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【後編】カギは地方ドミナントと自主管理。うえちんさんがアパートメーカー時代に学んだ満室経営の肝。

不動産投資-大家列伝/うえちんさん_画像 不動産投資-大家列伝/うえちんさん

2021/3/29 掲載

前編に続き地方ドミナント戦略で不動産投資を行い、セミリタイアを果たしたうえちんさんにお話をうかがいます。6棟73室の自主管理がさぞかし多忙なのかと思いきや、意外や意外、涼しい顔のうえちんさん。そんなうえちんさんの自主管理の極意に迫ります。

■ 満室の秘訣は賃貸営業マンの「 紹介したい物件ランキング 」の上位につけること

華子

それなりの規模の室数をすべて自主管理されているのに、時間があるというのは驚きです。何かポイントがあるのでしょうか?

うえちんさん

私はすべての物件で、「 オーナー:うえちん 」として共用部の張り紙などに名前を出しています。それが功を奏しているのかもしれません。電話も体感的には、管理会社に勤めていた頃の10分の1くらいになっている気がします。

入居者の方も、管理会社には気軽に電話できるけど、オーナーとなると少し遠慮するのかも知れません(笑)。逆に、「 管理会社:うえちん不動産 」みたいな張り紙をするとバンバン電話が鳴る気がしますね。

華子

なるほど。オーナーの身分は入居者さんには隠しておいたほうが良い気もしていましたけど、そのような利点があるのですね。

写真:6棟目ファミリータイプ33室のRCマンション
6棟目ファミリータイプ33室のRCマンション。1億4,200万で購入。33戸中13戸空室を3ヶ月で満室に。

華子

現状すべて満室とのことですが、客付けで工夫されていることはありますか?

うえちんさん

客付業者さんの中の紹介したい物件ランキングの上位に、自分の物件を入れることを意識しています。

例えば、客付業者さんが扱う物件の中には、「 自社管理物件 」、「 直接仕入れ物件 」、「 間接仕入れ物件 」があります。「 自社管理物件 」は自分のところで管理を預かっている物件のため、業者さんにとって優先順位としては当然最優先になります。

次に、「 直接仕入れ物件 」というのは、オーナーが自主管理をしていて、管理会社がついていない物件です。業者さんからすれば、管理会社を挟まない為、オーナーと条件交渉なども直接やり取りできて仲介手数料も満額入る。ともすれば、管理契約を取れるかも知れないという美味しい案件なんです。私は、そこにさらに広告料も1〜1.5ヶ月つけていますね。

「 直接仕入れ物件 」とは逆に、管理会社が管理を行っている物件が「 間接仕入れ物件 」になります。客付け業者はオーナーとではなく、同業かつ競合でもある管理会社とやり取りをしなければなりませんし、場合によっては仲介手数料の取り分も半分になってしまうことがあるようです。

私が自主管理をしているのは、自分の物件を「 直接仕入れ物件 」にするという目的もあるんです。

華子

管理業務をされていたうえちんさんならではの視点ですね。空室対策としては他にも、広告料の上乗せやステージング、オシャレなDIYなど色々あると思いますが、そのあたりについてはどうお考えですか。

うえちんさん

もちろんやらないよりはやったほうが良いとは思います。ただ、私の中では、立地がそれなりに良くて、室内が小綺麗で、家賃相場通りの部屋であれば、特別なことをしなくても決まるという経験則があります。

広告料を増やしても、客付けの難易度が高い物件は何をしても業者さんに敬遠されると思いますので、まずは業者さんに紹介してもらいやすい魅力ある物件にすることが先決だと思っています。あと立地は変えられませんから、買う時の立地の見極めは超重要です。

写真:主なリフォーム例
奇をてらわず、最低限・ベーシックなリフォームを心がける。

■ 仕事で見てきた儲かっていない大家さんと逆のことをする

華子

確かに、オーナーの自己満足になってしまっているDIYの話はよく聞きます。

うえちんさん

あと、とにかく「 オーナーがうるさくないこと 」。これも大事だと思います。「 賃貸借契約の特約事項にこの文言を入れてくれ 」「 火災保険は指定業者を使ってくれ 」など、客付け業者さんから、注文が多いオーナーさんの愚痴をよく聞きます。

中には、トラブルを起こした人を入居させたことに対してクレームを言ってくるオーナーもいるとか。そういうオーナーさんの物件を案内する優先順位は当然下がると思いますし、そういうネガティブな情報は横のつながりですぐに業者間で広まります。だから私は、とにかく客付業者さんに気持ちよく仕事をしてもらえることを重視しています。

初期費用についても、敷金礼金0円、退去時清掃費用3万、鍵交換費用は大家持ち、という風にお客さんにシンプルに説明できるようにして、火災保険や消毒代など、業者さんの売上・成績になる部分は、好きなようにしてもらっています。

華子

徹底した客付業者さん目線ですね。オーナーの立場からだけでは、なかなか出てこない発想のように思います。

うえちんさん

私が働いていた会社は、お客さんのオーナーの物件の入居率が自分の年収に跳ね返る仕組みだったんですよ。サブリース契約をするので空室が出ればまるまる会社の赤字になります。自分の担当物件が、会社に赤字を出したら自分の給料もそれに連動するシステムなので、僕らは自分の給料のためにも必死で空室を埋めるしかないんです。

大家さんよりも必死だったと思いますね。そういう意味では、通常の管理会社よりも入居率にはこだわりを持って仕事をしていたかもしれません。

華子

スゴイ仕組みですね。大家さん以上に大家さんだったということですね。

うえちんさん

仕事柄、至れり尽くせりしてもらっている代わりに儲かっていない大家さんを数多く見てきましたので、自分はその逆をしようとは意識しています。自主管理をしている以上、不動産「 投資 」ではなく賃貸事業者だと強く意識して、日々取り組んでいます。

■ クレームは一通り経験すると慣れてくる

華子

自主管理をしていて困ったことや大変だったことはありますか?

うえちんさん

入居者トラブルは数えだしたらキリがないですね。ただ、賃貸業のクレームはパターンがだいたい決まっていますので、一通り経験するとある程度慣れてきます。

写真:8棟目の鉄骨造アパート
8棟目の鉄骨造アパート。2DK×10室。1,100万円で購入。10戸中4戸空室。4ヶ月で満室になった。

華子

その他に不動産賃貸業を運営する上で、気をつけていることはありますか?

うえちんさん

リフォームや電気工事などの業者さんへの支払いはなるべく迅速にするように心がけています。私がお願いする業者さんはみなさん個人事業主で友人・親戚・入居者さんなど縁のある方ばかりなので、請求書をもらったら即その場で振り込むようにしています。

向こうからすると、請求書をLINEなどで送った次の瞬間には口座に振り込まれるような状況ですので、結構笑って喜んでいただけます。100万以上の大きな工事の場合は、着手金を半分払うようにしています。

あとは、飲食店やコンビニなど普段の生活の中でも、なるべく入居者さんのお店でお金を使うようにしています。

華子

入居者さんと距離を取りたがる大家さんも多い中で、これもうえちんさんならではの人間関係構築術ですね。

■ 手元資金が少ない初心者は不動産会社へ転職するのも一案

華子

これから不動産投資を始める方へのアドバイスはありますか

うえちんさん

いずれ会社員を卒業しようと思っているけれど、まだ手元資金がないという人は、思い切って不動産会社へ転職してみるのもアリだと思います。

様々なノウハウも手に入って、お金も貯められて一石二鳥です。不動産投資を志すと決めて働けば、これ以上の学びの場はありません。3年もあればほとんど全てのノウハウが手に入るのではないでしょうか。

将来的に融資を引くことを考えれば、大きな会社を選ぶことで自分の属性にとってもプラスになりますし、。不動産業界は、大手の一部上場企業でも、案外 門戸が開かれていて割と入社しやすいです。地場の大手業者でも良いですね。ただ、不動産投資をするなら、副業規定は確認しておいたほうがいいかもしれません。

華子

不動産会社って未経験とか異業種からでも転職できるものですか?

うえちんさん

むしろ未経験のほうが歓迎されるかもしれません。変な業界慣習とかが染み付いていない分、育てやすいと思ってる会社が多いと思います。あと、中途採用・成果主義が当たり前の業界です(笑)

華子

そんな気もしていましたが、やはりそうなのですね!

うえちんさん

あと、これは忖度するわけではないのですが、私のネットでの情報収集は健美家の大家列伝とコラムだけでした。ぺんたさんと防人さんの大家列伝は何度も読み返しました。ネットの情報より本を読むほうが好きなんですが、このお二方のコラムはすべて欠かさず読みました。オススメです。

華子

専業大家として時間とお金の自由を手に入れられたうえちんさんですが、これからやりたいことは何かありますか?

うえちんさん

私は他に事業としてやってみたいことが特段あるわけではないので、家族との時間をのんびり過ごしたいと思います。学生時代を過ごした沖縄や、大家仲間のいる宮崎など南国との2拠点生活にも憧れています。

経済面では、月間のキャッシュフロー300万を目指して物件を買い進めていきたいと思っています。生活費100万、事業用貯蓄100万、プライベート貯蓄100万のイメージですね。そう言いながら、現在の生活費は20万円以下なんですけどね笑

事業面では今、新築アパートに挑戦しています。利回りという意味だとやはり築古が魅力的なのですが、ドミナント戦略をしていると物件がなかなか出てこないので、いっそ自分で作ってしまおうかと思って取り組んでいるところです。

華子

何事も愚直に取り組まれるうえちんさんなら、次の夢もすぐに叶えてしまいそうですね。本日はありがとうございました。


華子の編集後記

記事上では読みやすさの都合で「 不動産投資 」と書いてあるところもありますが、実際のインタビューにでは、自らの事業を一貫して「 不動産賃貸業 」と呼ぶ事業者としての姿勢。うえちんさんの、真摯さ・謙虚さ・他利主義が端々に垣間見れるインタビューになりました。自主管理ノウハウや業界の裏話も満載で大変勉強になりました。うえちんさん、ありがとうございました。

プロフィール

■ うえちんさん

うえちんさん

福岡県某市在住

うえちんさんのTwitter
https://twitter.com/dominant_uechin


■ 主な経歴

□1981年
現在の投資集中エリアでもある地元に生まれる
地元の小中高を経て、県外の大学へ

□2004年
大学卒業後、一部上場のアパートメーカーに就職

□2014年
上役のアドバイスに背中を押され不動産投資を開始

□2019年2月
会社員を37歳で卒業
現在は自主管理にて専業大家


■ 物件購入歴

□2014年10月
軽量鉄骨アパート2棟一括
2LDK×12 利回り15.1%
4,700万円

□2014年12月
木造アパート2棟一括(売却済)
2LDK×4 利回り105.3%
215万円

重量鉄骨マンション
1K×12 利回り33.3%
1,700万

□2016年3月
RCマンション
3DK×32 店舗×1 利回り17.2%
1億4,200万円

□2018年6月
RCマンション
2DK×6 利回り33.2%
1,000万円

□2019年7月
軽量鉄骨アパート
2DK×10室 利回り39.4%
1,100万円


■ サラリーマン卒業後に行った思い出のイベント ベスト3

  1. ラグビーワールドカップ観戦 2019年

    残念ながら経験者ではないので、細かいルールはわかりませんが観戦出来て本当に嬉しかったです。男同士のぶつかり合う音を生で聞くと凄かったです。2回観戦しましたが、偶然隣の席の人が解説してくれたので、とても良かったです。嫁(当時は彼女)には不評でした。

    ラグビーワールドカップ観戦 2019年

  2. 沖縄県旅行 2019年

    賃貸繁忙期である3月に沖縄県で1週間遊んでいる自分がなんだかとても不思議な感覚でした。妻(当時は彼女)と全力で遊びました。

    沖縄本島 2019年
    沖縄本島

    石垣島 2019年
    石垣島

  3. 東京ディズニーランド 2019年

    賃貸繁忙期である2月に東京ディズニーランドで遊んでいる自分がなんだかとても不思議な感覚でした。妻(当時は彼女)と全力で遊びました。

    石垣島 2019年

(取材執筆協力:オロゴン)

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