• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,810アクセス

木造アパートからRCマンションに規模を拡大。勤め人卒業を急いだ理由と不動産投資ブームに言いたいコト【後編】

不動産投資-大家列伝/あばちゃんさん_画像 不動産投資-大家列伝/あばちゃんさん

2021/5/21 掲載

前編に続き、地方のサラリーマンから、地方・高利回り物件を中心に投資して、35才で念願のセミリタイアを果たしたあばちゃんに登場いただきます。後編の今日は、最近の購入物件や初心者の方へのアドバイスをお聞きします。

華子

セミナーに参加以降、投資スタイルにも変化がありましたか?

あばちゃん

はい。それまでは小ぶりのアパートを中心に取得していましたが、リタイアへのスピードを加速するには、やはりRC物件は避けて通れないなと思い、中古RC物件を探しはじめました。そして2020年はじめ、3棟目に購入したのが、18室のRCマンションです。

18室RCマンション
9,400万の物件を8,900万に指値。築24年、主要駅徒歩5分、1LDK18室、利回り11.5%。購入時は18室中12室が空室だった。健美家チャンネルにも登場している。

華子

これまでに比べると規模も金額もずいぶんと大きな物件ですね。

あばちゃん

セミナーや先輩大家さんたちとの交流のおかげで、メンタルブロックを外すことができました。この物件は前のオーナーがやる気がなくて、立地は良いのに「 ガラボロ 」という状況でした( 18室中12室空室 )。

募集条件を適正にして、DIYリフォームでキレイにすると、3カ月で満室になりました。これは地元の大家さんネットワークでつながった優秀な管理会社さんとタッグを組めたことが大きかったです。

銀行の担当者に満室の報告をすると驚いていて、「 再生事業 」としてちゃんと認識してもらえるようになりました。この物件を満室にでき、月のキャッシュフローが約40万円増加したことで、近い将来の勤め人卒業を確信しました。

ガラボロ物件をDIYリフォーム
ガラボロ物件で試行錯誤する中で実施したステージング。SNS上にこの写真をアップしたら「 残置物のようだ 」と反響があった。この事件以来、ステージングは行っていない。

華子

新築の木造アパートにも挑戦したそうですね。

あばちゃん

はい。2020年に信頼できる投資家仲間からアパートメーカーを紹介してもらいました。10万人規模の地方都市の建て売りのプロジェクトを勧められ、銀行で25年ローンも通ったので取り組むことにしました。

良心的な業者さんで、土地も含めての利回りは9.5%ほど。こちらも優秀な管理会社とのご縁があり、竣工直後に満室にすることができました。

新築木造アパート10室
新築木造アパート10室。コンビニ徒歩圏、国道そばの好立地。

華子

大手メーカーの新築アパート、中古木造・軽量鉄骨アパート、中古RCマンション、土地から新築のアパートと、短い期間で色々な種類の物件に挑戦されていますね。

あばちゃん

そうですね。狙ったわけではないのですが、結果的にいろんなタイプの物件を保有することになりました。「 何事もやってみなくちゃわからない 」という性分なのが大きいです。

不動産には様々な手法がありますが、自分がやったことのない手法を良いとかダメだとか決めつけるのは良くないと思っています。それぞれのメリット・デメリットを身をもって体感できて良かったですし、ポートフォリオが組めたというか、一極集中よりも安定している気がして心地よい状態です。

華子

DIYにも取り組んでいるそうですね。

あばちゃん

はい。2021年に入ってから、投資家仲間からパスを受けて、鉄骨造24室の大きめの物件を買いました。4室空室があったのでクロスやクッションフロアの張替えに始まって、和室の洋室化、キッチンパネルの取付けなど、DIYでのバリューアップに挑戦しています。

勤め人の頃は時間もなく、ほとんどDIYはやっていませんでしたが、今は時間の自由もききますし、妻もリフォームにハマってくれたので、現在は週3日ほど、夫婦で物件に行って一緒にリフォームしています。

最近購入した大型物件
最近購入した大型物件。クセのある海千山千の熟年業者との取引を経験。電話を1本でも取り損なうと買えなかったのでは、というくらい緊張感があった。

華子

奥様も一緒にDIYされているのですか?

あばちゃん

はい、今ではクロスやクッションフロアなどの表層リフォームはほとんど妻に任せています。部屋が見違えるようにキレイになるのが楽しいそうです。妻はパン屋さんでアルバイトしていたのですが、当社専属のDIYヤーとしてセミリタイアしました( 笑 )

最近、54u・2LDKの部屋を直したんですが、クロス・クッションフロア・キッチンパネルなどを8日で仕上げて、材料費10万円以下で抑えられました。

おそらく工務店にお願いすれば50万円ほどかかっていたと思います。DIYによるコスト削減効果を実感しています。こういうところも、専業化したメリットとして金融機関にアピールしていきたいと思っています。

楽しそうに働いてくれる奥様
奥様。壁紙・床などの広い面のリフォームを得意とし、楽しそうに働いてくれる。

華子

もともと、DIYはよくやっていたのですか?

あばちゃん

いえ、勤め人時代はほとんどやっていません。当時は「 勤め人を一刻も早く卒業する 」ためにスピードを上げる方が、DIYでコストを浮かせることより優先順位が高かったからです。今は時間があり、趣味と実益を兼ねてDIYに取り組めるので最高に楽しいです!

図:DIYリフォームの工程管理表
DIYリフォームの工程管理表。技術職でメンテナンスの仕事をしていた経験が、こんなところにも活きている。

華子

セミリタイアに向けて目安のようなものはありましたか?

あばちゃん

当時のサラリーマン年収が約500万だったんですが、税引き前のキャッシュフローで1,200万円くらいになったら専業になれるかなとぼんやりと考えることはありました。

ただ、数字にはあまり意味がないと思っているんですよ。ダイエットでも「 〇kg減量したい 」と目標数字だけを掲げても、だいたいの人は続きません。継続するにはダイエットしたその先の、オシャレな服が着たい、意中の人に告白したいなどの目的の方がずっと大事です。

私の場合、勤め先の仕事には完全に飽きていて、抜け出したかった。考え方の違う同僚たちと長い時間を過ごすのではなく、同じような価値観・考え方の仲間に囲まれて生きていきたかったんです。そのための手段が、不動産投資でした。

そうやって目標に焦点を合わせることでセミリタイアできたので、なんとなく「 不動産収入が月100万欲しいなぁ 」とか思っている人は、”なぜそうしたいのか、何のためにそれだけ必要になるのか?”をじっくり深堀りしてみることをオススメします。

それと、会社を辞める前には以下の2点も慎重に確認しました。

  • ① 銀行に「 会社員属性がなくなっても融資に問題がないこと 」を確認
  • ② 今後の生活費・所有物件の減価償却、大規模修繕、子供の学費などを含めた、長期ライフプランをシミュレーション

華子

会社に退職届を出すときはどんな感じでしたか?

あばちゃん

退職届を提出するとき、実は結構緊張していたのでカモフラージュのため、いつも報告書を渡すみたいな感じで上司に「 これお願いしまーす 」と、素知らぬ顔で渡しました。上司は大きい声を出して驚いていましたね。

退職届を出したとツイッターに書いたら、大家仲間のうえちんさんとビビりチエミさんが夜11時くらいに花束とノンアルビールを持って駆けつけてくれました。アレは泣きました。一生の思い出です。

退職祝いにもらった花束
退職祝いにもらった花束

華子

これから不動産を始める初心者の方へのアドバイスがあればお願いします。

あばちゃん

最近買った物件の話をもってきてくれた業者さんは、かなりクセが強い人でした。メールは使えないし、重要事項説明書もこのご時世に全部手書きなんですよ( 笑 )

不動産業界はいまだにこういう人も多いですが、付き合いやすい人が良い業者ではなく「 良い物件を持ってきてくれるのが良い業者 」です。

こういう人と対等に渡り合うためには、総合的な人間力も求められます。自分が相手に対して色々思うように、自分が相手から見て「 良い投資家 」になっていないと取引は成立しません。

最近、不動産投資がブームになっていることもあって「 良い物件がなかなか見つからない 」という声をSNSなどで目にすることが多くなってきたように感じます。そういう人は、自分自身のレベルを見つめ直すのが良いのではないでしょうか。

美男美女とお付き合いしたければ、まずは自分がダイエットするとか髪型を整えるとか、そのための行動をするほうが絶対にうまくいく可能性が上がりますよね。それと全く同じと思います。

華子

そうですね。SNSを見れば、高利回り好立地の凄い物件を買っている大家さんがたくさんいて焦ってしまいますが、そういう人たちと比べてしまってはダメですよね。

あばちゃん

はい。一部の天才やラッキーな人を除いて特急券はないと思うので、自分が凡人だと思うなら、先人の方々が残してくれている本やブログを参考にして、コツコツ努力を積み上げるしかありません。

安く買おうとしすぎて買えないとか時間がかかってしまっているなら、そこそこの物件を買ってみるのも一つの方法です。進むためにはまず、いつまでに、何を、どうすればゴールにたどり着けるのかを整理することです。

その上で手持ちの武器をフルに活用できる戦略を立てて、行動すること。身近で少し先を行っている先輩を見つけられれば、道は開けたも同然だと思います。

華子

セミリタイアを果たした今、今後やりたいことはありますか。

あばちゃん

勤め人時代に会社のお金で取得させてもらった難関国家資格があるので、その資格と経験を活かして、他の方の事業のお手伝いができればと考えています。週に数日の労働でそれなりの給料がもらえそうで、こんなところにも歪みがあるんだなと感じます。

あとは、子供たちがいわゆる「 養分 」にならないよう、自立した人間として教育するのも目標のひとつです。私は母から刷り込まれた「 あなたはやればできる人間よ 」という言葉に力をもらったので、自分の子供たちにも事あるごとに刷り込んでいきたいと思います。

不動産の方も、100室保有まではなりふりかまわずに規模拡大を図っていくつもりです。それ以降は資産の入れ替えなども行って、事業の安定化をしていきたいですね。

華子

たくさんの貴重なお話を本日はありがとうございました!ますますのご活躍を祈念しています。

すっかりDIY大家さんのあばちゃんご本人
すっかりDIY大家さんのあばちゃんご本人


華子の編集後記

多くの先輩大家さんが実践されてきた正攻法の投資法を学び実践して、念願のセミリタイアを果たしたあばちゃん。成功事例を素直に自分の投資手法に取り込む柔軟な思考と、とにかくやってみる行動力とストイックさが印象に残りました。取材中、「 こういう人が成功するんだなぁ 」と感心しっぱなしでした。今年も新たに、新築木造アパート12室に取り組まれるそうで、まだまだ新しい挑戦をしてくれそうです。あばちゃん、お忙しいところありがとうございました。

プロフィール

■ あばちゃん

あばちゃん

ツイッター:@melonshoulder


■ 主な経歴

□1985年
福岡県に生まれる

□2007年
地元の高専を卒業後、インフラ系大企業グループの技術職として新卒入社。

□2008年 結婚

□2011年
マイホームとして北九州市内に二世帯住宅を購入。
実家跡地に大手メーカー施工のアパート(2棟8室)を祖父名義で建設(祖父の死後、遺言で相続)。

□2018年
自身名義としては1棟目となる 中古軽量鉄骨アパート(3室)を購入。

□2019年
2棟目の木造アパート(4室)を購入。中古戸建を1戸購入。
初めて不動産投資セミナーに参加。全国各地に投資家仲間ができる。

3棟目のRCマンション(18室)を購入。

□2020年
4棟目として新築木造アパート(10室)竣工。
会社に退職届を提出。専業大家に。

□2021年
5棟目の重量鉄骨マンション(24室)を購入。

現在、福岡県郊外都市に新築アパート12室が進捗中。


■ あばちゃんの【ベスト3】


<FIREしたのをきっかけに再開したい趣味(仲間募集中w)>

  1. 第1位:バドミントン

    会社の昼休みに体育館でやっていて、楽しくて大会も出た。今はやれてないので、家の近くでやりたい。

  2. 第2位:ゴルフ

    FIREするまではやめようと思っていた。4年ぶりに行ってみたが意外と衰えてない。前半43 後半52 でまわっていた。

  3. 第3位:釣り

    マグロ・ヒラマサと大物までやりました。

    釣りの写真


<勤め人をしていて良かったと思うこと>

悪いことばかりでもない。使えるだけ使い倒そう。

  1. 第1位:ほぼノーリスクで経験できる

    給料をもらいながら勉強でき、資格が取れた。たくさんの人と知り合えた。

  2. 第2位:抜け出したいと思えた

    居心地がよく環境に満足していたら一生会社員のままだった。
    くだらない事が多いと感じてきたら飛躍のチャンス 。

  3. 第3位:福利厚生

    保養所があり、自動車ローンも組合から低金利で借りることができた。


(取材執筆協力:オロゴン)

ページの
トップへ