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トランクルームは利回り80%超。空テナントの活用とDIYで収入UPを実現した白い山の大家さん【後編】

不動産投資-大家列伝/白い山の大家さん_画像 不動産投資-大家列伝/白い山の大家さん 著者のプロフィールを見る

2019/9/20 掲載


昨日の前編に続き、北陸を中心にアパート約100室、テナント10室のほか、トランクルームやコインランドリーも運営中の「 白い山の大家さん 」に登場いただきます。仲介業者のミスで物件を売った後でトラブルになった話から学んだこと、小資本でコインランドリーやトランクルームをオープンした方法とその収支、色々なことに挑戦する理由など、様々な経験談を語っていただきました。


■ 自己破産も覚悟したトラブルから学んだこと

華子
物件を売ったら、買主と法的な争いになった話について、教えてください。


白い山の大家さん
守秘義務があるので詳しくはいえないのですが、間に入った六本木の有名な仲介業者さんが、私の物件の調査を怠ったことで、買主に対して提供した情報が間違っていたんです。

厳密に言えば、私が物件を買った時にもその情報は伝えられていなかったので、私の購入時の仲介業者さんも、調査を怠っていたようです。

華子
二社が続けて調査を怠るとは…。


白い山の大家さん
当時、その六本木の仲介業者さんはスルガバブルの影響でものすごく忙しそうで、各営業マンがたくさんの顧客を抱えていました。私の担当だった営業マンが言うには、毎日、日本中...

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プロフィール

■ 白い山の大家さん

shiroyamasan

不動産投資家
自営業(士業の資格を生かしたビジネス)
石川県在住、妻、長女、次女との四人家族

ブログ:白い山の大家のDIYブログ
ツイッター:https://twitter.com/mtwhitediy
Youtube:白い山の大家

■ 主な経歴

□1975年
富山県に生まれる

□1985年(10才)
クラスでいじめにあい、集団に対する苦手意識が芽生える。
将来は自分の力で稼げる人間にならなければ、という思いを胸に刻む。

□2000年(24才)
大学院を卒業
上京して東京の会社に就職する

□2007年(32才)
義兄のすすめで「金持ち父さん・貧乏父さん」を読み、不動産投資を始めることを決意

石川県の区分マンションをオーナーチェンジで購入(売却済み)

5回目の挑戦で某国家資格(士業)に合格する

□2008年(33才)
年収が1千万円を超えるが、多忙を極め、明るい将来が描けない日々を送る。物件を早く買い進めて現状を打破しなければという焦りを感じる

□2009年(34才)
・石川県の中古アパートとビルをセットで購入(利回り15%)

□2010年(35才)
・石川県のRC5階建てマンションを購入(売却済み)

石川県へ家族でUターン、独立開業する

□2012年(37才)
コインランドリーをオープン(初期費用130万円、月売上8万円程度)

□2013年(38才)
・富山県のRC3階建てマンションを購入(売却済み)

・石川県の重鉄一階がテナントの3階建てアパートを購入(利回り20%)

・アパートの屋上に太陽光発電を設置(540万円、利回り12%)

・アパートの屋上に太陽光発電を設置(635万円、利回り12%)

□2015年(40才)

・福井県のRC3階建てマンションを購入(利回り12%)

・所有アパートのテナントにトランクルームをオープン(初期費用250万円、全19庫)

・石川県のRC2階建てマンションを購入(売却済み)

・石川県の木造2階建てアパートを2棟セットで購入(利回り17%)

・富山県の廃墟アパートを購入・解体し、駐車場に整備(利回り12%)

□2016年(41才)
・福井県のRC5階建てソシアルビルを購入(売却済み)

・石川県の重鉄2階建てアパートを購入(利回り14%)

・石川県の重鉄4階建て雑居ビルを購入(利回り16%)

□2017年(42才)
・石川県の土地100坪を購入(利回り7%)

・石川県の重鉄3階建てアパートを購入(利回り26%)

・富山県の土地400坪を購入し、決戦に備えて温存中

・石川県の軽鉄2階建てアパートを購入(利回り15%)

・ビルの屋上に太陽光発電を設置(340万円、利回り11%)

□2018年(43才)
・石川県で木造2階建てアパートを新築(1階はトランクルーム、アパート3室の利回り6%)

・石川県の土地70坪を購入し、決戦に備えて温存中

・石川県の重鉄4階建て中古マンションを購入(利回り11%)

・新築アパートの1階にトランクルームをオープン(初期費用500万円、55庫)

・石川県で木造2階建てアパートを新築(利回り10%)

・石川県にアパートを新築(利回り11%)

□2019年(44才)
・石川県で木造2階建てアパートを新築(利回り10%)

※2019年9月現在 物件数(個人・法人)合計:建物15棟(住居104室、テナント10室)、土地3筆、月極駐車場1カ所(7台)、コインランドリー、1カ所、トランクルーム2カ所、太陽光発電所3カ所

年間売上約8,000万円、税引き後キャッシュフロー約15,00万円



■白い山の大家さんのベスト3

不動産賃貸業のなかで必要な作業のなかで、難易度が低いわりにコストパフォーマンスの良いものを3つご紹介します。
DIY初心者にもおススメなので、ぜひチャレンジしてみてください。

□1位:玄関ドアの鍵交換

・所要時間:5〜10分
・コスト(DIY:3,000円〜、外注:10,000円〜)
・使用工具:ドライバー、場合によってはラジオペンチ

玄関ドアの鍵(厳密にはシリンダー)の交換は、非常に簡単かつ専用の工具も不要で、あっという間に終わります。
物件を幾つも持っていれば、取り外したシリンダーを別の物件に使い回せる場合があるため、更にコストを抑えられます。
ブログで鍵交換の様子を紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。
ブログ→http://u0u0.net/QPiv

□2位:キッチン水栓金具の交換

・所要時間:30分
・コスト(DIY:8,000円〜、外注:20,000円〜)
・使用工具:大きめのモンキーレンチかパイプレンチ

水栓金具の交換作業は、まず水道の元栓を閉じ、古いものを外し、新しいものを取り付けるだけで完了です。
設置方法がわからない場合は、新しい水栓金具に付属の施工説明書を読めばわかると思います。
同様に、洗濯機用水栓金具も簡単に交換可能です。しかも、水栓金具はレアメタル(真鍮)でできていますので、専門業者に買い取ってもらうこともできます。

□3位:温水洗浄便座の設置

・所要時間: 1時間〜
・コスト(DIY:15,000円〜、外注:30,000円〜)
・使用工具:モンキーレンチかパイプレンチが2セット、+ドライバー、−ドライバー

便座の交換は、まず水道の元栓かトイレ内の止水栓を閉じ、古い配管・便座を外し、新しい配管・便座を取り付ければ完了です。
初めての場合は難しそうと思うかもしれませんが、説明書に記載されているとおりに作業すれば、案外簡単だということがわかると思います。
まずは空室のトイレで試してみることをおススメします。

◆ホントはおススメしたい作業

上記と同様の理由でおススメしたいのですが、第二種電気工事士の資格が必要なため、今回はランク外とした作業があります。
モニタ付きインターホンの設置と、天井換気扇の交換です。
電気工事士の資格をお持ちでしたら、これらもぜひチャレンジしてみてください。

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