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家賃年収8千万、35才で卒サラして地元石川にUターンした白い山の大家さん【前編】

不動産投資-大家列伝/白い山の大家さん_画像


今回の大家列伝は、北陸を中心にアパート約100室、テナント10室のほか、トランクルームやコインランドリーも運営中の「 白い山の大家さん 」に登場いただきます。不動産投資を始める動機となった小学生時代のつらい出来事、年収1千万円という東京でのサラリーマン生活を捨てて地元の石川にUターンをした理由、会社を辞める前と後の物件を買うときの基準等、様々なお話をお聞きしました。


■ 小4でいじめに遭い、「 将来は自分の力で稼げる大人になる 」と決意

華子
自己紹介をお願いします。


白い山の大家さん
石川県在住の白い山の大家といいます。自営で士業の資格を生かした仕事をしながら、アパート約100室、テナント10室、トランクルーム約70庫、コインランドリー1店舗等を運営しています。家賃年収は約8,000万円で、税引き後キャッシュフローは約1,500万円です。

華子
大家になったきっかけを教えてください。


白い山の大家さん
暗い話から始まって申し訳ないのですが、小4の時、クラスでいじめにあったんです。みんなから無視されたり、酷いあだ名で呼ばれるなど、精神的に辛い時期が一年ほど続きました。

その経験から、人間の持つ攻撃性や集団の怖さのようなものを感じたことで、将来は自分の力で稼げる大人になろう、自分の力で人生を切り開いて生きていかなければ、と強く思いました。

華子
つらい思いをされたのですね。


白い山の大家さん
ただ、サラリーマン家庭で育ったため、お金を稼ぐためには具体的に何をすればいいのかわからないまま歳を重ね、大学院を出て就職、国家資格に合格して会社員として働くという、かつて目指したのとは違う人生を進んでいました。

下手に勉強ができたので、学力で得た地位( 資格や職場など )を活かして労働に勤しむ道を目指してしまったんだと思います。不動産投資を知ったきっかけは、『 金持ち父さん・貧乏父さん 』を読んだことです。32才の時、義理の兄が、「 読んでみれば? 」と貸してくれたんです。

自分で稼げるようになりたいと願っていたのに、「 お金のことを考えるのはいかがわしい 」という思いがあり、マネー誌はそれまで読んだことがなく、この本の存在を知っていたものの、手に取ることを躊躇していました。

華子
読んでみてどうでしたか?


白い山の大家さん
すぐに夢中になりました。『 働いて稼いだお金で欲しいものを買うと、お金がなくなるのでまた働く必要があるが、まず資産を買い、資産が生み出したお金で欲しいものを買えば、お金はなくならない 』という内容が書かれていたのを強く覚えています。

年収が大きくなるに連れて仕事に取られる時間も増え、このままではダメだと感じる日々のなかで、ずっと探していた「 自分の力で稼ぐ方法 」がやっと見つかった! と感じ、身震いしたことを今も覚えています。

■ 物件購入後も、本当に家賃が入るのか疑っていた

華子
その後、何から始めましたか?


白い山の大家さん
当時は不動産投資関連の書籍が今ほどたくさんなかったのですが、売られているものはほとんど読みました。特に役立ったのが沢孝史さんの本です。サラリーマンが大家になる方法が紹介されていたので、それを参考に、関東と地元の石川県・富山県の売り物件情報を、ネットで探し始めました。



自己資金は約500万円。初めてなので小さい物件がいいだろうと、ネットで検索して、石川県の某大学近くの区分マンションを見つけました。オーナーチェンジで賃料は4.3万円。価格は270万円で、現金で買いました。

華子
順調にいきましたか?


白い山の大家さん
実は物件を買ってからも、「 本当に不動産屋さんからオーナーに家賃が送金されるのか? 」と疑っていたんです。家賃が入金されたのを確認したとき、「 不動産を買って家賃収入で資産を増やせる話は本当なんだ!」とようやく実感がわいてきました。

でも、それだけで生活するのは到底無理でした。34才の時にサラリーマンの年収が1千万円を超えましたが、何か違う、このままではいけないと感じるなど、不安は消えませんでした。それで、「 次はアパートを買おう 」と決めたんです。

華子
資格を生かした仕事で年収が1千万円あれば、自分の力で稼いでいるといえるのでは?


白い山の大家さん
いえいえ、完全に会社の歯車でしたし、お客さんの顔が見える部署ではなかったので、やりがいも感じられずにいました。

終電に乗れない日もあるほど多忙な日々の中で、ずっとこの激務に耐えられるだろうか? もし、自分の身に何かあったら家族はどうなるのか? など、明るい未来を想像できず、霧の中を手探りで進んでいるような感覚でした。

華子
そうでしたか。


白い山の大家さん
そして、区分を買ってから約2年後に、今、自宅としても使っている石川県のビルとアパートをセットで買いました。相続した持ち主さんが賃貸業に興味がなかったため、売り出されたときは廃墟状態で、敷地内には大木が幾つもありました。

しかも、2階建てのビルは全空で、アパートは8分の1しか入居がありませんでした。それでも、アパートローンの審査もスムーズに通りました。このときばかりは、難関国家資格の力に感謝しました。




初めて購入した一棟物件(2棟で3,800万円、利回り15.6%)

■ 地元の石川に大型物件を購入したのを機に卒サラし、Uターン

華子
東京でのサラリーマンの仕事が多忙な中、石川県のほぼ全空の物件を借金して買うのはリスキーだと考えませんでしたか?


白い山の大家さん
当時はかなり気合が入っていて、やるしかないと思っていました。本業が忙しいのは相変わらずでしたが、東京に支店のある地元の銀行をピックアップし、昼休みに会社を抜けて銀行回りをするなどして、時間をやりくりしました。

買った後は毎週金曜日に北陸まで夜行バスで通い、リフォームを手配したり、不動産屋さんを回ったりして、満室にしました。

実はこの物件は調整区域にあり、まわりは田んぼだらけ。アパートメーカーも進出できないのでライバルがおらず、需給バランスでいったら、圧倒的に供給が不足していたんです。

華子
満室にできたとき、どんな気持ちでしたか?


白い山の大家さん
満室になると家賃が50万円入ってきて、心に余裕が生まれました。一棟物でもやれると自信がついたので、次を買いたいと思いました。

それから1年半ほど物件を探し続け、石川県の大型一棟マンションを見つけ、購入を決意しました。この時、その物件を買えれば大きく飛躍できると感じたんです。そして、東京を離れる決意をしました。

当時、子供が1才と3才だったのですが、電車移動が中心の東京での生活に不便を感じることが増えていたんです。そして決済とほぼ同時期に会社を辞め、10年暮らした東京から地元石川へとUターンしました。

華子
会社を辞めることは怖くなかったですか?


白い山の大家さん
僕は不動産投資ってリアルなロールプレイングゲームのようなものだと思っています。実際にやってみて、勝てそうだと思えたのであまり不安はありませんでした。物欲が少ないので生活費も知れています。家賃も入りますし、士業として独立開業すれば食べていけるだろうと。

年齢も35才で、そろそろ先の人生を決める必要がありました。妻も石川県出身だったので、賛成してくれましたが、今でも時々、「 士業で頑張ってくれると思っていたのに騙された!」と、本気とも冗談とも取れないようなことを言われることがあります( 笑 )。

■ Uターン後はできた時間でDIYをスタート

華子
会社を辞めたことで、買い方や選ぶ物件は変わりましたか?


白い山の大家さん
いえ、昔も今も、エクセルでシミュレーションして、耐用年数内で融資を組んだ時、税引き後キャッシュフローがプラスになる物件を買うようにしています。

返済比率は厳密な基準は設けていませんが、一番低いもので31%、高いもので59%です。利回りは23%とか17%と高いものもありますが、平凡なものもあります。


2015年に購入した福井市のRCマンション(6,300万円、利回り12%)


室内

変わったのは、Uターン後は時間ができたので、DIYを始めたことです。小さい時からプラモデルが好きで、一人で作業するのが苦にならないタイプでした。やってみると意外とできたので、多少ボロい物件や、空室の多い物件でも検討できるようになりました。

あと、最初の頃は中古物件ばかり見ていまでしたが、去年、今年と新築アパートを続けて建てています。石川に来てからの方が買うスピードも速まりました。

華子
耐用年数以内で融資を引くのは、あえてですか? 耐用年数を超えた融資を引いて、キャッシュフローを増やす手法をとる方も多いと思います。


白い山の大家さん
耐用年数以内の融資にしているのは、使っている金融機関のルールがそうだったからです。ただ、おっしゃるとおり、融資期間が短いと、お金はそれほど手元には残りません。

でも、融資期間が短いと、返済がガンガン進むんです。それを実感したのは、初めて物件を売却したとき。売却したら、残債が減っているぶん一気にキャッシュが増えるという経験をしたんです。

「 不動産投資( 家賃収入 )って思ったより儲からないと思っていたけど、売却すると一気にお金が入って、まるでがんばってきたご褒美をもらったみたいだ 」と思いました。

そこから、区分1つとアパート4棟を売却して、キャピタルゲインを得ることができました。数年前のスルガバブルの時には、都会の投資家が田舎の物件を高く買ってくれる時期があったので、その流れに乗って物件を売却したんです。

■ 売却した物件について買主と法的な争いに…

華子
売却で次のステージへと進んだという感じでしょうか。


白い山の大家さん
それが、売却した一棟の取引に関しで、買主と法的な争いになるトラブルを経験しました。そのときは、法的なトラブルの経験や知識が乏しく、どう対処すれば良いのか、自分はどうなってしまうのかわからず、とてもつらかったですね。友人からは、廃人のようだったと言われました( 笑 )。


華子の編集後記
やさしくて丁寧な話し方が印象的な白い山の大家さん。明日の後編では、物件売却時のトラブルの顛末、白い山の大家さんが地元にUターンしてから始めたDIY、コインランドリー、トランクルーム、Youtubeなどについて、詳しいお話をうかがいます。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 白い山の大家さん



不動産投資家
自営業(士業の資格を生かしたビジネス)
石川県在住、妻、長女、次女との四人家族

ブログ:白い山の大家のDIYブログ
ツイッター:https://twitter.com/mtwhitediy
Youtube:白い山の大家

■ 主な経歴

□1975年
富山県に生まれる

□1985年(10才)
クラスでいじめにあい、集団に対する苦手意識が芽生える。
将来は自分の力で稼げる人間にならなければ、という思いを胸に刻む。

□2000年(24才)
大学院を卒業
上京して東京の会社に就職する

□2007年(32才)
義兄のすすめで「金持ち父さん・貧乏父さん」を読み、不動産投資を始めることを決意

石川県の区分マンションをオーナーチェンジで購入(売却済み)

5回目の挑戦で某国家資格(士業)に合格する

□2008年(33才)
年収が1千万円を超えるが、多忙を極め、明るい将来が描けない日々を送る。物件を早く買い進めて現状を打破しなければという焦りを感じる

□2009年(34才)
・石川県の中古アパートとビルをセットで購入(利回り15%)

□2010年(35才)
・石川県のRC5階建てマンションを購入(売却済み)

石川県へ家族でUターン、独立開業する

□2012年(37才)
コインランドリーをオープン(初期費用130万円、月売上8万円程度)

□2013年(38才)
・富山県のRC3階建てマンションを購入(売却済み)

・石川県の重鉄一階がテナントの3階建てアパートを購入(利回り20%)

・アパートの屋上に太陽光発電を設置(540万円、利回り12%)

・アパートの屋上に太陽光発電を設置(635万円、利回り12%)

□2015年(40才)

・福井県のRC3階建てマンションを購入(利回り12%)

・所有アパートのテナントにトランクルームをオープン(初期費用250万円、全19庫)

・石川県のRC2階建てマンションを購入(売却済み)

・石川県の木造2階建てアパートを2棟セットで購入(利回り17%)

・富山県の廃墟アパートを購入・解体し、駐車場に整備(利回り12%)

□2016年(41才)
・福井県のRC5階建てソシアルビルを購入(売却済み)

・石川県の重鉄2階建てアパートを購入(利回り14%)

・石川県の重鉄4階建て雑居ビルを購入(利回り16%)

□2017年(42才)
・石川県の土地100坪を購入(利回り7%)

・石川県の重鉄3階建てアパートを購入(利回り26%)

・富山県の土地400坪を購入し、決戦に備えて温存中

・石川県の軽鉄2階建てアパートを購入(利回り15%)

・ビルの屋上に太陽光発電を設置(340万円、利回り11%)

□2018年(43才)
・石川県で木造2階建てアパートを新築(1階はトランクルーム、アパート3室の利回り6%)

・石川県の土地70坪を購入し、決戦に備えて温存中

・石川県の重鉄4階建て中古マンションを購入(利回り11%)

・新築アパートの1階にトランクルームをオープン(初期費用500万円、55庫)

・石川県で木造2階建てアパートを新築(利回り10%)

・石川県にアパートを新築(利回り11%)

□2019年(44才)
・石川県で木造2階建てアパートを新築(利回り10%)

※2019年9月現在 物件数(個人・法人)合計:建物15棟(住居104室、テナント10室)、土地3筆、月極駐車場1カ所(7台)、コインランドリー、1カ所、トランクルーム2カ所、太陽光発電所3カ所

年間売上約8,000万円、税引き後キャッシュフロー約15,00万円



■白い山の大家さんのベスト3

不動産賃貸業のなかで必要な作業のなかで、難易度が低いわりにコストパフォーマンスの良いものを3つご紹介します。
DIY初心者にもおススメなので、ぜひチャレンジしてみてください。

□1位:玄関ドアの鍵交換

・所要時間:5〜10分
・コスト(DIY:3,000円〜、外注:10,000円〜)
・使用工具:ドライバー、場合によってはラジオペンチ

玄関ドアの鍵(厳密にはシリンダー)の交換は、非常に簡単かつ専用の工具も不要で、あっという間に終わります。
物件を幾つも持っていれば、取り外したシリンダーを別の物件に使い回せる場合があるため、更にコストを抑えられます。
ブログで鍵交換の様子を紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。
ブログ→http://u0u0.net/QPiv

□2位:キッチン水栓金具の交換

・所要時間:30分
・コスト(DIY:8,000円〜、外注:20,000円〜)
・使用工具:大きめのモンキーレンチかパイプレンチ

水栓金具の交換作業は、まず水道の元栓を閉じ、古いものを外し、新しいものを取り付けるだけで完了です。
設置方法がわからない場合は、新しい水栓金具に付属の施工説明書を読めばわかると思います。
同様に、洗濯機用水栓金具も簡単に交換可能です。しかも、水栓金具はレアメタル(真鍮)でできていますので、専門業者に買い取ってもらうこともできます。

□3位:温水洗浄便座の設置

・所要時間: 1時間〜
・コスト(DIY:15,000円〜、外注:30,000円〜)
・使用工具:モンキーレンチかパイプレンチが2セット、+ドライバー、−ドライバー

便座の交換は、まず水道の元栓かトイレ内の止水栓を閉じ、古い配管・便座を外し、新しい配管・便座を取り付ければ完了です。
初めての場合は難しそうと思うかもしれませんが、説明書に記載されているとおりに作業すれば、案外簡単だということがわかると思います。
まずは空室のトイレで試してみることをおススメします。

◆ホントはおススメしたい作業

上記と同様の理由でおススメしたいのですが、第二種電気工事士の資格が必要なため、今回はランク外とした作業があります。
モニタ付きインターホンの設置と、天井換気扇の交換です。
電気工事士の資格をお持ちでしたら、これらもぜひチャレンジしてみてください。

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