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家賃年収7600万円、新築アパートと中古RCのハイブリッドで規模拡大を進めたジャンボ山口さん【前編】

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2022/1/18 掲載

今回の大家列伝は、山口県で活動されているジャンボ山口さんに登場して頂きます。2016年に不動産投資を始め、現在はアパート15棟などから家賃年収7,600万円を得ているジャンボさんは、不動産投資を始めてから1年以内にセミリタイアされました。前編では、不動産投資を始めたきっかけや、初期の頃に買われた物件についてお話しいただきます。

■ ファイナンシャルプランナーの勉強中に老後資金が足りないことに気づく

華子

本日はよろしくお願いします。自己紹介をお願いします。

ジャンボ山口さん

はじめまして、ジャンボ山口と申します。この名前は去年、宮崎のゴルフ合宿でご一緒させていただいた、極東船長さんに命名いただきました。名前の通り、山口県在住で年齢は49歳です。

高校まで地元の山口におり、進学と同時に福岡に移り住みました。新卒で福岡の製薬会社に入社したのですが、家庭の事情で山口に戻ることになり、そこからプロパンガス業界に転職しました。もう会社員は卒業したのですが、ガスの仕事は少しだけ続けています。

華子

現在の所有物件について教えてください。

ジャンボ山口さん

アパートが15棟134戸、戸建が7戸、店舗が1つです。その他に駐車場が2ヵ所、太陽光発電もやっており野立てのものを3基とアパートの屋根上に5基所有しています。現在の家賃年収は約7,600万円で、売電年収が約1,000万円です。

華子

不動産賃貸業以外にされているお仕事はありますか?

ジャンボ山口さん

ガスに関する資格を持っている関係で、ガスの検針や、付属設備の取り替えなど、以前勤めていた会社の下請けをやっています。自分の時間がある時にやればいいので気がラクです。ガス業界は経験と資格が全てで、なかなか人材がいないので私のような存在は重宝されます。

その他に、管理会社さんから物件の共用部の定期清掃業務を受託していたり、後輩に頼まれてデイサービス利用のご老人の送迎のドライバーをしたりしましたが、現在は行っていません。

華子

投資はいつから始めたのですか?

ジャンボ山口さん

最初は不動産ではなく、太陽光発電へ投資をしました。勤務先の自己啓発制度として、資格取得に1年に1度挑戦するというものがありました。そこで、私はファイナンシャルプランナー3級を勉強することにしたのです。

勉強を進めていくうちに「 お金 」への興味が芽生え始めました。その過程の中で、自身のライフプランニング表を作成したところ、定年退職する頃にお金が足りなくなることに気付きました。ちなみに試験は無事合格しました 。

その当時、まだ40代前半だったので、今から行動を起こせば定年の頃までにはどうにかなるのではと思い立ち、早速行動を始めました。そこで、初めて投資したのが太陽光発電でした。

華子

太陽光発電は、周りの方がやっていたのですか?

ジャンボ山口さん

いいえ、知り合いがやっていたわけではなく、当時、太陽光発電が日本全体で流行しており、投資先として良いという話を聞き、2015年に2基、2016年に1基立て続けに設置しました。

■ 1棟目は1億円弱の新築アパート

華子

そこから不動産投資へシフトされたのですね。

ジャンボ山口さん

はい、2016年に1棟目となる新築アパートを購入しました。きっかけとなったのは、親しくしていた自分よりずっと年下の不動産会社の営業マンが「 アパートを建てる 」と聞いたことです。「 自分よりずっと若い人なのにそんなことが可能なのか!?」と驚くと同時に興味を持ちました。

そこで、某アパートメーカーの担当者を紹介してもらい、ちょうど良いプランがあったのでチャレンジすることにしたんです。すると、オーバーローンで融資が付いたので、そのままの勢いで購入することにしました。

華子

1棟目からオーバーローンを引いて物件を購入されたということは、サラリーマン時代は高給取りで貯金もたくさんあったのですか?

ジャンボ山口さん

いいえ、大手商社の系列なので名前こそまあまあ知られた会社ですが、ワタクシの収入は多くなかったです。会社を辞めた45歳の時点で年収は560万円程度、貯金も400万円くらいでした。

華子

1棟目の物件は、どういった条件で購入されたのですか?

ジャンボ山口さん

金融機関はアパートメーカーが紹介してくれた地元の信用組合を利用しました。1棟目でしたが、オーバーローン、融資期間35年で取り組むことになりました。1LDKと2LDKのミックスの間取りで、サブリースもつけたため、利回りは5.7%程度です。

しかし、通常であれば管理費や退去後の原状回復費用等の経費がかかりますが、このサブリース契約では全て先方の負担で、経費としてかかるのは固定資産税のみ。しっかりと黒字を出してくれています。

1棟目の外観
1棟目外観

華子

1棟目の物件を取得してみての心境はいかがでしたか?

ジャンボ山口さん

それが、喜びよりも不安が大きくなってしまったんです。1棟目でいきなり1億円弱の借金ですからね。「 こんなに大きな借金を背負って大丈夫だろうか 」と、眠れない日々が続きました。

華子

1億円近くの借金を抱えることに関して、奥様はどの様な反応でしたか?

ジャンボ山口さん

妻には連帯保証人になってもらう必要があり、その時に説明したのですが特に反対はなかったです。「 この先、会社員の収入だけで生きていくのは厳しい 」という話を常々しており、その為に何かやりたいという意思も伝えてあったので理解してくれたと思います。

華子

2棟目以降はどのような物件を購入したのですか?

ジャンボ山口さん

2棟目以降は借入期間が長く取れて、キャッシュフローを得られる中古のRC物件を中心に買い進めています。2棟目は1棟目を購入した次の月に、2棟18戸で4,100万円の中古RCアパートを買いました。築33年でしたが、期間20年でオーバーローンがつきました。

華子

1億円の借金に不安を抱えながらも、次の月には物件を取得されたのですね。

ジャンボ山口さん

はい、一種の開き直りというか、最初は心配だったんですが、1億円の借金は普通に働いたって返せないんだから、攻めの姿勢でいくしかないと途中から気持ちを切り替えました。「 篭に入った卵 」の話ではありませんが、不動産投資においてもスケールメリットが大切だと考えています。

2棟目の外観
法人で初めて買った低層RCアパート

■ 融資を受けるために実行したこと

華子

新築と中古のハイブリッドで投資されていますが、新築物件を建てるにあたってこだわっているポイントはありますか?

ジャンボ山口さん

新築を建てる時は、特に立地にこだわっています。山口県は土地がとても安い為マイホームを建てる層が多く、家賃が高い部屋は入居付けに苦労します。そこで、企業の社宅需要があるエリアにフォーカスしています。

大手企業の社員であれば家賃補助が出ることが多く、例えば転勤族で家賃の半額補助されるケースでは家賃8〜9万円でも決まります。少し郊外に利回りが高く見込める安い土地が出ても、手は出しません。長い目で見れば、立地で選んだ方が得になるという考えです。

華子

融資づけで工夫されていることはありますか?

ジャンボ山口さん

できるだけ多くの金融機関にヒアリングしてみることが大事だと思います。2017年に法人を設立した直後にも借入をしたんですが、その際は新設法人にも融資可能な金融機関を探し、話を持ち込んだところ、すんなり貸してもらえました。

よく、「 新設法人では実績を作らないとなかなか貸してもらえない 」と聞きますし、確かにそういうところもあると思いますが、探せば逆に「 無借金の方が貸しやすい 」という金融機関もあるのです。

また、2年目以降の工夫として、開示できるものは先方から言われる前に出すようにしています。年に一回の決算書持参だけではなく、四半期毎に決算資料を作り、融資を受ける意思があろうがなかろうが定期的に金融機関を訪問しています。

そして融資の申し込み時には、初めての金融機関相手でも、最初から期間や額について考えうる最大限の要求をすることにしています。当たり前のようにオーバーローンで申し込みますが、かなりの確率で成功してます。


華子の編集後記

会社の自己啓発制度でファイナンシャルプランナーの資格を取得したことがきっかけで、投資を始められたジャンボ山口さん。短期間で多くの不動産を取得できた背景には、確固たる戦略があったとのことです。後編もお楽しみください。(取材担当:アリ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ジャンボ山口さん

ジャンボ山口さん

不動産投資家
山口県在住

Twitter: @jumboyamaguchi


■ 主な経歴

□1972年
山口県で生まれる

□1995年
福岡市内の大学卒業
製薬会社に入社

□1997年
地元山口に戻りガス会社に入社

□2015年
太陽光発電を開始

□2016年
6月 新築軽鉄アパートを購入
 (約9,800万円、利回り5.7%)
7月 中古RCアパートを購入
 (約4,100万円、利回り13.5%)
9月 新築軽鉄アパートを購入
 (約6,900万円、利回り5.6%)
10月 中古RCアパートを購入
 (約4,200万円、利回り11.5%)
11月 中古RCアパートを購入
 (約5,000万円、利回り11.3%)

□2017年
3月 サラリーマンを卒業
6月 法人設立
2月 新築軽鉄アパートを購入
 (約8,000万円、利回り5.8%)
6月 中古RCアパートを購入
 (約3,000万円、利回り13.1%)
8月 中古木造アパート2棟一括購入
 (約3,400万円、利回り15.5%)

□2018年
1月 新築木造アパート2棟一括購入
(約1億3,700万円、利回り6.8%)
2月 中古重鉄マンションを購入
 (約3,500万円、利回り13.9%)
5月 物件の定期清掃業務、検針業務受託

□2019年
2月 中古戸建を購入
 (約200万円、利回り21%)
3月 中古軽鉄アパートを購入
 (約2,300万円、利回り21.6%)
9月 中古戸建を購入
 (約170万円、利回り28.2%)

□2020年
1月 新築木造アパートを購入
 (約1億700万円、利回り6.1%)
6月 木造戸建て5棟一括購入
 (約800万円、利回り28.8%)

□2021年
3月 中古店舗購入
 (約1,300万円、利回り12.5%)
4月 中古RCアパートを購入
 (約2,300万円、利回り23.7%)
4月 新築木造アパートを購入
 (約1億100万円、利回り6.3%)
※新築アパートは全てサブリース付

□2022年1月現在
アパート15棟134戸、戸建7棟、店舗1戸を保有、その他太陽光発電へ投資
家賃年収約7,600万円、太陽光発電からの収入約1,000万円
全ての物件を融資を引いて購入、ほとんどがオーバーローンで一部がフルローン。
返済比率は50%以下

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