいです。そして、CFが200万円になったらロードサイドに物件を買って、貸す側に回りたいですね。それと、何をやるかはまだ決めていないんですが、大家業以外にもビジネスを持ちたいです。

華子
人生の目標はどうですか?


5050さん
楽しく過ごしたいです。現時点では、サラリーマンはもうやりきった感があります。僕たちは今の時代に生まれただけでも恵まれています。行きたいところに行き、会いたい人に会い、家族が元気なら、十分しあわせです。

華子
これから不動産投資を始める方へメッセージをお願いします。


5050さん
一軒目は堅実に始めること。それと会社員としての時間を有効活用することが大事だと思います。僕は28才のときに不動産投資を始め、職務経歴も不動産業に役立つものを積み上げてきました。セミリタイアまで10年以上かかりましたが、その間に身に着けたスキルは今、とても役に立っています。

替えの利かないスキルがあれば、転職市場でも有利ですし、それは人生におけるリスクヘッジにもなります。僕はもし、また会社員に復帰しても、ある程度は稼げると思います。これも本業で自分なりのノウハウを身に着けたおかげです。

ですから、サラリーマンを辞めることだけを考えながら働くのではなく、サラリーマンの仕事を自分の成長につなげながら、副収入も増やしていくのがいいと思います。その上で、仕事が楽しければ続ければいいし、そうでないならセミリタイアを考えればいいのではないでしょうか。


華子の編集後記
セミリタイアの前後で戦略を変え、現在は自らがDIYしてリフォーム費用を抑えるなど、より安定した投資を行う5050さん。お金や不動産投資の引力に心を引っ張られることなく、家族との暮らしのための不動産という軸からぶれない姿勢には、「 足るを知る 」という言葉が似合います。サラリーマン業と大家業とのバランスについての考察も、参考になりました。5050さん、ありがとうございました。
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プロフィール

■ 5050さん



専業大家
東京在住
妻と二人の娘の4人家族
ブログ:5050不動産

■ 主な経歴

□1977年
神奈川県綾瀬市に生まれる
少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

□2001年(23才)
大学在学中に宅建の資格を取得。
大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
週末といっても遊ぶ友達もいない。
地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

□2006年(28才)
物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
年収は850万円にアップ。
転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

□2017年(30才)
前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

□2015 年(37才)
出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

□2016年(38才)
札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

□2017年(39才)
札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

会社員をセミリタイア。
同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
まとまったキャッシュが手元に残る。

見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

8月
埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

10月
埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入

□2018年
2月
埼玉県行田市の戸建てを300万円(実利21%)で購入

2月
栃木県佐野市の戸建てを150万円(実利32%)で購入

5月
栃木県那須塩原市の戸建てを300万円(実利17%)で購入

6月
埼玉県熊谷市の戸建てを120万円(実利24%)で購入

7月
埼玉県熊谷市の戸建てを180万円(実利27%)で購入

9月
埼玉県毛呂山町の戸建てを250万円(実利17%)で購入

12月
埼玉県加須市の戸建てを250万円(実利22%)で購入

□2019年
1月
栃木県佐野市の戸建てを350万円(実利17%)で購入

2月
埼玉県鴻巣市の戸建てを220万円(実利22%)で購入

4月
埼玉県行田市の戸建てを340万円(実利22%)で購入

※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃

売却益で得たキャッシュを温存しつつ、セミリタイア前と変わらない年間家賃収入約2000万円、F1000万円弱に回復


■ もっとも役に立っている職務経歴ベスト3(転職にご参考ください!)

□第1位、コンビニ店舗開発業務(特にロードサイド)

不動産に関わる人たちでも、ロードサイド商業立地のポテンシャルを判断できる人はほぼいません。その場所でテナントがどれだけ収益を上げることができるかは、テナント側から見た視点の立地調査スキルが必要なためです。

□第2位、不動産ファンドスキームでの物件取得(アクイジションと言います)

金融庁の厳し〜い指導(?)のもと、(注:国土交通省ではない。www)投資家保護を目的とした最もリスクをヘッジした不動産取得方法を学ぶことができます。

□第3位、物流不動産

物流不動産の適地を知ることを通じて、日本の人・モノ・金の流れを理解することができます。これが栄えている地方都市と衰退する地方都市に重なります。地方投資をするうえで結構参考になります。それと、インターネット通販の発展は大規模物流施設の増加と相関しているように、実は物流は社会の変化と密接です。

□番外編、レストランリーシング(総合ディベロッパーにて)

調査と称し会社のお金を使いながら、安くておいしいお店で食べまくるw。しかしそのような店ほど、高額の家賃を負担できる事業構造ではないことに気づくw

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