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セミリタイア前に物件を売却!? 大企業病を克服し、39才で自由を手に入れた5050さんの奇策とその結果【後編】

不動産投資-大家列伝/5050さん_画像 不動産投資-大家列伝/5050さん

2019/5/28 掲載


昨日の前編に続き、東京在住で2017年にサラリーマンを卒業した5050( ゴーゴーさん )に登場いただきます。セミリタイアと前後して所有していた区分マンションとアパートを売却し、北関東の戸建投資を始めたという5050さん。投資手法を変えた理由や関東で実質利回り20%を達成するコツ、セミリタイアしてみての感想等をお聞きしました。


■ 39才11ヵ月でサラリーマン生活を卒業

華子
ここまで、サラリーマンをしながら、関東の区分6戸、札幌のアパート1棟を買いました。その後、大企業病にかかっていたところから目を覚まし、「 40才までに大家業で独立する 」という目標を思い出しました。その後、何をしましたか?


5050さん
2016年に築10年、利回り9.5%、1LDKが10戸で6,750万円のアパートを買い、2017年に築10年、利回り14%、1LDK8戸のアパートを4,500万円で買いました。場所は両方とも札幌です。

2017年に買った物件は健美家さんに載っていたのですが、明らかに割安でした。売主さんが売り急いでいて安くしたそうです。この他に、埼玉の戸建てと小規模なビル1棟も買い、家賃年収は約2,000...

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プロフィール

■ 5050さん



専業大家
東京在住
妻と二人の娘の4人家族
ブログ:5050不動産

■ 主な経歴

□1977年
神奈川県綾瀬市に生まれる
少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

□2001年(23才)
大学在学中に宅建の資格を取得。
大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
週末といっても遊ぶ友達もいない。
地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

□2006年(28才)
物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
年収は850万円にアップ。
転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

□2017年(30才)
前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

□2015 年(37才)
出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

□2016年(38才)
札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

□2017年(39才)
札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

会社員をセミリタイア。
同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
まとまったキャッシュが手元に残る。

見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

8月
埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

10月
埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

11月
埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入

□2018年
2月
埼玉県行田市の戸建てを300万円(実利21%)で購入

2月
栃木県佐野市の戸建てを150万円(実利32%)で購入

5月
栃木県那須塩原市の戸建てを300万円(実利17%)で購入

6月
埼玉県熊谷市の戸建てを120万円(実利24%)で購入

7月
埼玉県熊谷市の戸建てを180万円(実利27%)で購入

9月
埼玉県毛呂山町の戸建てを250万円(実利17%)で購入

12月
埼玉県加須市の戸建てを250万円(実利22%)で購入

□2019年
1月
栃木県佐野市の戸建てを350万円(実利17%)で購入

2月
埼玉県鴻巣市の戸建てを220万円(実利22%)で購入

4月
埼玉県行田市の戸建てを340万円(実利22%)で購入

※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃

売却益で得たキャッシュを温存しつつ、セミリタイア前と変わらない年間家賃収入約2000万円、F1000万円弱に回復


■ もっとも役に立っている職務経歴ベスト3(転職にご参考ください!)

□第1位、コンビニ店舗開発業務(特にロードサイド)

不動産に関わる人たちでも、ロードサイド商業立地のポテンシャルを判断できる人はほぼいません。その場所でテナントがどれだけ収益を上げることができるかは、テナント側から見た視点の立地調査スキルが必要なためです。

□第2位、不動産ファンドスキームでの物件取得(アクイジションと言います)

金融庁の厳し〜い指導(?)のもと、(注:国土交通省ではない。www)投資家保護を目的とした最もリスクをヘッジした不動産取得方法を学ぶことができます。

□第3位、物流不動産

物流不動産の適地を知ることを通じて、日本の人・モノ・金の流れを理解することができます。これが栄えている地方都市と衰退する地方都市に重なります。地方投資をするうえで結構参考になります。それと、インターネット通販の発展は大規模物流施設の増加と相関しているように、実は物流は社会の変化と密接です。

□番外編、レストランリーシング(総合ディベロッパーにて)

調査と称し会社のお金を使いながら、安くておいしいお店で食べまくるw。しかしそのような店ほど、高額の家賃を負担できる事業構造ではないことに気づくw

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