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平均利回り23%、ガスタンク少佐が地方の高利回りアパートを買える理由と次なる挑戦【後編】

不動産投資-大家列伝/ガスタンク少佐さん_画像 不動産投資-大家列伝/ガスタンク少佐さん 著者のプロフィールを見る

2022/7/7 掲載

後編では、家業を継がれた後に不動産投資を始められたお話を伺います。ガスタンク少佐さんは実際にどの様な物件を購入しているのか、また、Twitterでも話題となっている「 100日後に建たない新築 」のお話も伺います。

■ 本業の強みを活かした不動産事業

華子

現在の家賃収入や物件について教えてください。

ガスタンク少佐さん

現在の家賃収入は、約3,700万円です。返済が1,100万円あり、返済比率は30%を切っています。現金で買っている物件もあり、借入の総額は新築アパートを含めて約1.7億円です。

所有物件は中古アパートが7棟48室、戸建が6戸、新築アパートが1棟8室で合計62室です。物件の利回りは平均で約23%ですが、田舎で投資しているので資産性は低い方だと思います。資産性が低い分、収益性を確保することでリスクヘッジしています。

北海道の田舎というと、結構勘違いされることも多いのですが、田舎にも人は住んでいます。北海道の場合、人より動物の方が多いところもありますが、都会の投資家が参入してこれないエリアなので、その分ライバルは少ないと思います。

華子

一つ目の物件は、どの様に購入されましたか?

ガスタンク少佐さん

2016年の3月末に一棟目を購入しました。不動産賃貸業を始めると決心してから、書籍や健美家コラムや投資家のブログを必死に読みました。半年後を目標に買おうとしていましたが、勉強を初めて2ヶ月くらいでポータルサイト上に、私の地元でよく目にしていた物件を見つけました。

そのアパートは私の会社でガスを供給している先で、国道沿いの目立つところにある木造の2LDK4戸の物件でした。築11年、当初の利回りで15%で入居率は1/4でした。立地も物件自体も悪くなく、見に行くと中の状態もまずまずでした。

燃料の供給先だったので、その物件がなぜ3部屋も空いているのか知っていました。元々の入居者さんは何かトラブルがあったわけではなく、家を購入した為に退去したことを知っていました。ガス屋の特権ではありませんが、入退去履歴が全てわかるんです。

また、部屋がなかなか埋まらないのは、前オーナーさんが全く修繕をしていないことや、広告費を出していないことが原因と分かったので、それならばと購入に至りました。また、他の方が購入してしまうと、ガスの供給先が減ってしまう懸念があったことも、購入の動機になりました。

一棟目アパート
( 一棟目アパート )

華子

現金で買いましたか?それとも、ローンですか?

ガスタンク少佐さん

当時は融資が出ていた時代なので、フルローンで購入しました。期間は14年で借りて、返済比率は50%を切るくらいです。学んだ本の中に「 融資期間を延ばせ 」と書いてありましたが、当時は大きな借金が怖くて、銀行には「 10年でお願いします 」と伝えました。

10年の返済ですと、キャッシュフローがほとんど出ない計算でしたが、それよりも早く返済したいと考えました。結果的に、銀行の方から「 返済比率は50%以下にした方がいい 」と諭される形で14年になりました。今なら確実に、「 20年でお願いします!」と言いますね(笑)。

華子

二つ目の物件はその後すぐに購入したのですか?

ガスタンク少佐さん

一棟目を買った時、この物件で不動産賃貸業のイロハを学ぶために1年くらいは様子を見ようと考えていましたが、一棟目が満室になった段階でやることが無くなり、半年後には二棟目を取得していました。

二棟目は近隣の街にある、木造築23年のファミリータイプ、1棟8世帯のアパートを購入しました。利回りは15%で、これもフルローンの15年返済で借入れました。

二棟目アパート
( 二棟目アパート )

■ ルイ96世帯さんとの運命的な出会い

華子

その後はどの様な物件を購入したのですか?

ガスタンク少佐さん

それまではアパートしか見ていませんでしたが、三棟目には戸建を購入しました。この物件とは運命的な出会いだったと思っています。2016年に不動産を始め、その翌年のお正月に掲載された加藤ひろゆきさんとルイ26世帯( 当時 )さんの対談を読みました。

参照:29才で勤め人を卒業した「 ルイ26世帯 」さんの成功の秘訣

私のすぐ近くのエリアで、戸建をたくさん持っているということで、「 すごい!こんなやり方があるのか 」と目から鱗が落ちる気分でした。それから、ルイさんを真似する形で同じエリアに戸建を見つけ、それを購入していきました。

その時に初めて、現金を使って購入しました。対談の中で、「 戸建を現金で買って、それを担保にアパートを購入する 」と書いてあったので、自分も同じようにやってみようと考えました。

華子

ルイさんと親しいそうですが、どのように知り合ったのですか?

ガスタンク少佐さん

それまでは一人で黙々と活動していたのですが、2017年の極東船長さん主催のセミナーに行ったとき、そこにルイさんも来ていて知り合いました。たまたま懇親会の席が隣になり、名刺交換をしたところ、「 あれ、もしかしてあそこの戸建買った人?」となぜか私の存在を知られていました(笑)。

不法侵入ではありませんが、紆余曲折あり、ルイさんが私の物件の中に入ってリフォームの状況を見たそうなんです。そこで、初対面でしたが、「 リフォームをやりすぎ 」と説教されました。

その時から連絡を取り合うようになり、今では一緒にバイク旅をするほど仲良くしてもらっています。この物件がきっかけで仲良くなれたので、三棟目に戸建を購入して良かったと思います。ちなみにルイさんは圧倒的に戸建てが多いですが、私は戸建は一部にとどめて、今は新築アパートを建てています。

華子

Twitterで新築アパートの完成までの過程を赤裸々に発信されていますね。

ガスタンク少佐さん

Twitterで「 100日後に建たない新築 」というシリーズで発信しています(笑)。元々、中古物件を買っていたので新築をやるつもりはありませんでしたが、昨今、中古物件の値上がりが激しいので、目線を変えて新築アパートを建てることにしました。

新しいことを始めたかったですし、地元では新築の供給が追い付いていなかったので、決断しました。ところが、やってみると工期通りには建たず、苦悩しています。このコラムが出るころには無事に建って、満室になっていることを願います(笑)。

建設中の新築アパート
( 建設中の新築アパート )

■ 読者へのメッセージ、種銭の貯め方

華子

これからのお金の面での目標はありますか?

ガスタンク少佐さん

家賃収入に関しては、数値目標はありません。今悩んでいることですが、今後、規模拡大はできると思いますが、その為に種銭を作って物件を買ってということを繰り返していくと、使う場面が無くなってくると思います。

このまま物件を買っていくだけで人生が終わってしまうことを懸念しています。このサイクルのどこで区切りをつけるかと、模索しています。

華子

これからの人生における目標はありますか?

ガスタンク少佐さん

目標というほどではありませんが、自分がやりたいと思うことは、全部やりたいです。興味が出たことを、とりあえずやってみたいです。今一番やりたいことは、元々やっていたサーキット走行やバイクでのツーリング、キャンピングカーを買って家族で日本や海外を周ることです。

また、子ども達に不自由をさせないというか、不自由な環境を作らないことも目標です。教育の面で、お金を渡せばいいだけとは思っておらず、豊かな生活を送っていきたいです。

華子

読者の皆様へのメッセージをお願いします。

ガスタンク少佐さん

まずは種銭を貯めましょう。私は会社員時代、貯金しかお金を増やす方法を知らず、ひたすら貯金をしていました。不動産を始めた32歳の頃には1,400万円貯まっていました。不動産投資を始めてみて、その貯金が大きなアドバンテージになりました。

他の方も仰るように、種銭を貯めることは基礎的ですが、重要なことです。現金でも融資を使うにしても、種銭があることは心の余裕にもつながるので、まずは初期の方はお金を貯めましょう。

華子

どのように貯金したのですか?

ガスタンク少佐さん

自分の生活費を予め決めました。公務員時代は手取り13万円の給料でしたが、年間100万円貯めることを最低ラインとしていました。毎月の3万円とボーナス全額を強制的に貯金し、残ったお金で生活をしました。

クレジットカードを使わずに、毎月給料日に10万円だけATMでおろし、それだけで生活していました。面白いもので、貯金をする意思があると、その10万円からも貯金をしようという意識になります。結果的に、10年間で1,400万円貯まったので、皆様にもおすすめします。

また、不動産は色々な考え方がありますが、ゼロからスタートする場合は、融資は恐れないようにした方がいいと思います。現金主義という考え方もあり、それで成功している人もいますが、資産を増やすにはなかなかハードルが高いです。

融資を受けることで、一気にやれることが増えて、収益も得られるようになります。洗練された投資家はいい立地に資産性が高い安定した物件を買うことができますが、いきなりは無理です。初期の何も持っていない人は種銭を貯めて、キャッシュフローを出すことに集中した方がいいと思います。

編集後記

ガスの供給先を増やす方法の一つとして、不動産賃貸業を始められたというお話は、事業と不動産投資が上手くマッチした事例だと思いました。親御さんの特殊なお金の教育に関するお話しは、大変興味深かったです。ガスタンク少佐さん、ありがとうございました。( 取材担当:アリ )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ガスタンク少佐

ガスタンク少佐がすたんくしょうさ

兼業大家
北海道在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1983年
    北海道で生まれる

    ■2007年
    関西の大学卒業、地元の役所へ奉職

    ■2011年
    札幌のガス会社に入社

    ■2013年
    父のガス会社に入社

    ■2016年
    不動産投資を始める

    築11年アパート2LDK×4戸(利回り15.9%)をフルローンで購入

    築23年アパート2LDK×8戸(利回り15%)をフルローンで購入

    ■2017年
    築36年の戸建(利回り15.2%)を現金で購入

    ■2018年
    築21年アパート1LDK×8戸×2棟(購入時利回り31.5)を修繕費含むオーバーローンで購入

    ■2019年
    築23年アパート1LDK×8戸(利回り25.5%)を現金で購入

    築35年の戸建(利回り21.8%)を現金で購入

    ■2020年
    築43年の戸建(利回り25.7%)を現金で購入

    築17年アパート2LDK×4と築不明戸建を2棟一括で競売で落札(利回り34%)してフルローンで購入

    築37年の戸建(利回り23.9%)を現金で購入

    ■2021年
    築22年アパート2LDK×2、1LDK×6(
    利回り20%)を自己資金2割で融資を受けて購入

    ■2022年
    戸建を現金で購入(リフォーム中)

    初めて土地から購入してアパートを新築、自己資金は2.5割

    現在14物件62室を所有
    家賃年収約3,700万円
    返済1,100万円

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