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【前編】娘さんの病気を機に不動産投資を開始。ちえざぶさんが経験した初物件で1年全空という苦難

不動産投資-大家列伝/ちえざぶさん_画像 不動産投資-大家列伝/ちえざぶさん

2021/2/27 掲載

今回の大家列伝は、娘さんが自律神経失調症という病気になったのを機に不動産投資を開始し、アパートと戸建てで家賃年収約500万円という神戸のちえざぶさんにお話をうかがいます。

相談に行った不動産会社にすすめられ、初めて買ったアパートはなんと1年間の空室。損切も経験したちえざぶさんが、次に選んだ物件とは? 貴重な失敗談とそれでも諦めなかった理由等を語っていただきました。

■ 病気の娘の将来のために安定収入を作りたかった

華子

自己紹介をお願いします。

ちえざぶさん

ちえざぶと言います。大阪府で生まれ育ち、結婚を機に兵庫県民になりました。会社員の夫と息子、病気療養中の娘、私の4人家族です。長く会計事務所に勤めていましたが、今年1月に退職しました。

2016年から不動産賃貸業を始め、現在築古のアパート2棟6戸と戸建3戸、合計5棟9戸の物件を所有しています。家賃収入は約500万円です。また、神戸を拠点に全国的に大家の学びと情報交換の場を提供する「DX大家の会」が発足した2018年から、事務局をしています。

華子

不動産投資を始めたきっかけを教えて下さい。

ちえざぶさん

娘が中学校1年のときに、起立性調節障害という病気にかかってしまいました。思春期特有の自律神経失調症の一種で、朝起きられない・頭痛・腹痛・吐き気・めまい・動悸などの症状があって、学校にほとんど行けなくなってしまいました。

第2次成長期が終わる頃には症状が収まると本には書いてあったんですが、専門の医師いわく、大人になっても気圧に左右され、台風や低気圧などでめまいが出ることがあると。じゃあ、本人が働けない日があっても、収入を得られるような仕組みを作ってあげられないかと考えるようになったんです。

そんな折、夫が坂下仁さんの『 いますぐ妻を社長にしなさい 』という本を読み、私に「 こういうのもあるよ 」とすすめてきました。法人を設立し、妻を社長にして、不動産賃貸業を始めるという手法を紹介する内容でした。

中には、法人名義で自動車を購入して経費に入れるなど、節税テクニックが多く紹介されていたんですが、私は会計事務所に務めていたので言っている意味がよくわかり、共感できました。これなら自分でもできるかな、やってみようかなと思いました。

本表紙

華子

本との出会いがきっかけだったのですね。最初の物件購入まではどんなことをしましたか?

ちえざぶさん

不動産のことを勉強しなければと思い、色々な本を読みました。その中で特に興味を持ったのが競売です。実際に競売のサイトで物件を探し、一棟だけ入札もしました。ところが落札価格は、私の入札金額の3倍ぐらい。「 ああ、競売ってこんなに高いんだ! 」と驚きましたね。

ある時、いつも見ていた競売のサイトに相談の窓口があったので、そこにメッセージを送ってみました。不動産会社や建築会社など、競売の資格を持っている会社がアドバイザーとなって、相談に乗ってくれるというものでした。

自分の相談内容と希望条件やエリアを記入して3社ほどに送ると、自宅のすぐ近くにある建築会社の社長さんから返事が来て、感じが良かったため、主人と一緒に会いに行くことにしました。

すると、その方に3つの物件を紹介されました。1つは築古の区分マンション、次に築古の戸建、そしてもう一つは、新築の2戸イチのアパートです。

華子

それは競売物件だったのですか?

ちえざぶさん

いいえ、多分、前の2つはレインズかどこかから引っ張ってきた物件だと思います。3つ目の新築アパートはその会社の物件でした。今思えば、その会社は新築アパートのお客さんを集めるために、競売サイトに相談会社として登録していたのかもしれません。

私はその新築物件を気に入り、買ってみようと思いました。大きな駅の徒歩圏にある1階と2階に1DKという2戸イチアパートで、駐車場が1台分ありました。

表面利回りは8.4%で、価格は1,000万円台後半です。最初なのでサイズも価格もコンパクトなのがいいと思いました。ただ、今となっては知識のない状態での決断で、浅はかだったなと思います。

一棟目アパートの室内
一棟目アパートの室内( DIYでレンガ柄のクロスを貼った後 )

■ 初めて買ったアパートは1年間ずっと空室

華子

一棟目は、うまくいかなかったということですか?

ちえざぶさん

はい。新築物件を購入したのが2015年で、1年間ずっと空室だったんです! 知識のなかった私は賃貸募集をその物件の土地を買った時の仲介をしてくれた不動産屋さんに任せきりにしてしまいました。そのため、情報があまり出回っていませんでした。

その会社は、売買がメインで賃貸には力を入れておらず、敷金を相場よりもすごく高く設定するなど、相場もよくわかっていない様子でした。でも、「 そんなんでいけるんですか? 」と質問しても、謎の自信で「 いけます 」と言われると強く言えませんでした。

数ヶ月経っても埋まらないので、敷金は減らしてもらったのですが、申し込みは入りません。よそに営業に行くという頭がまったくなく、同じ会社に何度も電話して、「 まだですか? どうなりましたか? 」と急かすばかりでした。

後でわかったのですが、このエリアは1DKの激戦区だったようです。「 せめて1LDKなら良かったね 」と先輩大家さんから言われました。そういうこともわからないまま購入したのですから、本当に勉強不足でした。

華子

そうでしたか。購入の際、融資は使いましたか? 1年も空室では、融資の返済も始まっていたのでは?

ちえざぶさん

はい。会計事務所に勤めていたので、出入りの金融機関の方たちに融資について相談できました。その中に、信頼できる信金の営業さんがいたので審査してもらったところ、物件価格の半分なら融資が可能だと。そのままお願いして、残り半分は現金を入れました。

他の金融機関もあたればもっと出してくれるところがあった可能性もあります。でも、フルローンで借りたら返済比率が高くなり、それはそれで大変だったかもしれません。自己資金を半分入れたことで返済額が少なくなり、全空でも私の給料からまかなえましたから。

繁忙期が近づいて来てここで何とかしないと、と思ってSNSで色々調べて敷金・礼金をゼロゼロにして募集してもらい、他の仲介業者にも情報を出すように依頼しました。なんとか満室にできたときはホッとしましたね。今思い出しても、1年間の空室はとてもきつかったです。

華子

不動産投資はやめようとは思いませんでしたか?

ちえざぶさん

それはなかったです。不動産投資のように体力がない人でもできて、時間や場所にも縛られない仕事は他に見つかりませんでした。娘のために、なんとか結果を出したいと思いました。

■ 一棟目の反省を生かし、2戸目は戸建てを購入

華子

気持ちが堅かったのですね。2戸目はどんな物件を買ったのですか?

ちえざぶさん

最初に買った2戸イチのアパートは単身向けのせいか、すぐに退去しちゃうんですよ。やっと入居者がついたと思ったら、1年以内で退去とか。そして空いてもすぐに埋まらない。周りにはもっと安い新築が建っているので、家賃を下げないと反響も入らないんです。

この経験から、次はファミリーで長く住んでもらえる物件にしようと決めました。それで中古の戸建てを買うことにしました。1つ目の物件にだいぶお金をつぎ込んでいたので、築古の戸建の予算しかないという理由もありました。

具体的には、家から車で行ける範囲でリフォーム代を入れて500万円くらいに収まる戸建てを探し、現金で、利回り13%くらいのものを買いました。一棟目と違い、入居付けはスムーズでした。

家から車で30分くらいの戸建て
家から車で30分くらいの戸建てを買った

ちえざぶさん

ちなみに、最初の2戸イチアパートは購入して3年で損切りしました。約200万円を失いましたが、頭金として入れていたお金がドッと帰ってきたので、ここから仕切り直しだと、気持ち的にはスッキリしました。

華子

戸建の入居付けはスムーズにいってよかったですね。

ちえざぶさん

はい。ところが、2戸続けて買ったところ、今度は税金の問題で悩むことになりました。実は、その時点ではまだ法人を作っていなかったんです。『 いますぐ妻を社長にしなさい 』を読んで不動産投資を始めたのに、ぜんぜん実行できていませんでした( 笑 )。

扶養家族の範疇を外れてしまったので、急いで法人を立てようと勤務先の会計事務所に相談すると、休業する会社を譲り受けることができました。法人設立のための費用が安くなると言われて、ラッキーと思いました( 笑 )

華子の編集後記

家族のために不動産投資を始めたという ちえざぶさん の動機に、共感を覚える方も多いのではないでしょうか。一棟目で失敗しても損切して再度挑戦したところに、覚悟を感じました。午後4時公開の後編では、大家の会の事務局もするちえざぶさんから初心者の方へのメッセージなどをお伝えします。お楽しみに。

プロフィール

■ ちえざぶさん

ちえざぶさん

不動産投資家
DX@大家の会事務局
夫、息子、娘との4人家族( プラス犬 )

ブログ:母も大家も楽しみたい
ツイッター:@uenjrknhldbx3d1
DX@大家の会:HP


■ 主な経歴

□196×年
大阪府で生まれる

□1993年
結婚を機に兵庫県へ

□2014年
「今すぐ妻を社長にしなさい」を読み、不動産投資の勉強を始める

□2015年
個人で1DK×2戸の新築アパートを購入
1年間空室が埋まらず、持ち出しが続く

□2016年
4月:ようやくアパートが満室になり大家さんデビュー
個人2戸目の築古戸建てを購入

□2017年
法人1戸目の築古戸建てを購入
1年かかって満室にしたアパートで一室退去になり、入居期間が短い事に悩む

□2018年
個人1棟目のアパートを損切。悩みが減り、頭金も戻り気分がスッキリする
DX@母ちゃんさんが主宰する不動産投資の勉強会「DX大家の会」の事務局となる
宅建士試験を受験するが不合格

□2019年
宅建士試験に再挑戦し合格
個人所有の戸建を売却

□2020年
法人一戸目の戸建てを売却
2K×4戸の中古アパートを購入
3K×2戸のメゾネットタイプの中古物件を購入
戸建て2棟を購入

□2021年
1月:長く勤めていた会計事務所を退社

築古アパート2棟6戸と戸建3戸、合計5棟9戸を所有
満室家賃収入は約500万円

■ ちえざぶさんのベスト3

東京ディズニーランドが大好き♪ 今は行けないけど、ほぼ毎年行っていました(^^♪

【東京ディズニーランドおススメ!フードベスト3】

ベスト1:スプリングロール エッグ&シュリンプ

トゥーンタウンのミッキーのトレーラーで販売している春巻き。アツアツの具はたまごサラダとエビ。家族全員大好きで必ず食べます。ピザ味も美味しいです。

ベスト2:クリッター・サンデー

クリッターカントリーのラケッティのラクーンサルーンで販売しているスイーツ。ディズニー名物のシナモンチュロスが1本丸ごとソフトクリームに刺さっています(笑)。温かいチュロスと冷たいソフトクリームが絶妙です。

ベスト3:アンバースデーケーキ

ファンタジーランドのクイーン・オブ・ハートのバンケットホールで食べられる、「不思議の国のアリス」に出てくる誕生日じゃない日を祝うためのホールケーキ。
見た目より軽いのでひとりでも食べられます。私はいつも娘と半分こします。
ホワイトチョコのプレートに「Happy Unbirthday!」(誕生日じゃない日おめでとう!)と書いてありますが、購入するときに「Happy Birthday!」(誕生日おめでとう!)にして下さいと言うと対応してくれます。

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