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地方の平凡サラリーマンが不動産でFIREするまでのロードマップ。35才で勤め人卒業を果たしたあばちゃん【前編】

不動産投資-大家列伝/あばちゃんさん_画像 不動産投資-大家列伝/あばちゃんさん

2021/5/21 掲載

今回の大家列伝は、地方・高利回り物件を中心に投資を行い、2020年12月末に念願のFIRE( 勤め人卒業 )を果たした、あばちゃんにお話を伺います。
コツコツと物件を買い進め、比較的短期間でFIREに至るまでの、具体的な道筋・専業化に至ったきっかけや考え方についてお話を聞かせていただきます。

華子

自己紹介をお願いします。

あばちゃん

あばちゃんと言います。現在35才で、福岡県の郊外地域をメインエリアとして、不動産投資をしています。2018年から不動産投資を本格的に開始して、自宅から車で1時間以内の範囲に68戸を保有しています。

現在の家賃年収は約4,000万円、法人と個人合算のキャッシュフロー( 税引き後利益+役員報酬+減価償却 )はおよそ1,200万円です。2020年12月末に新卒から勤めた地元の会社( インフラ系の技術職 )を退職し、専業大家になりました。

華子

不動産投資を始めたきっかけを教えて下さい。

あばちゃん

私は就職してすぐに結婚したのですが、入社4年目のタイミングで新築の二世帯住宅を購入して、実家に住んでいた祖父・母と同居することになりました。

空き家になる実家をどうするか検討した結果、私が主導して大手ハウスメーカーで新築アパートを建てることになりました。2棟合計8世帯、諸費用込みの価格が6,400万。土地を持っていて、利回りは7%ほどでした。土地建物込みで10%程度で新築ができると知っている今ならやりませんね。

そんなわけで、祖父名義ですがこの新築物件との出会いが最初のきっかけです。初めから私が管理を行っていて、祖父の死後、名義を受け継いで今でも運営しています。

華子

その1棟目の投資で不動産投資の良さに気づいたわけですね?

あばちゃん

いえ。むしろ逆で、1棟目のアパートを運営しているときは「 この6,000万の借金を将来自分が背負うことになる 」というプレッシャーと、「 何か起きた時のために貯金しなければ・・・ 」という漠然とした脅迫観念みたいなものがありました。

とても次々に物件を購入していくという考え方にはなれませんでしたね。また、アパート経営は「 もともと持っている土地を活用するもの 」という認識で、土地建物をまとめて融資を使って購入できる、というような知識もありませんでした。

華子

ということは、その他に転機があったのでしょうか。

あばちゃん

アパート新築から5年ほど経った2016年頃、ゴルフ・釣り・車…と次々にお金のかかる趣味にハマりました。何かを始めるととことんやらないと気がすまないタイプなのに、3つも同時並行で始めたので、お金がいくらあっても足りない状況になってしまいました。

USアコードセダン
当時の愛車。USアコードセダン、ハイドロ仕様

そんな中、少しでもこづかいを捻出しようと、株式投資を始めたんです。損はしないまでもそこまで儲からず、もっと勉強しようと思って、古本屋で100円の本を買って読み漁りました。

そんな中の一冊に、低位株投資でも有名な吉川英一先生の本があり、関連して購入した「 万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! 」という本の中で、株式投資以外にも、不動産投資という方法があることを学びました。

書籍:万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!

そこから不動産の本も買うようになって、加藤ひろゆきさんの本なども読みました 。「 金持ち父さん 貧乏父さん 」も800円出して古本を購入しました。100円の本ばかり買っていた当時、かなり思い切って購入したのをおぼえています( 笑 )

華子

株式投資から不動産投資に行き着いたのですね。

あばちゃん

本を何冊か読んでいくうちに、勤務先企業の信用を上手く使って銀行から融資を受け、賃貸経営の実績を積み上げて拡大していく方法が、不動産投資の一つのセオリーであるとわかりました。

そういえば自分はアパートを5年間運営していて実績もあるし、地元の安定企業に努めているから属性もそこそこ良い。こりゃ株をやってる場合じゃないな、と思いましたね。

自分ならば、融資を引いて資産を拡大できると確信しました。そこから不動産やお金の知識、お金持ちのマインド等に関する100冊以上の本を読みながら、物件探しも並行して行うようになりました。

華子

株式投資から不動産投資にゲームを変えてみると、実は自分は強い手札を持っていたという訳ですね。自分の強みを活かすことは何をするにしても重要ですね。

あばちゃん

本当にそう思います。不動産投資をしようと決めてからは、毎朝5時に起きて本を読んだり、ポータルサイトをチェックしたりするのが日課になりました。

華子

毎日5時・・・。すごいですね。

あばちゃん

もともと「 どうせする苦労なら初期段階でしておくべき 」というスタンスなので、特に苦になりませんでした。そういえば、こどもの頃から、夏休みの宿題は7月中に終わらせておくタイプでしたね( 笑 )

華子

わかっていても、なかなかできることじゃないですよ。

あばちゃん

そうして物件探しを初めて半年ほど経った時、築13年の軽量鉄骨造のアパートを見つけました。ファミリータイプで、田舎だけど供給が少ないため入居付けがラクそうで、残存期間も充分でした。

金融機関に持ち込むと、ありがたいことに期間20年・1,300万円のフルローンを引くことができました。軽量鉄骨でも重量鉄骨と同等の評価をしてくれる金融機関だったんです。

1部屋だけ空室でしたが、引き渡しを受けてからは、本で勉強していた知識を実践しまくりました。管理会社さんの助けもあって、比較的スムーズに満室にすることができました。

小さな町にあるファミリーアパート4室
自宅から車で1時間程度の人口3万人未満の小さな町にあるファミリーアパート4室。今でも安定入居が続いている。大手メーカー施工鉄骨造、駐車場は200%。「 見た瞬間、絶対にフルローンでいけると思った 」。

華子

初めて自分の名義で融資を受けるにあたって、メンタルブロックはありませんでしたか?

あばちゃん

そこもまた本を読んでいたおかげか、5,000万くらいまでなら別に怖くはありませんでした。結果を早く出すためには、レバレッジは避けられないし、活用すべきだと思っていましたから。

華子

物件を探すうえで心がけていたことは何かありますか?

あばちゃん

お会いする仲介業者さんには、事前の銀行ヒアリングで予想された自分が承認されるだろう融資額と欲しい物件の条件を具体的に伝えていました。あと、仲介業者や管理会社とお付き合いする際は、単なる顧客ではなく、お互いに商取引上のメリットがあるビジネスパートナーになることを意識しています。

始めたばかりの頃の目線は、「 利回り15%以上 」「 駐車場はできれば1人1台 」「 学生だけがターゲットの物件はNG 」というボヤっとした感じでしたね。地元が同じ、ぺんたさんのブログとコラムは当時から熱心に読んでいましたから、かなり影響を受けています。

地方在住で時間がない人は、ぺんたさんのブログやコラムを見て行動するのが、成功への一番の近道なのではないかと思います。

華子

金融機関に案件を持ち込むときのコツみたいなものはありますか?

あばちゃん

当たり前かもしれませんが、必ず自分の目と耳で、物件のポテンシャルを調べるようにしています。例えば、賃料の妥当性や周辺環境を物件近くの不動産屋さん数社に直接ヒアリングします。ネットで検索をして、競合物件との比較表も作って頭を整理します。

シミュレーションも想定より少し厳しめに作って、「 儲かる 」というより「 返済が滞らない事 」を自作の資料でアピールするようにしていました。今は担当の方とも信頼関係ができていて、最低限の資料持ち込みでOKになっていますが、初期の関係構築には有効だったと思っています。

図:自作の仲介業者ヒアリングシート
自作の仲介業者ヒアリングシート

華子

2棟目の物件についても教えて下さい。

あばちゃん

翌年の2019年。築18年の中古木造アパートを1,500万円で購入しました。2LDK4室に対して駐車場5台だったのですが、2台目駐車場を希望する人も多く、客付けに少し苦労しました。

ジモティー客付けにも挑戦してみて、入居して1週間くらいで退去費用も払わず姿をくらまされるという修羅場を経験しましたね。あの事件が起きて、ジモティーのアプリはスマホからそっとアンインストールしました(笑
振り返ってみると、いろんなトライ&エラーができた物件ですね。

築18年の木造アパート
築18年の木造アパート。メゾネットタイプの2LDKファミリー物件。

華子

ここまで、1年に1棟ペースで物件を購入していますが、当初からセミリアタイアを意識していたのでしょうか?

あばちゃん

もともとは現在8才の長男が、高校を卒業する頃までに家賃収入だけで生活することをぼんやり目標にしていました。10年後くらいのイメージでしたね。

華子

それを考えると、だいぶ前倒しでセミリタイアを達成されましたね。

あばちゃん

2019年の夏、防人レボリューションさん野中周二さんが主催されたふんどし王子ポールさんの福岡セミナーに参加したのが大きなきっかけになりました。

それまで、SNSもfacebookを読む専門で、不動産セミナーにも参加したことがなかった私はそこで初めて同世代の投資家のみなさんとお会いして、SNSなどで繋がる事ができました。その二次会会場で初めてツイッターのアカウントを作ったことも覚えています。

色々な人とお話しましたが、自分と年齢もそんなに離れていないのに、講師陣始め、既にセミリタイアを果たして楽しそうに人生を謳歌している人もいて、刺激をもらいました。

その後も、愛媛でいたずらピーナッツさんが会長を務める愛媛大家の会 主催のやっさん( 大野靖弘さん )のセミナーに参加して、セミリタイアまでの道筋やサラリーマンを辞めても問題なく融資が付く、ということを聞き、勇気をもらいました。

あの2回のセミナーは、自分の人生設計を大幅に見直す素晴らしい機会になりましたね。

地元の若手投資家たちと
あばちゃん主催で、地元の若手投資家たちとコロナ前にビーチ横のゲストハウスでBBQ懇親会実施。お互いの夢を、朝まで語り明かした。


華子の編集後記

自分に配られたカードを認識したうえで、物件を買うための努力をコツコツ積み重ねていったあばちゃん。セミナーに参加して、志を同じくする仲間を見つけてからさらなる飛躍が始まります。後編ではセミリタイアに至るまでのお話や初心者大家さんへのアドバイスなどをお届けします。

プロフィール

■ あばちゃん

あばちゃん

ツイッター:@melonshoulder


■ 主な経歴

□1985年
福岡県に生まれる

□2007年
地元の高専を卒業後、インフラ系大企業グループの技術職として新卒入社。

□2008年 結婚

□2011年
マイホームとして北九州市内に二世帯住宅を購入。
実家跡地に大手メーカー施工のアパート(2棟8室)を祖父名義で建設(祖父の死後、遺言で相続)。

□2018年
自身名義としては1棟目となる 中古軽量鉄骨アパート(3室)を購入。

□2019年
2棟目の木造アパート(4室)を購入。中古戸建を1戸購入。
初めて不動産投資セミナーに参加。全国各地に投資家仲間ができる。

3棟目のRCマンション(18室)を購入。

□2020年
4棟目として新築木造アパート(10室)竣工。
会社に退職届を提出。専業大家に。

□2021年
5棟目の重量鉄骨マンション(24室)を購入。

現在、福岡県郊外都市に新築アパート12室が進捗中。


■ あばちゃんの【ベスト3】


<FIREしたのをきっかけに再開したい趣味(仲間募集中w)>

  1. 第1位:バドミントン

    会社の昼休みに体育館でやっていて、楽しくて大会も出た。今はやれてないので、家の近くでやりたい。

  2. 第2位:ゴルフ

    FIREするまではやめようと思っていた。4年ぶりに行ってみたが意外と衰えてない。前半43 後半52 でまわっていた。

  3. 第3位:釣り

    マグロ・ヒラマサと大物までやりました。

    釣りの写真


<勤め人をしていて良かったと思うこと>

悪いことばかりでもない。使えるだけ使い倒そう。

  1. 第1位:ほぼノーリスクで経験できる

    給料をもらいながら勉強でき、資格が取れた。たくさんの人と知り合えた。

  2. 第2位:抜け出したいと思えた

    居心地がよく環境に満足していたら一生会社員のままだった。
    くだらない事が多いと感じてきたら飛躍のチャンス 。

  3. 第3位:福利厚生

    保養所があり、自動車ローンも組合から低金利で借りることができた。


(取材執筆協力:オロゴン)

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