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2年半でアパート7棟・戸建て6棟を購入。現役会社員の毛利ケンさんが実践する満室経営のコツ【後編】

不動産投資-大家列伝/毛利ケンさん_画像 不動産投資-大家列伝/毛利ケンさん

2020/1/30 掲載


昨日の前編に続き、平成生まれのサラリーマン大家・毛利ケンさんに登場いただきます。後編の今日は、2年2ヵ月で家賃収入が約2,300万円になった毛利さんが、スピーディな規模拡大と同時に行っている入居率を上げるための営業活動、壁にぶつかった時の対処法、これから始める人に伝えたいこと等を語っていただきました。


■ 空室率の高いエリアで満室を維持するための工夫

華子
すごいスピードで買われていますが、入居率はいかがですか?


毛利ケンさん
ほぼ満室です。一棟目のアパートは購入時、9室中3室が空室でした。ネットを見たら、同じ駅に似たような空室が山ほどあったので、待っているだけでは埋まらないと思い、大家の名刺を作って、物件のある沿線のほとんどの不動産仲介会社に営業に行きました。

その物件は約2カ月で満室になりました。営業には、保有物件の最寄り駅や周辺駅、池袋、新宿、渋谷などのターミナル駅にもたくさん回ったので、今は約400人分の仲介担当者のメアドを持っています。それをリスト化して、空室が出るたびにメールで情報を流しています。


リフォーム中(写真はDIYを手伝ってくれた友人)

華子
安い物件は、空室率が高いエリアにある確率が高いと思います。そういう地域で埋めるための工夫があれば教えてください。


毛利ケンさん
確かに、アパートでは家賃3万円とか2万円のところもあります。競争の激しい場所で埋めるには、家賃と初期費用を安くすることです。家賃は地域最安値が基本で、礼金敷金はゼロです。

ジモティで経由の場合、火災保険費用や保証会社費用もこちらもちにしています。戸建てはペット可、DIY可にしていることが多いです。家賃1万円アップしていただければ、ペットを飼っても敷金なしの条件をつけるなどして他物件との初期費用の差別化を図っています。

華子
若い大家さんの間では、ジモティでの直接客付けは珍しい事ではないんですね。


毛利ケンさん
僕の周りではそうですね。ジモティ経由の客付けはリスクが高いといわれていますが、保証会社の審査を通過して、家賃を払えそうな人なら、住んでもらっています。

それと、不動産会社に客付けを頼む時は、「 ADを2カ月分出すので、好きに使って下さい 」と言うと仲介さんの選択肢の幅が広がるので喜んでくれます。

華子
家賃の低い物件ならではの工夫はありますか?


毛利ケンさん
プロパンガス切り替え時におけるサービス( 給湯器、エアコン無償提供 )や災害発生時のリスクに対応するため、火災保険によるヘッジをかけています。また、できる限り、修繕による大きな出費を減らすように、簡単なことなら自分で直します。

華子
リフォームはDIYをされるということですが、管理は管理会社を入れていますか?


毛利ケンさん
はい。数社お付き合いがあります。今お願いしているところは、対応の早い管理会社さんで大変満足しています。家賃が安い物件が多いので、戸数を多くお願いして、自分でお客さんを見つけた場合であっても管理会社にADを払いお互いが満足できるような仕組みを常に考えています。

満室経営のためには管理会社さんの存在が欠かせません。ですから、顔を出すときは1万円分くらいお土産を買って持って行っていますし、売買物件の情報をくれたら謝礼もしています。

■ 不動産投資を始めたことが本業でも生きている

華子
そのようなやり方は誰に習ったのですか?


毛利ケンさん
身近にいる大家さんや業者さんなど、色々な立場の方に色々な話を聞いて、自分でこうするのがいいと思いました。

どんなこともそうですが、やってみて成果が出れば続けるし、出なければやり方を変えます。やらなければわからないので、とにかく行動することを心掛けています。ラクをしようとは思いません。

華子
何かあっても立ち止まらず、とにかくやってみる、ということですね。


毛利ケンさん
そうです。わからないことや困ったことがあったら、弁護士や司法書士や不動産会社など、その道のプロの方に問い合わせれば、たいていの事は解決します。どうしたら最適な答えが出せるのか、常に考えて行動しています。

華子
不動産投資を始めてよかったことは何ですか?


毛利ケンさん
こういう取材を受けることもそうですが、会社勤めをしているだけでは出会えない人と会えて、色々なことを学べることです。不動産屋さんを回るうちに、プレゼンもうまくなりました。もしかしたら本業にも生きているかもしれないです。

不動産投資をやることで、経営に関する知識が積めるのも面白いです。大学時代の友だちで僕のマネをして不動産投資を始めた人も増えています。

華子
不動産投資を始めて、本業への意識は変わりましたか?


毛利ケンさん
はい。家賃収入があることで収入的な不安が軽減されたので、チャレンジして失敗した際の会社内での立場の悪化を恐れることがなくなりました。

具体的には、固定概念にとらわれず、正しいと思ったことを発言したり、行動したりできるようになりましたね。不動産投資を始めてから、会社内での自分の立場も良くなった感じがします( 笑 )


キッチンにDIYでリメイクシートを貼った

■ 不動産以外のビジネスにも挑戦したい

華子
今後の目標を教えてください。


毛利ケンさん
とにかく安いと思ったら物件を買いまくります!資本が厚くなってきたら、不動産以外のビジネスにも挑戦したいです。ゆくゆくは雇用を生み出して社会にもっと貢献していきたいです。

サラリーマンで「 給料が安い 」とか「 給料が上がらない 」という人がいますが、「 じゃあ、自分で人を雇って毎月、給料を払ってみろよ 」と言いたくなります。セミリタイアとかリタイアには興味がありません。のんびりするよりも、何かに挑戦していくことの方が好きなんです。

華子
今、多くの若い人が不動産投資の世界に入ってきていますが、同世代の毛利さんから見て、どう思いますか?


毛利ケンさん
僕は今後、銀行にお金を預けておくと、維持手数料をとられて損をする時代が来ると思います。つまり、貯金ではお金は増やせない。ですから、本業以外の収入の道を作ろうとするのはとてもいいことだと思っています。

不動産を始める方で、見ていて心配なのは、「 なんでその物件を買ったの? 」ときいたら、「 コンサルの人にすすめられたので 」と言って買ってしまう人です。

不動産を買うときには、業者さんの言うことを鵜呑みにするのはやめましょう。まずは、自分の頭で考えること、そして利害関係のない第三者に聞くなどの行動をすることが大事です。その上で決断しましょう。

ある程度中級になったらの話ですが、セコすぎるのもよくないと思っています。マックスで自分の利益にしようとすると相手に嫌われ、その後のビジネス上のつながりが途絶えるので、相手にもきちんと儲けてもらうことを心がけることが大切だと思います。

華子
これから始める人へメッセージをお願いします


毛利ケンさん
うーん、僕もまだ2年半なので、難しいですね…。一つ言えるのは、リスクが怖いなら、失敗しても破産しないレベルで始めればいいということでしょうか。

万が一、割高で買ってしまったとしても、入居者を付けてずっと回していれば、いずれ残債が減って売却できます。サラリーマンには、給料もあるので、必要以上に怖がる必要はないと思います。

あとは、プロに聞くことです。例えば、気になる物件の賃貸需要が分からないなら、「 これからこの辺で物件を買う予定なんですが、どんな需要がありますか? 」と駅前の不動産会社さんを回って教えてもらえばいいんです。シンプルですよね。より多くの情報を得たうえで、考えるのが良いですね。

それと、うまくいっている不動産投資家の先輩とつながることをおすすめします。僕も物件を売ってくれた不動産投資家の方を質問攻めにしたり、決済後にアドバイスをもらったりしています( 笑 )。周りに聞ける人がいないという方は、僕のツイッターから、話しかけてもらってもいいですよ。


華子の編集後記
購入のスピード感から、攻めに強い方かと思いきや、マメな営業やガス会社・管理会社との協力体制づくりなど、守りにも抜かりがない毛利さん。正直、敵に回したくないと感じる程の切れ者感でした。5年後、10年後が楽しみです。毛利さん、ありがとうございました。



プロフィール

■ 毛利ケンさん



某大手企業勤務の会社員
不動産投資家
東京都在住
ツイッター:@Ken_Growthn


■主な経歴

□1989年(平成元年)

東京都で生まれる

小学1年生

|東海地方で、やんちゃな少年時代を送る

高校3年

□2009年

早稲田大学入学

学費以外は自分で支払う
家庭教師のアルバイトで月数十万円、株でも年数百万円の利益をだせるようになる

□2013年

大学院で電子工学の研究に励む

アルバイトと株も続け、貯金1000万円で大学院を卒業

□2015年

某大手企業に就職

■不動産投資に関する経歴

□2017年

本を読んで不動産投資に興味を持つ
メルカリで30冊ほどの関連本を購入して読破
まずは一つ物件を買ってみることにする

・11月
埼玉県鶴ヶ島市の中古アパート(9戸)を銀行の融資で購入
3580万円(利回り11.4%)

□2018年

・3月
神奈川県川崎市の中古アパート(6戸)を銀行の融資で購入
2580万円(利回り13.0%)

・6月
神奈川県横須賀市の中古アパート(5戸)を銀行の融資で購入
1500万円(利回り13.1%)

・9月
埼玉県所沢市の中古アパート(6戸)をノンバンクの融資で購入
1640万円(利回り19.1%)

□2019年

・2月
千葉県柏市の中古アパート(4戸)をノンバンクの融資で購入
1200万円(利回り19.2%)

・5月
千葉県千葉市の中古戸建を現金で購入
150万円(利回り39.2%)

・5月
神奈川県横須賀市の中古戸建を現金で購入
220万円(利回り32.1%)

・9月
千葉県千葉市の中古戸建を現金で購入
80万円(利回り81.0%)

・9月
埼玉県さいたま市の中古戸建を現金で購入
270万円(利回り32.9%)

・9月
埼玉県さいたま市の中古戸建を現金で購入
100万円(利回り94.8%)

・9月
神奈川県綾瀬市の中古アパート(6戸)をノンバンクの融資で購入
1300万円(利回り17.7%)

・10月
神奈川県横須賀市の中古アパート(4戸)を現金で購入
220万円(利回り60.5%)

□2020年1月現在

アパート7棟40室、戸建6棟を所有
満室家賃年収約2300万円
(返済比率30%以下)

■毛利ケンさんのベスト3

誰でもできる時短100均DIYリフォームベスト3

1位:ジョイントマット



お風呂の床がなどに施工。組み合わせるだけ。作業時間は数分で完了。組み合わせ次第でカラーバリエーション無限大

2位:耐熱シート



キッチンなどに施工。切って貼るだけ。光り輝くキッチンに生まれ変わります

3位:リメイクシート



キッチンや襖に施工。切って貼るだけ。種類豊富。おしゃれに生まれ変わります


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