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妻の言葉と退職前にやっておけばよかったこと。オロゴンさんの反省と次の目標【後編】

不動産投資-大家列伝/オロゴンさん_画像 不動産投資-大家列伝/オロゴンさん

2019/10/25 掲載


昨日の前編に続き、2018年に不動産投資を始め、約10ヵ月で6戸の戸建オーナーとなったオロゴンさんにお話をうかがいます。戸建てを安く買うために実行していること、アルバイトを使ったリフォーム術、入居付けの方法など、現在進行形のお話の他、人口減の地方で闘うための工夫、会社を辞める前にしておけばよかったこと等、幅広い話題についてお答えいただきました。


■ 80万円の戸建てを25万円で直して6万円で賃貸中

華子
2018年12月に初めての収益物件として、7LDKの戸建てを80万円で購入しました。購入後は何から始めましたか?


オロゴンさん
最初にやったのが、ジモティで残置物を処分することです。「 タダでどうぞ 」と出品したら、家具や家電だけでなく、布団まで引き取っていく人がいて少し驚きました。次にやったのがDIYリフォーム。Youtubeを見て見よう見まねで、壁紙貼りと、和室の床にクッションフロアを貼る作業を自分でやりました。


ジモティーに出したら、遠方からも取りに来てくれた人が。軽トラ満載にドナドナされる家具たち。

華子
やってみてどうでしたか?


オロゴンさん
リフォーム作業はしんどいものの、できあがると達成感があって嬉しかったです。リフォームにかけたお金は、外構の工事も入れて全部で25万円くらい。僕は比較的時間の自由があるので、毎日のように物件に行っていたんですが、それでもまるまる2ヵ月はかかりました。

予備知識のない素人がリフォームをやると、どうしても頭がフル回転してフリーズしている時間が長いんですよね。「 これから何しようか? 」「 思ってたのと違うな…どうしてこうなったんだろう? 」とか。

ノウハウがない頭で考えても永久に答えが出てこないので、詳しい人にアドバイスをもらえる状態でDIYを始めるのをオススメします。それこそSNSなんかで助けを求めると良いですね。僕が今、同じリフォームをやったら半分以下の時間で終わると思います。

華子
経験してみて、わかることは多いですね。入居付けはどうでしたか?


オロゴンさん
この家は今、塗装屋さんに6万円で貸しています。入居付けもジモティを使ったのですが、内覧のとき、サングラスをかけた髭ヅラの人がピンクのセルシオに乗って現れたので正直ビビりました。僕が投資しているエリアは「 修羅の国 」として有名ですからね( 笑 )。

でも、話してみたら案外腰の低いいい人でした( 笑 )。小学生の娘さんが野球をしていて、練習場を作れるような広い庭のある家を探していたそうです。どう見ても反社会的な匂いがしたのですが、犬と娘と車を愛する普通のお父さんでした。

この間見に行ったら、塗装の現場で使う足場などの建設資材が庭に山のように積まれていました。どうやら末永く住んでいただけそうです。


1号物件外観。80坪6DKの大きな家。6万円でファミリーに賃貸中

■ 妻から送られた「 明日死んでも後悔のない人生を送るべき 」という言葉

華子
不動産投資を始めるにあたり、奥様は何かおっしゃっていましたか?


オロゴンさん
元々、妻はかなり、心配性なんです。きっと昔の彼女であれば「 不動産投資なんて危ない! 」どころか「 会社をやめるなんてとんでもない! 」と言って、反対していたかもしれません。でも妻は、自分の死を意識する病気にかかったことで、人生観が大きく変わったようです。

「 明日死んでも後悔のない人生を送るべき 」といつも言うようになりました。ですから、今は僕の新しいチャレンジを応援してくれています。僕も家族とともに後悔のない人生を送れるように今がふんばりどころですね。

そうはいっても仕事については、相談というか報告はしていて、1軒目は一緒に見に行きました。その時は心配そうでしたが、家賃の6万円が入ってきたら、「 本当に住みたい人がいるんだね 」と僕のやりたいことを理解してくれた様子でしたね。ちなみに病気の方はすっかりよくなっています。

華子
それはよかったです。自力での客付けということですが、賃貸契約はどうしたのですか?


オロゴンさん
契約書の作成は、その物件を紹介してくれた不動産屋さんにお願いしました。契約書作成だけということで、手数料1万円で引き受けていただけました。入居からもう半年が経ちますが、特に問題は生じていません。

ちなみに最近は、賃貸借契約書も自分なりのオリジナル雛形を作ったので、それを使っています。家賃保証と住宅総合保険も、営業の方とのパイプができたので困ることは特にありません。家賃の入金は保証会社の口座引落サービスを使っています。

■ 売出し価格で買った物件はひとつもない

華子
2戸目以降も同じような戸建てでしょうか?


オロゴンさん
はい。購入した価格だけ並べると、1戸目が80万円、2戸目が100万円、3戸目が60万円、4戸目が20万円、5戸目が25万円、6戸目が50万円です。4戸目だけは長屋で、土地も借地権です。場所はすべて、自宅から車で1時間程度でいける範囲内です。

華子
中古車のような価格ですが、指値は入れていますか?


オロゴンさん
はい。売出し価格で買った物件はひとつもありません。一番安くなった家は、売値が298万円で、80万円で指値をいれて、100万円でまとまりました。ただ、闇雲に交渉するのではなく、物件が売りに出た背景を聞いて、下がりそうなときだけ指値を入れています。

僕が内見時に意識しているのは、不動産屋にうるさい・面倒くさいヤツと思われないような言い方で指値の根拠となるワードをさりげなくインプットすることです。

例えば駐車場がない物件では、「 ここだと駐車場がないと厳しいなぁ…。外構工事入れたら30万はかかっちゃうだろうなぁ… 」と残念そうに大きめの独り言を言います( 笑 )。不動産屋さんに直接不満をぶつけるのではなく、独り言なのがポイントです。


駐車場のない物件( ビフォー )


購入後に駐車場を造成した( アフター )

華子
10ヵ月で6戸購入とはなかなかのペースです。リフォームや客付けが追い付かないのでは?


オロゴンさん
そうなんです。やっているうちに、不動産を見ることや買付の交渉自体が面白くなってしまって、気づけばこんなに買ってしまいました( 笑 )。

今、入居者がいるのは先程紹介した1戸目と、60万円で買った3戸目、あと最近、20万円で買った長屋にジモティ経由で入居が決まりました。リフォーム作業の人手が足りないので、最近ではアルバイトの人を何人か雇っています。このアルバイトもジモティで募集をかけました( 笑 )

華子
アルバイトの方はどのように求人したのでしょう?


オロゴンさん
ハローワークとジモティを使いました。時給は1,000円程で、未経験者の人を集めて、最初だけ手本を見せてやり方を教えました。みんな上達してきたので、今は現地まで行かず、その日の作業が終わったらLINEで写真をつけて報告してもらうこともあります。

そのうち、僕は物件の仕入れと入居付けだけに集中して、現地のことはすべて人に任せられるようにしたいですね。

■ 空き家が多いエリアでも、貸家はまだまだ数が少ない

華子
それほど安い家を次々と買えるということは、人が減っている証拠でもあります。今後の賃貸需要について、不安はありませんか?


オロゴンさん
今のところ、そんなに心配していません。例えば、3戸目の物件の話ですが、ジモティに載せたところ、40代の夫婦が借りてくれました。家賃は3.4万円です。

それまで同じくらいの家賃帯の団地に住んでいたけれど、奥さんが精神障害を発症してしまい、集合住宅だと隣家の音が気になって一睡もできないので急ぎで戸建を探していたそうです。

空き家が多いエリアでも、貸家として賃貸市場に出てくる物件はまだまだ数が少ないので、存在自体が差別化になっていると思います。この夫婦のように「 どうしても戸建じゃないとダメなんだけど家賃はそんなに出せない 」という層はどのエリアにも確実に存在すると思います。

それに、究極的な話をすれば、安く買っているので家賃1万円でも回ります。50万円の家なら、家賃1万円でも利回り24%です。現実的には家賃は2万円程度が底値でしょうから、100万円くらいまでで手に入れば利回り20%はおよそ確保できるだろうと思っています。

どんなビジネスにも弱点はありますから、そこを工夫でいかに補うかと、リスクを自分でコントロールできるかどうかだと思います。安い家賃の物件は不動産屋さんとしても客付けの優先順位は低いでしょうから、自分で直接客付けをする、というのも戦略のひとつになると思います。

■ サラリーマン退職前に融資を使って物件を買えばよかった

華子
今後も現金で買い進める方針ですか?


オロゴンさん
それがつい最近、信用金庫で運転資金の250万円を借りることができたんです。不動産業への運転資金名目だったので、担当者も正直通ると思っていなかったみたいですが、無事に通ってよかったです( 笑 )。これで年内に物件をいくつ買えるかチャレンジしようと思っています。

華子
融資を引いてみようと思ったのはなぜですか?


オロゴンさん
元々銀行に勤めていたので、資金調達については自分の強みだと思っています。銀行を辞めたことは後悔していません。でも、「 辞める前に不動産投資のことをきちんと知っていれば、サラリーマンの信用力を活かして思いっきり融資を引いて、ロットの大きな物件を買ってから辞めただろうな 」と思うこともあります。

とはいえ、あの頃に中途半端に不動産をかじっていたら、儲からない新築ワンルームやかぼちゃの馬車を買っていたかもしれません・・・。オフィスにはバンバン営業電話がかかってきていましたから。

華子
会社を辞めようとしている方に参考になる話ですね。


オロゴンさん
僕の中では不動産は「 投資 」というより「 ビジネス 」として捉えているので、いろんなアイデアを取り入れて、自分ならではの手法で進めていきたいです。

不動産を始める前に会社経営をやっていた経験があるので、その強みを生かして、仕組みやチームを構築することに力を入れていけたらと思っています。

こどもの頃、結構ゲームが好きだったんですが、振り返ってみると、とりわけ「 経営シミュレーション 」というジャンルが大好きだったんですよね。ゲームの中でテーマパークを作ったり、コンビニを作ったり、街を作ったり…。

ハンバーガー屋さんも経営しましたね。色々な店を配置して遊ぶゲームが大好きでした。今やっているのはそのリアル版という感じがするから楽しいんでしょうね。


リフォーム作業の様子

■ 不動産からの収入をベースに他のビジネスにも挑戦したい

華子
これからの目標を教えてください。


オロゴンさん
不動産に関しては、いずれは宅建業の免許を取りたいです。あと、法人を作ったので3期分の決算書が揃ったら融資を使って、アパートへ進みたいですね。その時は、元銀行員としての知識が存分に生かせると思います( 笑 )

そして、不動産からの収入が安定してきたら、それをベースに、他のビジネスにも挑戦していきたいと思っています。ネットを活用したサービスや物販もやってみたいですし、東南アジアが好きなので、貿易もやってみたい。僕の中では、ラスボスは飲食店ですね。難易度は高いと思いますが、いつかは携わってみたいです。

華子
人生の目標はいかがですか?


オロゴンさん
会社を辞めて家族と過ごす時間はかなり増えましたが、現在もリフォーム作業をしたり、物件視察に行ったりでなんだかんだ忙しいです。もうすこし家族との時間は増やしたいですね。

できるだけいろんなことをアウトソースできる仕組みを作りあげて、時間や場所にしばられない豊かさを手に入れて、自分だけでなく、家族にも色々な体験をさせてあげたいと思います。

華子
これから不動産投資を始める人へのアドバイスをお願いします。


オロゴンさん
とにかくまずは物件を見に行くことが大事だと思います。「 自分の町の近くには安い物件がなくて 」という人と話すと、たいていネット検索で「 定価 」を眺めただけで終わっています。でも、本当はそこからがスタートなんです。

電話をして、現地で物件を見て、担当者と話すことです。多くの不動産投資家の方々もネットで物件を見つけて、価格交渉を重ねて、凄い価格で物件を手に入れています。ネットには成功事例しか出てこないので、買えない自分がおかしい、とか才能がないとか思わない事です。

「 僕ちゃん天才! 」と言うことが大事だ、と歴史上の偉人が言っていた気がします( 笑 )。数をこなしていると、ある日「 これはどう考えても安い! 」という物件が現れます。経験がないからスルーしてしまうだけです。

あとは、とりあえず、死なない程度の物件を買ってやってみることじゃないでしょうか。どんなことにも適正がありますし、お金を稼ぐ方法は他にもあるので、自分に大家業があっているかどうか、やりながら試してみるといいと思います。

それと、ツイッターやブログで情報発信することをおすすめします。ふんどし王子さんも、一軒も持っていないうちからブログをやっていたそうです。まだ物件を持っていなくても、見に行った物件のことなどをツイートしたりすることで、他の大家さんたちと交流を広めていけると思います。

華子
その時は、オロゴンさんのアカウントへのフォローは必須ですね( 笑 )


オロゴンさん
よろしくお願いします( 笑 )。それと最近、Voicyのパーソナリティになりました。こちらでも銀行員や経営者としての経験を生かしたお金と社会のルールの話をしています。先日はふんどし王子さんポールさんもゲストに登場してくれました。「 オロゴンクエスト 」、よかったら聞いてください。


華子の編集後記
リフォームはアルバイトに依頼。不動産の収入が安定したら別のビジネスへ。高くジャンプするための足場として、少額で効率的な不動産投資を目指すオロゴンさんの手法は、多くの方の参考になったのではないでしょうか。オロゴンさん、ありがとうございました。
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プロフィール

■ オロゴンさん



不動産投資家
福岡在住
ツイッター:@orogongon
ブログ:お金とライフハックの勉強室
Voicy:オロゴンクエスト
note:オロゴン

■ 主な経歴

□198×年
九州某所に誕生

□199×年
私立中高一貫校で勉学に励む

□200×年
大学(法学部)進学と同時に上京

□200×年
・都市銀行に就職
・30才で年収1千万円を超えるが、労働時間が長くやりがいも感じられない日々を送る

□201×年
・都市銀行を退社
・妻と自分の出身地に近い福岡へ移住

□201×年
・人材派遣業の雇われ社長となる
・週末を利用して副業で月10万円前後を得る

□2018年
・雇われ社長を辞めて、フリーランスとなる

□2018年
・ツイッターをスタート
・サウザーさんの影響で不動産投資の勉強を開始
・約50棟を見て、明らかに安かった80万円の戸建てを購入する(6万円で入居中)

□2019年
・法人を設立(2戸目以降は法人で購入)
・100万円の戸建てを購入
・60万円の戸建てを購入(3.4万円で入居中)
・20万円の長屋を購入(4.3万円で入居予定)
・10万円の戸建てを購入
・50万円の戸建てを購入

・Voicyをスタート
・次の物件を探しながら空き物件のリフォーム(作業はアルバイトさん)と入居付けを進めている

■オロゴンさんのベスト3
戸建投資 物件価値向上テクニック ベスト3

1位:庭を駐車場にする





駐車場なし物件を安く買って、自ら手を加えて、駐車場有り物件にすれば、物件価値は大幅に向上できます。
道路側に小ぶりの庭があるような物件は買いですね。Pなし物件を見に行く時は、駐車場がどうにか作れないかひたすら考えています。
コンクリートなどの材料費だけならとても安いですから、職人さんに直発注できれば思っているほど費用もかかりません。

2位:トイレのリフォーム





下地さえできれば、トイレ自体は説明書をしっかり読めば、 初心者でも作ることができると思います。
トイレ本体はネット通販で3万円ほどで購入できます。リフォーム用トイレを購入するのがポイント。

3位:床と壁のリフォーム





居住スペースの多くの面積を占める床と壁をリフォームすることで部屋の印象はガラリと変わります。
特に壁紙はDIY初心者でもとっつきやすく安全なのでオススメです。
今の時代、資材はネット通販でほとんどのものが揃います。直接、物件に届くようにしています。



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