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会社員をしながら自主管理をするコツ。賃貸併用住宅新築で住居費をダウン。セミリタイアを目指さない理由【後編】

不動産投資-大家列伝/草レーサー大家さん_画像 不動産投資-大家列伝/草レーサー大家さん

2021/1/30 掲載

前編 に続き、北海道での戸建て投資をメインに家賃年収1,600万円の草レーサー大家さんに登場いただきます。東京に住みながら、北海道の物件を自主管理する為のコツとは? マイホームに賃貸併用住宅を選んだ理由は? セミリタイアについての考えは? 大家歴約10年を振り返りつつ、現在の思いを伺いました。

■ 「 素人大家さんのふりスキーム 」で、入居者と円満な関係構築

華子

東京にいながら北海道の物件を所有するとなると、管理はどうしていたのですか?

草レーサー大家さん

すべて自主管理です。当時、戸建賃貸として市場に出ている物件って、ほとんどが「 転勤か相続でたまたま手に入れた家をそのまま貸す 」という、素人大家さんのものだったんです。だから僕もそういう人だと思われればいいやと考えました。

それで「 たまたま空き家を所有したから貸すことにした 」という素人っぽさを感じてもらえるような話し方をしていたら、借りる側も「 素人から借りるのだからあまり期待しちゃいけないし、無理難題をぶつけちゃいけない 」といった認識で対応してくれるようになりました。

華子

自主管理がうまくいく秘訣はありますか?

草レーサー大家さん

「 無理な要求は聞けませんが、自分の家のように自由に使っていただいて結構ですよ 」と言っています。例えば、事前に連絡をもらえれば入居者さんのDIY工事もOKを出しますし、その箇所に関しては原状復帰はいらないというルールにしています。

戸建賃貸って、ご近所さんからは持ち家か賃貸かわかりにくいじゃないですか。家を入居者さん自身が直していたら、まるで持ち家のように見せることができますよね。あえて自由に使ってもらうことで、入居者さんが「 家に愛着が湧く 」ようにしています(笑)

実際、DIYをされる入居者さんは、好きに直してどんどん住みやすい家にしています。大家としても退去が減りますし、物件の価値も上がります。「 素人大家さんのふりスキーム 」は、大家にも入居者さんにもいいことずくめなんですよ(笑)。

300万円の戸建て
300万円の戸建て

華子

遠隔地に物件を持つなら現地の慣れた管理会社に任せるという、これまでの常識を覆すようなスキームですね。

草レーサー大家さん

管理会社を入れると、入居者さんって管理会社に言いたいことをどんどん言う感じがします。でも、僕が対応することで、「 無理は言えないな 」と感じてくれるみたいです。とはいえ、僕も無責任に素人のふりをしているだけではなく、入居者さんとの会話は大切にしていますよ。

クレームみたいな連絡をもらうこともありますが、相手も人間なので、話せばこちらの言い分をわかってくれます。仕事柄、人とのコミュニケ―ションは苦になりません。大家としてプロっぽくない感じで接するけれど、しっかり話を聞くというスタイルですね。

華子

10年前に不動産投資を始め、順調に規模を拡大されてきました。現在の家賃収入と税引前キャッシュフローはどれくらいになりましたか?

草レーサー大家さん

家賃収入は年間約1,600万円、税引前キャッシュフローは約1,100万円です。規模拡大という面で見ると、他の有名投資家さんたちよりもずっとゆっくりです。それでも仕事の年収と比べても家賃収入のほうが断然多くなりました。

僕の場合は、会社員からのセミリタイアを目指す方々とは違い、勤め人を続けながら、年200万円くらいの余剰金を趣味のレースに使いたいというのが目的でしたから、その目的は達成されました。今後も会社員で成長できる学びがある限りセミリタイアは目指さないと思います。

十勝スピードウェイでのレースの様子
十勝スピードウェイでのレースの様子

■ 札幌への異動の辞令はまさに寝耳に水!

華子

戸建を中心に約10戸を買い進めた中、2018年には東京都内で賃貸併用住宅を建てられたそうですね。経緯を教えて下さい。

草レーサー大家さん

この少し前に結婚して子供が生まれたことが大きいです。家族を持ってみたら、「 趣味を続けるにはもっとお金が必要だ!」ということに気づいてしまいました(笑)。そこで、東京で住居を確保しつつ、キャッシュアウトを減らしていく方法を考えました。

色々と調べた結果、住宅ローンで建てられる賃貸併用住宅がいいと思い、木造3階建で、4部屋の1ルーム( +ロフト )と、90u以上の広いオーナールームという組み合わせの家を千葉寄りの東京に建てました(笑)

都内の賃貸併用住宅
都内の賃貸併用住宅

華子

大きな家ですね。東京でその大きさだと、金額も相当なのでは?

草レーサー大家さん

総投資額は9,000万円ぐらいで、その半分近くが土地代です。賃貸の4部屋分の家賃で住宅ローンの返済ができるので、実質タダで自宅を新築できたという感じです。

余談ですが、土地を買う時に指値を入れて、「 そんな人はいないですよ 」と驚かれました。でも僕は不動産投資をしていたので、価格交渉に抵抗がありませんでした。結果的に指値が通ったので、不動産投資の経験が生きたなあと思いました。

華子

札幌本社に異動の辞令が出たということですが、それを見据えて札幌近郊に買っていったのですか?

草レーサー大家さん

いえ、戻る気は全くなかったんです。やはり東京は情報のスピードと質が違います。サラリーマンをしている限りは、東京で仕事をしていきたいという強い思いがありました。会社から戻れと言われても頑なに拒否していくつもりだったんです。

札幌本社への異動を言われた時は抵抗したのですが、説得されました。会社を辞める気はなかったので、組織に属している以上は仕方ないと考え、受け入れることにしました。それによって見える世界も違ってくるのかなあと。

華子

せっかく賃貸併用住宅を建てたのに、というタイミングでしたね。

草レーサー大家さん

はい。それも残念でしたね。建てて間もない頃でしたので、住宅ローンを借りた銀行に説明して、了解を得たうえでオーナールームも賃貸に出すことにしました。幸い、すぐにコチラも埋まりました。

最近、東京に行った際に見に行ったら、近所に新築アパートが建っていて、空室があるようでした。自分の物件はちょっと凝った設備を入れるなど、差別化になるような工夫をしたおかげで、満室が続いています。

都内の賃貸併用住宅

■ 不動産投資の経験が、会社員の立場も変えてくれた

華子

不動産投資をして良かったこと、悪かったことがあったら教えて下さい。

草レーサー大家さん

給料以外の収入の柱ができたことによって、心の余裕につながっていると思います。また、賃貸業は小さくても経営者の目線を学ぶことができます。それを自分の仕事にあてはめてみると、色々な気付きがあるんです。

上司が自分に出す指示についても、会社はこういうことを要求しているんだな、という風に、その背景や理由がわかるようになってきました。そうすると、逆に自分がやりたいことを会社に提言するときに、どこを突けばいいかわかるんですよね。

おかげで今は、会社で自分のやりたいことが通せるようになりました。もちろん、仕事でも会社に貢献するようにしています。そういう考え方の変化も味わえたことが良かったと思います。悪いことは、思いつかないです。

華子

次の目標はありますか?

草レーサー大家さん

札幌に戻ってきて、物件や投資エリアが近いので不動産投資をしやすくなりました。今は戸建てをいくつか売却して現金を作り、それを頭金にして一棟RC物件を買いたいと思っています。それと、知人の親戚から80坪程度の札幌市内の土地を譲っていただいたので、そこをうまく活用したいですね。

華子

レースの方も続けているんですか?

草レーサー大家さん

はい。今期はコロナの影響で中止になってしまいましたが、ずっと続けていくつもりです。僕の師匠は元全日本のダートトライアルチャンピオンですが、今71歳で現役です。それを超えたいと思っています。お金の心配をせず、好きなことができるのは家賃収入のおかげですね。

これから不動産投資を始めたいという人も、挑戦してみたらいいと思います。今は物件が高くなっていますが、行動を続ければ道は開けるんじゃないでしょうか。不動産投資なら自分で収入を増やせます。お金の為に趣味を諦める必要はない、と伝えたいですね。

十勝スピードウェイでのレースの様子(2)
十勝スピードウェイでのレースの様子


華子の編集後記

お金の為に趣味を諦めない生き方に、刺激を受ける方も多いのではないでしょうか。不動産投資を通じて、資産だけでなく、ビジネスマンとしても成長しているという話は興味深かったです。草レーサー大家さん、ありがとうございました。

プロフィール

■ 草レーサー大家さん

草レーサー大矢さん

サラリーマン大家
札幌市在住
家族は妻と娘(2才)息子(1才)

ブログ:
http://poormans.blog.fc2.com/
ツイッター:
https://twitter.com/Rtolive_


■ 主な経歴

□1979年
札幌で生まれる

□2002年
大学を卒業後、札幌本社の企業へ就職
副業としてヤフオク!で趣味のレース資金を稼ぐ

□2010年
東京へ異動となりヤフオク!ができなくなる
趣味のレースを続けるために副収入を得る方法を探る中で、加藤ひろゆきさんの本に出会い、不動産投資を始める

□2016年
結婚

□2018年
東京都内に賃貸併用住宅を建てる

□2019年
札幌へ異動となる


■ 所有物件

□2010年
札幌市の区分マンション購入(売却済)

□2011年
札幌市の戸建てを購入(利回り31%)

□2012年
石狩市の戸建てを購入(利回り41%)

□2013年
石狩市の戸建てを購入(利回り31%)
小樽市の戸建てを購入(利回り30%)
札幌市の戸建てを購入(利回り29%)
石狩当別町の戸建てを購入(利回り20%)

□2014年
小樽市の戸建てを購入(売却済み)

□2015年
江別市の戸建てを購入(利回り16%)
石狩市の戸建てを購入(利回り33%)

□2016年
札幌市の戸建てを購入(利回り30%)

□2017年
東京都内に賃貸併用住宅用の土地を購入

□2018年
東京都内に賃貸併用住宅を新築
ワンルーム+ロフト×4戸、オーナールーム1戸
江別市の戸建てを購入(利回り40%)

□2019年
小樽市の戸建てを購入(利回り33%)
札幌市の土地をオーナチェンジで購入(約850坪)(利回り17%)

□2020年
法人設立
滝川市の戸建てを購入(利回り100%)
札幌市の土地(約80坪)を譲り受ける

□2021年
借入約1億円、
家賃収入約1,600万円、税引き前CF約1,100万円
※利回りは全て表面利回り


■ 草レーサー大家さんのベスト3

【 ロックで飲みたい芋焼酎 】

  1. 萬膳(まんぜん)/ 有限会社万膳酒造

    完全に好みが分れる芋焼酎ですが、独特の「におい」が癖になり大好きです。スコッチウイスキーなどが好きな方であればこの癖のある味と香りにハマるはず。

  2. 長期樽貯蔵 小鹿(こじか)/ 小鹿酒造株式会社

    鹿児島県大隅半島の鹿屋市では有名な「小鹿」の長期樽貯蔵品、マイルドな味わいの中に独特のうまみがあり、いつまでも飲める味わいでお進め。

  3. 侍士の門(さむらいのもん)/ 太久保酒造株式会社

    すっきりとした味わいの芋焼酎で「贈答品で有名なお酒」のような味わい。魔王や村尾など飲み飽きた方にお勧めです。

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