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家賃年収2千万でラーメン屋から専業大家になった満州拉麺さんが後輩たちに伝えたいこと【後編】

不動産投資-大家列伝/満州拉麺さん_画像 不動産投資-大家列伝/満州拉麺さん 著者のプロフィールを見る

2022/3/2 掲載

ラーメン屋の経営を続けながら、不動産投資を進めていった満州拉麺さんの大家列伝後編です。本やセミナーで学んだ様々な手法を用いて、不動産投資を進めていったとのことです。後半では、読者の皆様へのメッセージも頂きました。

■ セミナーでの学びを元に新築アパート建設

華子

最初に2棟の中古アパート、その次に戸建10戸を買われたそうですが、3手目はどのようなものを購入されたのですか?

満州拉麺さん

2019年に新築アパートを建てました。これは、初めて行ったふんどし王子さんと波乗りニーノさんの新築セミナーで学んだことを実行したものです。確か8,000円くらいのセミナー料金でしたが、このセミナーがきっかけで新築を建てることができ、何倍もの利益がもたらされました。

セミナーを受講し、勉強をし始めてから半年以内に新築用地が見つかりました。尊敬する加藤ひろゆきさんやジム鈴木さんのような激安で土地を買う手法は私の住む地域では難しいと思っていましたが、この用地は坪2万円で購入することができました。

2戸のメゾネット物件
土地を買って2戸のメゾネット物件を新築した

華子

その土地はどのように見つけたのですか?

満州拉麺さん

たまたま、保有する物件の草むしりをしている最中に売看板を見つけました。元々、300万円で売りに出ていましたが、加藤ひろゆき先生の手法を真似し、「 鬼の様な指値 」をして100万円で購入に至りました。

華子

その土地にどんな物件を建てたのでしょうか?

満州拉麺さん

廃墟つきの土地だったので、建物を解体し、メゾネットの2戸イチの建物を建てました。2LDKで、10帖のLDKと6.5帖の洋室が2つある間取りです。これも、ふんどし王子さんの物件をソックリ真似して建てました。

土地と建物で2,100万円、利回りは9.8%に仕上がりました。最初は10%超を狙っていましたが、募集家賃を少しずつ下げた結果、こうなりました。同じ時期にポールさんが新築で利回り13%を出していたので、自分は洗練されていないなと傷付きました、ポール被害者の会のメンバーです(笑)。

華子

そのセミナーに参加されて、実際に新築を建てた方は多くいらっしゃったのですか?

満州拉麺さん

私の知る限りでは、セミナーに参加してから新築を建てた人は私を含めて2人でした。1万円以下でセミナーを受けさせてもらって、その通りに実行したら儲かったので、本当にありがたいですよね。

不動産は成功した事例を真似するだけで、安定的に収入が確保できるのが魅力だと思います。ラーメンはお客さんが飽きるのが早く、味も1つだけではなく、色々な工夫して売上を確保していました。商売の経験をしたからこそ、家賃収入のありがたみが身に沁みます。

■ ラーメン屋を廃業し、専業投資家へ

華子

その後はどんな物件を購入されたのですか?

満州拉麺さん

10台停めることができる駐車場用地と、8戸の重量鉄骨アパートを購入しました。アパートは4,400万円で売り出されていたものを指値して、4,100万円で購入しました。融資は信用金庫から期間13年・金利1.5%で借りました。

頭金を1,000万円以上入れ、残り3,000万円のローンを組みました。利回りは12.8%でしたが、満室にする為に家賃を下げ、現在は11%後半で回っています。これは人里離れたところにありますが、それでも満室で運営できています。

駐車場とアパートを同時に購入
駐車場とアパートを同時に購入した

■2021年にラーメン店を廃業

華子

2021年にラーメン屋さんを廃業されたとのことですが、何かきっかけはあったのですか?

満州拉麺さん

コロナウイルス蔓延の影響が大きいです。協力金を貰いつつ営業することも考えましたが、お客さんと会えない中で商売を続けても面白くないと思いました。

ラーメンを売ること自体もビジネスとして楽しいのですが、私はよく来てくれる常連さんたちと、「 今度あの地域に○○が建つ 」とか、「 あそこに商業施設ができる 」といった話をしながら、客商売をするのが好きだったんです。

そこで、家族でどうするか話し合い、生活していく分のお金は不動産で賄えるので、それぞれ好きなことをやろうと結論を出しました。それからは、今まで仕事ばかりで人と会えなかった分、どんどん会いに行こうと決めました。

華子

廃業後の店舗は賃貸に出しているとのことですが、お客さんはついたのですか?

満州拉麺さん

いえ、まだ店舗には借り手がついていません。焼鳥屋、蕎麦屋、パン屋、ペットショップ等、様々な人が内覧に来ましたが、契約には至りませんでした。やはり、コロナウイルスの状況を見て新規出店することを躊躇している状況なのだと思います。

商業用の建物ということもあり、固定資産税が貸家よりも高く設定されているのです。しかし、運がいいことに店舗の上に太陽光発電器を設置していたので、その売電収入で固定資産税をまかなえています。

■ 家賃年収2,000万円で月のキャッシュフローは月140万円

華子

現在の家賃収入やキャッシュフローはどれくらいありますか?

満州拉麺さん

現在の家賃収入は約2,000万円、キャッシュフローは月に140万円前後、ローン残高は6,000万円程です。いま、今年の11月竣工予定の新築アパートの融資が決まっているのですが、それが追加で8,600万円増える見込みです。

華子

今年、新たにアパートを新築されるのですね。

満州拉麺さん

はい、既に契約を終えています。この新築から経営方針を転換しようと思います。今までは現金をたくさん入れて安全策を取っていましたが、今後はラーメン屋を辞めて、現金も減っていくので、現金をたくさん残す手法を取ります。

新築の融資は200万円のオーバーローンで組み、借入期間は22年、金利は1.3%の変動です。物件は利回り10%、毎月75万円の収入で返済が35万円、手残りが30万円を予定しています。

これも運がいいことに、建てると決めた半年前に、材料をある程度確保してもらっていたため、坪単価40万円で建てられることになりました。設備関係も一気に値上がりする前に確保できました。

■ 諦めなければ未来は開ける

華子

現在はセミリタ状態にあると思いますが、セミリタイアする前後で想像と現実にギャップはありましたか?

満州拉麺さん

辞めてから最初の3カ月は北海道に遊びに行き、すごく楽しかったです。しかし、3カ月も過ぎると毎日の時間がありすぎて不安になりました。今まで16時間も働いていた人間が急に何もしなくてもいい状態になった為です。

それから、毎日物件の掃除をしたり、草むしりをしたりと半日は何かをして時間が潰れるように仕事を作りました。ブラブラしている時に土地を見つけたり、不動産屋を周ったりして、良い物件が少しずつ手に入るように動いています。

華子

新しく商売を始めることは考えますか?

満州拉麺さん

あります。ただ、飲食に戻ってはラーメン屋を辞めた意味がありません。ですので、飲食はもうやらないです。

商売ではありませんが、「 オマンデー会 」という大家さんの集まりを主催しています。元々、ラーメン屋が月曜日休みだということもあり、名古屋の川島さんという方に、土日休みではない自分の為に大家の集まりを半年に一度、名古屋でやって欲しいと頼んだことが始まりです。

昨年は夏に福井、冬に愛媛で開催し、各回40〜50人の大家さんに集まっていただきました。セミナーをするわけでもなく、みんなで近況を報告したり、喋るだけです。雑談部屋を1つ用意してもらって、そこに朝までいて喋っています。

オマンデー会-1
オマンデー会-2

華子

とても楽しそうな集まりですね。セミリタイアしたことに関して、ご家族の反応はいかがでしたか?

満州拉麺さん

長時間労働から解放され、子ども達の行事に参加できるようになり、喜んでもらえています。周囲には伝えていない人もいるので、ご近所さんからは毎日遊んでいるな〜と怪しまれているかもしれないですね(笑)。

ご近所さんに関していえば、あんまり稼いでいるようなことを言ってしまうと妬まれるので、派手な生活をしないようにしています。車は加藤ひろゆきさんの教えを守って、26万円の高級中古車に乗っていますよ(笑)。

華子

奥様とお母さまの様子はいかがですか?

満州拉麺さん

お店を手伝ってもらっていた母は70歳を超えているので、今はゆっくりしていますね。妻は少し働きたいということで、週に3日外に出ています。

子どもは4人いるのですが、ラーメン屋を辞めても不動産収入があることを理解しているので、特に何か言ってくることはないですね。一緒にアパートの掃除をしたり、草むしりをしたり、色々と手伝ってもらっています。

華子

素敵なご家族ですね。お金の面での目標はありますか?

満州拉麺さん

家賃年収4,000万円、キャッシュフローで月に200万円を目指しています。自分の為だけに稼ぐのではなく、地域貢献やそういったことを目指してやっていきたいと思います。

華子

人生面での目標はありますか?

満州拉麺さん

私はラーメン屋をやってきた中で色々な人に助けられて営業できていました。次は、一生懸命頑張っている人に手を差し伸べるというか、何か協力できることをしていきたいなと思っています

あとは、波乗りニーノさんがいつも仰っているように、「 遊びが仕事 」みたいなライフスタイルにしていきたいです。旅行がてら仕事の話をするとか、スキーのリフトの上で不動産の話をするとか、そういうことが自然とできるようになったらいいですね。

華子

最後に、読者の方へメッセージをお願いします。

満州拉麺さん

コツコツ種銭を貯めて、戸建でもアパートでも購入して増やしていけばキャッシュフローは確実に増えていきます。10年くらい続ければ、セミリタイアも目指せると思うので、諦めずにコツコツやってほしいです。

セミナーで聞いたのですが、「 時間、付き合う人、環境 」の3つを変えると、人間は変われるそうです。また、LINEトークの上から5つ目の人の収入が自分の収入になるとも聞きました。

付き合う人を変えれば、だんだんと自分もその色に交わっていきます。最初は誰でも初心者です。しかし、勉強をして、小さくてもいいので物件を持つことで、資産は増えていきます。とにかくコツコツやっていきましょう。


華子の編集後記

セミナーで学んだことを元に、即実行されている満州拉麺さんのお話は大変勉強になりました。10年くらい諦めずに続ければ、セミリタイアできるというメッセージは心に刺さりました。満州拉麺さん、ありがとうございました。( 取材担当:アリ )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 満州拉麺さん

満州拉麺さん

岐阜県在住
家族は妻、母、子供4人

ツイッター:満州拉麺R
ブログ:https://tennis7337.blog.fc2.com/blog-entry-320.html


■ 主な経歴

□1973年
誕生

□1991年
高校卒業後、飲食の道へ

□2004年
ラーメン店創業

□2009年
自社店舗に移転

□2011年
法人設立
4戸 アパート取得
2,200万円 利回り14%

□2016年
10戸 戸建取得
5,800万円 利回り12%

□2017年
ラーメン店ローン完済

□2019年
2戸 アパート新築
2,100万円 利回り9.8%

駐車場10区画取得
100万円 利回り20%
一棟目のアパートローン完済

□2020年
8戸 アパート取得
4,100万円 利回り11%

□2021年
ラーメン店廃業

□2022年
2棟12戸 アパート新築予定
8,600万円 利回り10%

2月現在の家賃年収約2,000万円
月のキャッシュフローは約140万円

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