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優良物件を買えた理由。IT技術で起業したきこりさんが目指す「不動産の民主化」とは?【後編】

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2022/8/18 掲載

昨日の前編に続き、元商社マンで現在は不動産オーナー支援サービス会社を経営されているきこりさんにお話を伺います。商社の激務から抜け出すために始めた不動産投資は、その後、どうなったのでしょうか。

■ 仲介さんとのコミュニケーションが実を結んだ千歳市のキャッシュマシーン物件

華子

きこりさんの物件で最も優秀なものを教えてください。

きこりさん

2018年に買った北海道千歳市のRCです。これは一番のキャッシュマシーンになってくれています。2LDKが16室、3LDKが8室ある築23年の物件で、家賃140万円で今も満室、利回り13%強です。返済が約50万円なので、これだけで相当キャッシュを残してくれます。

駐車場は38台あったのですが、近くの土地を買い増しして、今は各部屋2台分、計48台置けます。田舎だと一家に2台は必須なのですが周辺のRCで2台置けるのは私の物件くらいしかありません。この賃料帯で、地域最安値くらいで出しています。

華子

素敵な物件です。どうやって買われたのでしょうか?

きこりさん

以前、千歳に物件が出たので、すぐに現地に行ったんです。ところが、その物件の仲介さんに会いに行ったら、「 きこりさんごめんなさい、あなたの方が買い付けは早かったけど、現金の方が買ってしまったんです 」と現地に行ってから女性店長に言われてしまいました。

そこで怒っても仕方ないし、得るものもないので、「 わかりました!またこういう物件が出たらぜひお声がけください!」と伝えてその時は笑顔で退散しました。

華子

残念でしたね、その時は買えなかったんですか。

きこりさん

はい。ただ、僕はこれはと思った仲介さんには1〜2ヶ月に1回は用がなくても電話して、いつも意識の中に僕がいるように努めていました。その後、その女性店長さんに電話した時に、「 きこりさん、本気だね 」とぼそっと言ったんです。僕としては元から本気なんですけどね(笑)。

そして、「 次に良い物件が出たら、きこりさんに必ず最初に声かけてあげる 」って言ってくれました。また、「 銀行開拓をやっておいてくださいね 」と言われたので、その後は真面目に開拓をずっとやっていました。

そこから3〜4ヶ月後くらいに、その女性店長から電話が入ったんです! 「 良い物件が出たから資料送るね 」と言われて、そのとき出たのがこの物件でした。ただ、駐車場が各2台分ないというのと、内装が古ぼけているという問題がありました。

その点、私は内装の修繕はお手の物ですから、「 ぜひやりたいです!」と言ったら、女性店長から「 銀行をつけてみて 」と返されました。そこで当時、開拓していた銀行3行にアタックしたら3行ともOKが出ました。結局、ある北陸地方の銀行の札幌支店が1.2%の5年固定で24年融資を出してくれました。

正しい知識と実践、そして出会った人に誠意を以て関わる、ということが大事だと思います。最初の買い付けの後、仲介さんの話を流して銀行開拓をしなかったら物件は買えませんでした。融資がつかなかったら他の人に紹介されてしまいますからね。

華子

仲介さんの約束を守った行動が実を結びましたね。結局おいくらで買えたんですか?

きこりさん

若干指し値もして、結果1億2,500万で買いました。去年は2月と5月に修繕したんですが、それでも税引き後で600万くらい残してくれています。とても良い物件です。


一番の稼ぎ頭、千歳市のRC物件

■ 事前のヒアリングとシミュレーションが満室経営に結びつく!

華子

満室経営のために、工夫されていることはありますか?

きこりさん

買う前が一番大事だと思います。デスクトップ調査をさっと行ったら、重要なのはヒアリングです。購入しようと思う物件があったら、どうやったら満室になるか、地域の客付け会社5〜10社くらいにヒアリングします。

こちらはこんなリフォームを予定していて、生活保護でもシングルマザーでもペット可でも、満室にできる方法があれば何でも取り入れる柔軟な大家です、と伝えます。そしてどうやったら案内してもらえるか、聞き取りをします。あの立地だと案内できない、賃料の問題じゃない、と言われたら基本撤退します。

でも、条件次第で案内可能という会社が複数あれば、どんな条件なら良いのか深堀していきます。ヒアリングして、自分の中で「 この金額であれば埋まるんだ 」、というのを買う前に決めておきます。その数字を元に収支シミュレーションをします。

華子

購入後にかかるリフォーム費用についてはどのように予想していますか?

きこりさん

現地へ行って5〜8社くらい工務店や大工さんを呼んで、プランを作り、見積もりを依頼します。それで、費用を算出します。もしその物件を買ったら、この金額でリフォームをすれば、いくら賃料が取れて満室稼働できるのかを事前に分かっている状態で購入するんです。

これによって必然的に高い稼働率になっていきます。ここまでが準備編。8〜9割はここで決まりますね。

客付けについては、自分で客付け会社さんをまわって名刺を集めて、1ヶ月に1回とか、空いてきたら2回くらいメールとファックスで連絡して、彼らに「 営業してください 」と案内します。

僕が持っている物件はど田舎ばっかりなんですよ(笑)。条件を考えたらそういうところしか買えません。でもどんな田舎でも好立地というのはあって、そういうところを買うようにしています。

華子

きこりさんが買うと決める際の数字的な条件は?

きこりさん

ボロだったら、融資は10年〜15年のことが多いのでCFを残すためにはリフォーム費用などすべて含めて利回りは最低でも20%と決めています。RCの大きいのでいくと融資条件の影響が大きいので、返済比率を重視し、45%程度を目安にしています。そのあたりが基本的なスタンスです。

■ 保有中のCFは度外視!ちょっとずつ土地が自分のものになる「 貯土地物件 」

華子

最近買われた物件で、印象的なものがあれば教えてください。

きこりさん

私が「 貯土地物件 」と名付けた物件があるんです。こうした物件は返済比率7割くらいまで許容するんですが、持っているうちはキャッシュが出ません。ただ、マイナスにもなりません。で、ずっと持っていると返済が進んで行って、ちょっとずつ土地が自分のものになっていくんです。

貯蓄しているような感じでだんだん自分の土地の持ち分が溜まってくるので、「 貯土地物件 」と呼んでいます。語彙力なくてすみません(笑)。売ったときだけドバッと利益が出ます(笑)。

華子

貯土地とは、面白い考え方ですね。

きこりさん

最近ひとつ売ったんですが、3年前に6,400万円で仕入れた物件が1億2,000万で売れて、5,000万円くらい残ったんですよ。さらに寝かせて残債を減らせばもっと残ったんですが、良いオファーがあったので思い切って利確しました。

土地としてさばくと、非常に利益が出る物件というのは、結構世の中にはまだあります。不動産会社さんはこういう5〜10年といった中長期の時間をかけて5,000万円を取るという物件に手を出しにくいと思います。個人であれば都内でも7〜8%あれば、長期で融資を引けば返済比率7割くらいに収まりますので狙えます。

■ 商店街のボロアパートをテナントにコンバージョン

きこりさん

もうひとつは最近買った物件の話です。私、福岡の空港線のにぎやかな駅の近くに住んでいるんですが、築40年のボロアパートが利回り4%で売りに出ていたんですよ。でも、よく見ると4%は現況利回りで、36年前に入ったもつ鍋屋さんと、4万円くらいで貸している住居が2部屋入居中でした。ほかの4部屋は空室でした。

案の定、見に行ったらボロボロだったんですが、人気の商店街からすぐのところなので、土地値は坪200万くらいあって、60坪弱で時価1.2億くらいあるんです。つまり、将来的に土地として売りに出せば、かなりの利益が見込めます。しかし、テナントや住人がいるので、売主は退去を依頼して土地で売ることは考えていませんでした。

それに、空室もテナントで貸せば一部屋が今の倍の8〜10万くらいになるんですよ。今入っているもつ鍋屋さんの賃料が11万円くらいなんですけど、相場は20万円くらいなので、こちらも値上げ交渉をする予定です。

ただ、家賃の値上げありきではなく、最低限今のままでもいいという収支計画で銀行に相談したところ、某佐賀の銀行から5,500万円、1.8%の15年で融資してもらえることになりました。既にコーヒー屋とかカレー屋とかハンバーガー屋とか、いろんな業種から声がかかっています。

■ 目指すのは「 持たざる者 」を「 持つ者 」へステージアップさせる「 不動産の民主化 」

華子

きこりさんの今後の目標を教えてください。

きこりさん

僕が目指しているのは「 不動産の民主化 」です。僕のこれまでの経験を活かして真面目に働いているけど資産がなく、不動産から安定的な収入を得たいと思っている人に伴走してサポートしていきたい。不動産からベーシックインカムを得て自分の人生のより多くの時間を自己実現に充てられる人を増やしたい。

そうすれば、人生に前向きな人が今より増えて、もっと明るく楽しい世の中になると思っています。健美家さんのコラムでも、実際に不動産で経済的に自立した人にはそういった人が多くいますよね。

不動産は世襲、相続するもの、もしくは経済的に成功した人のアセットアロケーションになっているというのが、今の世の中だと思います。お金持ちがお金持ちを作る装置になっている、それをトマ・ピケティさんが『 21世紀の資本 』でも書いていますが、私も同感です。

しかも、不動産に関する情報は未だ閉ざされていて、不動産投資は他の株式などに比べて透明性が低い。これをなんとかしたいですね。最初、私は「 持たざる者 」でしたが、不動産をやることによってそこから少しずつ「 持つ者 」に変わっていきました。これを真面目に働く人みんなに広めたいです。

だからみんなが手の届く料金でシステムを提供しようと思って、不動産Techの会社を仲間と立ち上げました。僕が経験してきた知識や経験を、ITを使って不動産で人生を好転させる意思がある人みんなと共有したいんです。

今はチーフエンジニアをシアトルに置き、東京と福岡とを結んで運営しています。アメリカの先端的なサービスをシステムにすぐ取り入れることで高品質なものを安価に提供できるので。

「 持たざる者 」だった人たちが、私たちがお手伝いすることで「 持つ者 」に変わっていく。その過程はとても泥臭く、でもドラマチックで、やっていて楽ではないですがとても楽しいです。

不動産で手に入れた自由で、ほかの人が自由を得る手助けができることにとても充実感を感じています。インスタグラム( @kikoriyaroo )でその様子や日々の生活を発信していますので、ご興味ある方はぜひ覗いてみてください!(笑)

編集後記

徹底したヒアリングとシミュレーション、そしてコミュニケーション力で不動産経営されてきたきこりさん。自らの成功体験から知り得た知識と経験を、幅広くいろんな人に伝えたいという気概から「 不動産の民主化 」を目標に株式会社ヤモリを立ち上げ活躍されています。きこりさん、ありがとうございました。( 取材担当:T )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

きこりさん

きこりさん

元総合商社勤務、福岡県在住
不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営
収入拡大<育児中の3児のパパ

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1985年
    北海道北広島市に生まれる
    中学生から麻雀、音楽にはまり、留年ギリギリで卒業

    □2009年
    茨城の国立大学を卒業し、東京の総合商社に入社

    □2012年
    上海に駐在。不動産の勉強開始

    □2014年
    帰国し、1棟目の木造アパート(築24年、1R×8室)を札幌市に購入
    その後2棟目となるRC(築12年、1K×15室、売却済)を浜松市に購入

    □2015年
    長崎市に3棟目となるボロアパート(3DK×6室)を購入、ボロマスターになる

    □2016年
    融資が開き、千歳市に4棟目となるRC(2LDK×16室、3LDK×8室)
    松本市に5棟目となるRC(3DK×12室)
    長崎市に6棟目となるボロアパート(1DK×7室、売却済)
    北九州市に7棟目となるボロRC(3DK×25室)を購入

    □2018年
    千歳市に8・9棟目となるRC(2DLK×12室)、重鉄アパート(2DLK×8室)
    牛久市に10棟目となるボロアパート(1DK×6室、売却済)
    富士市に11棟目となるRC(2DK×16室)
    北広島市に12棟目となるRC(1LDK×16室)を購入

    □2020年〜
    再建築不可物件、教材用のボロボロ戸建&アパート、商店街のボロアパートなどを購入
    その他、ボロ戸建は息をするように購入しており、もはやカウントしきれていない

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