昨日の前編に引き続き、健美家社員タッキーさんのお話、後編です。平日の仕事終わりに東京と横須賀を行き来してボロ戸建をDIYでリフォームする、パワフルなタッキーさんは東京でレンタルスペースも運営されています。詳しくお話を伺ってまいりましょう。
■ リサーチもせず下北沢で始めたレンスペが大当たり！
華子
横須賀で不動産賃貸業をやっている一方、レンタルスペースも運営されているそうですね。
タッキーさん
そうですね、元々ボロ戸建も金融機関からの融資が難しかったので、キャッシュでできる投資を探して辿りつきました。レンタルスペースはさらに投資額も小さく、うまくいけばボロ戸建よりも利回りが高くできそうだったので、興味を持ちました。
また都内で運営できるのも魅力でした。横須賀は自宅から車で1時間以上かかるので、平日の仕事終わりに行くのはかなりしんどかったです。
華子
70キロくらいありますから大変でしたね！
タッキーさん
レンタルスペースだったら、近くで開業できるじゃないですか。ボロ戸建てのリフォームを経験して、自分はリフォームが得意だという認識になっていたので(笑)、近くに店舗を借りて自分でレンタルスペースの設営をしようと思いました。
僕は世田谷区に住んでおりまして、3年前に自宅最寄り駅近くに1軒目のパーティースペースをオープンしました。その時はたいした調査もしませんでしたが、競合もいなかったので、とりあえず出店してみました。これがたまたま成功してしまい、その後も出店を増やしていきました。
自宅近くのパーティースペース。クリスマスやハロウィンには飾り付けも！
華子
最初にその駅をターゲットにしたのは住んでいるところに近いからですか？
タッキーさん
そうですね。あと予約が入らなかったら半分自分の事務所にすればいいと思っていました。黒字にならなくても、家賃無料の事務所が持てたらいいなと思いまして。
華子
1軒目は毎月どれくらいの利益が出ているんですか？
タッキーさん
普通の月は平均して月15〜20万円ぐらいの利益が出ています。繁忙期の3月、4月、12月は30〜50万円程の利益が出ました。物件を借りる時の契約金が約80万円、リフォームと家具家電が合わせて約40万円程です。
オープンしてから7カ月で初期費用をほぼ回収できました。運営の手間が掛かるので、賃貸業と同じ土俵で比べることはできませんが、利回りでいうと200％以上だと思います(笑)。
1軒目がうまくいったので、次にまた近くの駅の戸建でレンタルスペースを始めました。部屋を区切ってそれぞれ別々に貸しています。間取りは3LDKで、地下の部屋をダンススペースにして、2階はパーティールーム、3階はテレワークスペースです。
戸建を区切って貸し出しているレンタルスペースはほぼ見たことないですが、シェアハウスと同じ考え方で、区切って貸した方がトータルの時間単価は高くなるので、間取りがうまく区切れそうであれば再現性はあると思います。
華子
戸建のレンスペはどれぐらいのキャッシュフローなんですか？
タッキーさん
大体は月15〜20万円くらいです。いい時は30万円を超えることもあります。
■ 手間がかからない会議室、部屋が荒らされるパーティールーム
華子
ところでレンタルスペースにはどんな種類があるんですか？
タッキーさん
私が運営しているのは、会議室・パーティールーム・ダンススタジオ・撮影スタジオ・サロンです。それ以外だと最近はジムも増えてきました。市場として1番多いのが会議室で、次に多いのがパーティースペースです。
一長一短あるので、これが一番というのはありませんが、これから始めても成功確率が高いのはダンススタジオだと思います。
華子
どれくらいの利益があるものなんですか？
タッキーさん
会議室は月5〜10万円の利益を目標としています。パーティーは月10〜20万円が目標です。じゃあパーティーの方が優秀じゃん、と思うかもしれませんが、運営の手間が倍以上かかるので一概にそうとも言えません。騒音やゴミ問題で撤退している方もいらっしゃるので、リスクも多いといえます。
ダンスは許可をとれる物件を探すのが非常に難しいですが、その分競合が少なく、固定のお客さんがついているところでは、毎月20万円の利益が安定して出ているスペースもあります。手間が掛からないところもいいですが、音の面でクレームのリスクはあります。
撮影スタジオは一番難易度が高いかもしれません。毎月50万円以上の利益を出している大成功スペースもあるようですが、赤字撤退も多いです。初期投資もかなり必要で、物件の初期費用と内装代で200〜500万円ぐらいかけている人が多いです。飽きられないように定期的に家具の変更も必要なので、事業性の高いスペースだと思います。
サロンは美容院の面貸しのイメージで、使うのはエステティシャンやネイリストさんといったプロの方です。ご自身で持ち込んで綺麗にして帰ってくれるので、運営の手間は一番かからないです。欠点は売上が安定するまで時間がかかります。
■ ポータルでのリサーチ、レビュー掲載のための地道な努力
華子
どうやってリサーチして始めるんですか？
タッキーさん
まずはポータルサイトのインスタベース、スペースマーケット、スペイシーで、どの駅に何店舗あるかチェックしていきます。それから乗降客数や昼間人口を見て、これぐらいだったら何店舗ぐらいまでは需要がありそうと予想を立てて、実際の稼働率を1週間ぐらい追いかけて稼働率の高い駅に出店を検討します。
私の場合は、あまり手間をかけたくないので、大きい駅には出店しないようにしています。山手線の沿線の駅、特に新宿や渋谷が一番多いんですけど、ポータルサイトの順位で大きく売り上げが変動してしまいます。
掲載上位を維持するためには高レビューを維持しなければいけないので、清掃や備品の管理に気を使ったり、写真を定期的に変えたりして手間をかける必要があるので、副業でやるには難しいかもしれません。
人口の少ない駅でやるリスクももちろんあります。僕の最寄り駅が結構儲かっていると話題になると、いつのまにか出店ラッシュで単価がかなり下がってしまったこともあります(笑)。
華子
なるほど。あまり儲かっているそぶりは見せない方がいいかもしれないですね。
タッキーさん
そうですね(笑)。一番は競合に負けないクオリティーのスペースを作ることだと思います。
■ レンスペでキャッシュを貯めたい！そしてプロパー融資を引きたい！
華子
すごく順調みたいですが、レンスペで失敗したことはないんですか？
タッキーさん
実は最近出店した川崎市レンタルサロンが絶賛赤字発生中です。昨年7月にオープンしたんですが、その月は予約がゼロだったんですよ。こんなに入らないのは初めてだったので、これはやばいなと思いました。
6カ月で黒字転換しなかったらやめようと思っていたんですけど、そこから毎月ちょっとずつ売上が上がってきて、今月ようやく家賃分ぐらいの売上にはなったので、もう少し様子を見ようかなと思っています。
華子
いいことばかりではないんですね。でも不動産投資をやりながらレンスペもやるって、サラリーマンをやりながらだと大変じゃないですか？
タッキーさん
そうですね。大変な部分もありますが、うまく外注できるところは外注して本業に支障のないようにいたします(笑)。サラリーマンをしながら、私の倍ぐらいの規模でレンタルスペースをやっている方もいるので、やろうと思えばできると思います。
華子
レンスペ経営も3年半やれば、キャッシュは結構溜まってきているんじゃないですか？
タッキーさん
いやいや、それが全然溜まっていないんです。その分、物件を買っちゃっているんで。いつまで経っても頭金が用意できなくて融資が引けないので、一旦お休みしてキャッシュを貯める期間を作らないと、と思っています。
華子
融資を引くというのがタッキーさんの1つの目標になりそうですね。
タッキーさん
そうですね。僕はレンタルスペースと不動産投資を同じ法人でやっているんですよ。これはメリットもデメリットもあると思うんですけど、レバレッジをかけない不動産投資をしていると、売上が小さいじゃないですか、それだといつまで経ってもプロパーで大きな金額を借りることは難しいですよね。
レンタルスペースだと、元手が小さくても売上は大きいので、銀行からの見栄えはいいと思います。あとはきちんと利益を出していい決算書を作っていきたいと思います。
■ 目標は不動産40戸、将来はイチゴ農家になりたい
華子
近い将来の数字的な目標はありますか？
タッキーさん
3年以内に40戸を目指したいです。横須賀に支店を登記することで、横須賀の地元の信金さんとのお取引を始めることができました。ボロ戸建ての実績も評価いただいたので、今期からは融資を使って買っていきたいです。
華子
レンタルスペースはこのペースでやり続けますか？
タッキーさん
そうですね。出店したところは今のところ撤退はしておりません。でも売り上げ自体は少し下がってきています。
華子
それは競合が増えてきたからでしょうか？
タッキーさん
そうですね。あとは大手企業がホテルやカラオケルームをテレワークスペースとして貸し出したり、ファミレスをまるごとテレワークスペースにしたりしているところもあります。そういった影響もあるかもしれません。
レンタルスペースはまだまだ未成熟の市場だと思いますが、いつまで自分のビジネスが通用するか分からないので、軸足はあくまで賃貸業に置いておきたいと思います。
華子
不動産投資のエリアは引き続き横須賀でやっていくのでしょうか。
タッキーさん
そうですね。通い続けるうちに横須賀のファンになってしまったので、このまま買い続けていきたいです。
華子
将来についてはどうお考えですか？
タッキーさん
最初にお話しした農業の話で、いつかいちごの観光農園をやりたいと思っています。横須賀の津久井浜というところで、大規模にいちご狩りの観光農園をやっているところがあるので、将来横須賀に移住していちご農家になりたいですね。
華子
それは素敵な夢ですね！最後に不動産投資をこれから始める人に、一言お願いします。
タッキーさん
僕の場合は不動産投資を始めるにあたって環境的に恵まれていたと思います。有益なコラムが目の前にたくさんあって、背中を押してくれる先輩方もいたので、始めやすい環境だったと思います。この環境にいなければ絶対に買えていなかったです。
同様に興味はあるけど買えないという方は、セミナーや大家の会に積極的に参加して物件を買っている人たちの環境に飛び込むといいと思います。そうすれば買うことへの恐怖心やマインドブロックが外れていきます。
そして、不動産屋さんに問い合わせてみる、物件を見に行ってみる。これを続けていけばいつかきっと買いたいと思える物件に出会えると思います。
編集後記
サラリーマンの仕事が終わってから精力的に副業に注力されているタッキーさん。不動産投資もレンタルスペースも立派な結果を出されていて、驚きました。副業をされているサラリーマンのお手本になるのではないでしょうか。コラム、ニュースのお仕事も引き続きよろしくお願いいたしますね！（担当：T）
