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目標はあと5年で賃収1億達成!築古戸建の次は新築チャレンジ。狙いはCCR100%以上の物件【後編】

大家列伝/結良さん_画像 大家列伝/結良さん 著者のプロフィールを見る

2024/6/21 掲載

昨日の前編に続き、大分の若手大家、結良(ゆら)さんインタビューをお届けします。戸建てを現金で買い進めることに限界を感じ、融資を引いてアパートを買い進めることにした結良さん。ラッキーも重なり順調に物件数が増えていったそうです。そしてお話は目標規模の上方修正にも及んできます。

■CCR100%以上を目指して物件を買う

華子

戸建てとアパートを買うノウハウって違うと思うんですが、アパートは誰かに教えてもらったんですか?

結良さん

いえ、自分の感覚で進めながら、Xで情報を取りつつやっていました。ある程度ストレスかけてシミュレーションして、これだったら回るっていう物件を探していって、どんどん買っていったんです。

前回お話した2,800万円で買ったアパートは、自己資金は特に求められてないんですが、僕の方から「100万円入れます?」って聞いているんですよ。見た目上100万円くらい入れた方がいいのかなって思って。

でもどうやらオーバーローンとかいう、物件価格以上の初期費用まで持ってくれる融資を引いている人が世の中にはいるらしいっていうことを知ったのが、この頃でした。

拡大をし続けようと思ったら、キャッシュを減らさないことが一番なんで、CCR(Cash on Cash Return)を意識し始めました。

女子学生向けアパートではステージングもやります

女子学生向けアパートではステージングもやります

華子

なるほど。それは自己資金配当率、物件の購入に費やした自己資金に対する年間のリターンの割合ですね?

結良さん

そうです。物件利回りじゃなくて、自己資本利回りを常に意識しています。築古戸建ては、物件利回りで見たら20%くらいなんですけど、キャッシュを元の位置に戻すのにまず5年はかかります。でも僕は5年も待っていられません。

自己資本利回りは、投下した金額に対する利回りです。そこの部分で今最低50%、基本的に100%以上を目指しているんですけど、それなら1年以内にどんどん回収できるし、賃料も入ってきます。それなら買い続けられるっていう流れを作り始めたところですね。

華子

そうすると、目標がさらに高くなっていくんじゃないですか?

結良さん

はい。それまでの戸建て5戸という目標はすぐに超えてしまったので、そこから目標をまたアップデートしました。今、賃収1億円を目指してやっていますが、この1億を達成させる時期を35歳と考えています。

あと5年でそれを達成させるためにどうしたらいいか、物件を買い進める工夫としてCCRの最大化を目指す意識でやっていますね。

そもそも築古戸建ては、融資がつきにくいです。数字を達成させるためには、やっぱり戸建ては効率が良くないと思いました。今1棟アパートを攻めているのは、そういう理由からです。

110万円で購入した戸建て(2024年5月売却済)

110万円で購入した戸建て(2024年5月売却済)

■利回りは20%を超えるものを。金融機関への対応は80点でいい

華子

良く勉強されましたね。

結良さん

ありがとうございます。僕はまだ物件を中心地に寄せていって、利回りの低い堅い物件を買うっていうステージじゃないと思っているんで、キャッシュフローを一番に考えるようにしています。

キャッシュフローで回る物件は、そもそも評価が出づらいですよね。評価が出づらい分をどこで担保するかと言えば、収益のところで担保するしかありません。

ましてや僕が買う物件は、耐用年数切ればかり。融資期間は土地の評価が出れば15年、評価が出なかったら10年というのがほぼ確実です。それを超えていこうと思ったら、最低でも利回り20%は必要なんですよ。それで、利回り22~23%を超えてくるような物件をどんどん金融機関に当てています。

「現状でも収支としてはマイナスになっておらず、ここから入居さえつけられれば収入が上がっていく。もし下がったとしても、他の賃料・預金で補填できます」というようなストーリーを作って、A4用紙4枚ぐらいでしっかり説明できるようにして金融機関に持っていっています。

華子

それを定期的に金融機関に持っていっているんですか?

結良さん

いえいえ。僕は物件を検討するときに、購入物件の収支と一緒に自分の今の所有物件周りとか、その一覧表みたいなやつを出しているくらいです。定期的に持っていって完璧にこなさなくても、正直80点くらい取れば十分だと思っているので。

多分そこって自分の動きに対してそこまで反映されないと思っているんですよね。定期的に金融機関に行ったから加点材料になって、それが融資満額に繋がるかというと、多分なっても1~2点ぐらいの小さいものなのかなって思っていて。

収益が見込めて、周辺競合を把握できて、その上で戦い方をある程度抑えてればそれで評価されますし。

華子

肩の力が抜けていて良いですね!

■ポータルには年2~3棟良い物件が出る

華子

最近はどのような物件を買われましたか?

結良さん

3棟バルク売りの計16戸のアパートで、満室利回りは28%ですね。融資額が外壁塗装費を含めて2,200万円。それでも現況利回りで22~23%です。入居者が16分の11入っていました。

華子

全体的に最近物件が高くなって、なかなか買えない人も多い中、どうやったら結良さんみたいに安くて高利回りの物件が買えるんでしょう?

結良さん

基本的には大分でも全然良い物件は出ません。とはいえ、やっぱり年に2~3棟ぐらいは良い物件がポータルサイトに出るんですよ。何かしらの値付けミスとかで。

だから、そこを完全に拾っていく感じですね。僕はあんまり見逃してないと思いますよ。ほぼ見落としはないんじゃないかなっていうぐらい、結構ポータルサイトは見ているんで。

華子

そうなんですね。ポータルサイトを注視して買っている方の実例は、読者が勇気づけられると思います。

■不動産で地域に貢献しているのを実感

華子

物販は、今はやってないんですか?

結良さん

物販も占いもしていません。もう完全に不動産一本ですね。これは本当にやりがいを肌で感じられるんですよ。人との関わりっていうところをより濃く感じられるのが不動産賃貸業だと思っていて。

家の倉庫に眠る、物販をやっていた頃の在庫

家の倉庫に眠る、物販をやっていた頃の在庫

今までやっていた物販も占いも、全部ネットで完結するものでした。仕入れもやりとりも全部チャットやメール。商品が良くてレビューをいただくのもネット上です。

これ正直、全然心に響かないんです。やっていると、徐々にただ数字を追うだけのような感じになってくるんですよ。文字上では感謝されて、ありがとうって言われているけど、何も実感がなくて。

華子

なるほど、対面してないからですよね。

結良さん

不動産を始めて金融機関との付き合い、不動産屋との付き合い、入居者との付き合い、大家仲間との付き合いとか、人との繋がりの幅が一気に広がりました。

経済的に恵まれない入居者の手助けもできるんです。単純な滞納者は許しませんけど、何等かの理由で「家賃が遅れるけど大丈夫ですか?」と言われても「払えるようになってからで大丈夫」って言って待ってあげればいい。

「子供が今度高校に入学するんです」って言われたら、お家賃は一応受け取るんですけど、「これはお子さんの入学祝いとして受け取ってください」って祝儀として渡せばいい。

そういう形であったり、別のやり方だったりしても色んな支援が僕にもできるんですよ。僕もシングルマザーで育てられた時期があるから、少しでもお役に立ちたいんです。このしっかり人と繋がりを持てている感じが良い。そこが一番大きいですね。

不動産をやって良かったことは、時間を持てたとか、もちろんそういう部分もあるんですけど、「これを生業としてやっていきたい」って初めて思えた、そのやりがいの部分が第一ですね。

それまでの仕事は正直、「これで成り上がってやろう」っていうような気持ちが根底にあったと思います。そこに、後付けでやりがいや意義をくっつけた感じで。

そうじゃなくて、これだったら人や地域に貢献しているのを実感しながら、事業としても成り立たせることができるって、初めて腹落ちすることができたんです。これが僕の中では一番良かったことですね。

■設計士のプランで利回り2%アップ!新築にチャレンジ

結良さん

実は今年、土地から新築にチャレンジしたんです。

華子

戸建て、中古アパートときて、順調に階段を上っていますね。

建築中の新築アパート

建築中の新築アパート

結良さん

もともとチャレンジできるものがあったら、何でもやりたいと思っていました。ちょうど2023年のコロナ禍の時期。物価がどんどん上がって、材料費、建材費が上がってきた最中で、新築はやるべきかみたいな議論もあったような時期です。

その時に過去を振り返ってみたんですよ。どうやら「あの時買っておけばよかった」って言う人たちはいるけど、「あの時建てなくてよかった」って言う人たちはいないなって思って。

華子

言われてみればそうですね。

結良さん

物件価格は下がらずに上がり続けていますよね。そしてどんな地域であろうが、建築費は上がり続けています。

そうしたら、コロナ禍で値上がりしている段階なんだろうけど、今動いておくことこそが正義なんじゃないかって思って。それで新築にチャレンジしてみようと思ったんですよ。

華子

実際やってみてどうでしたか?

結良さん

最初は何もわからず、上手くはまるプランが全くできませんでした。できてもせいぜい総事業費に対して8%いけばいいぐらいです。いろいろご縁があって、ある設計士さんとつないでいただけたおかげで活路が開けました。

その方がはめたプランでは総事業費に対して利回りが10.4%出たんですよ。建築業者さんも見つかり、金融機関も25年の1.9%で融資が引けて、手出し約150万円。これならGOサイン出せるっていうことで、スタートしました。

華子

どうして2%も上がったんですか?

結良さん

工務店が上げてきたそれまでの間取りは無駄が多すぎたんです。でも一般の大家さん向けなら、その8%で十分だと思うんですよ。それこそ地主系の大家さんだと多分5~6%でしょうし。

でも、やっぱり僕は10%目指したいって思いがあったんで。プランを作る人が違うと、違うものなんですね。

華子

どんな間取りですか?

結良さん

14戸の単身向け2階建てスキップフロアで、8,900万円です。1R+ロフトみたいな感じですね。

これで戦えるって思ったのは、都心部は、スキップフロアは結構主流になってきていて、むしろ目新しさはないんですけど、大分にはほとんどそういうのは入ってきていないからなんですよ。

大分市内でもそれほど数がないのに、そこから少し離れた市なので、このデザインに惹かれる人は絶対いると思いました。この間取りの賃料も比較的高くて、これだったら戦えるって。

華子

なるほど、ストロングポイントが明確でいいですね!

結良さん

ちなみに最初は建物・諸経費の融資枠は取れたんですが、土地の部分だけは評価が出なかったんです。土地が150坪で1,550万円だったんですけど、そこの分の評価のために、戸建てを5戸ぐらい共同担保に入れているんですよ。

華子

物件を買っておいてよかったですね。

結良さん

そうですね。共担に取られても、結局実際に物件購入している金額は500~600万円だから、1,500万円に対して600万円で済んだと思えば、全然良いと思えます。

この3月に引渡しで、お陰様で満室で回っています。で、さらに今度は10部屋の2棟目も土地決済が完了して、これから着工していきます。それも結局手出しゼロでいける感じですね。

華子

立て続けで新築、順調ですね!

結良さん

今回は土地が1,700万円くらいだったんですが、共同担保も230万円で買ったアパート1棟だけでした。今回は自分で間取りを作って進めています。

華子

利回りはどれくらい出そうですか?

結良さん

これは9.1%ですね。融資条件が良くて隣県第二地銀さんで30年1.2%で引けました。

華子

5年で賃収1億という目標に、着々と近づいているように見えます。

結良さん

そうですね。絶対達成させようと思います。次は売却を絡ませてスピード感を上げて行きたいです。

僕はほとんど手出ししてないので、周りからは結構無理している、ハイレバだって言われます。でも入居率が悪くても、しっかり回せる物件しか買っていないので、賃収とかそこら辺の部分では無理していません。返済比率もせいぜい50%弱です。

■最初に押さえておきたい3つのポイント

華子

最後にこれから始める人へアドバイスをお願いします。

結良さん

Xの発信とか見ていると、僕含め、「物件融資通ったぜ!」「新築やったぜ!」という感じで、スポットでしか切り抜いてないじゃないですか。だから、ああいうのに踊らされてはダメというか、変に理想を高く持ちすぎないことですね。

自分の中で物件を購入するときは自分でシミュレーションして、しっかりストレスをかける。それで最初は小さく始める。その3つは絶対押さえておいた方がいいと思います。

ただ大家になりたくて、物件を購入して後悔している人って、多分すごくたくさんいると思うんですよ。Xで発信し続けているって人って多くの屍の上にいるはずなんです。

そこには生存者バイアスが絶対働いているはずです。だから裏の部分を少し気にして、最初は自分なりに等身大の物件で無理しないところから始めるのが良いんじゃないですかね。

華子

なるほど。失敗した対象を見ずに成功した対象のみを基準に判断してしまい、不完全で歪んだ結果を導き出してしまう思考の偏りのことですね。

結良さん

だから何か意味があって、最初から融資を引くっていうような人だったらいいんですけど、無理して融資を引いて始める必要もないって思います。

華子

確かに。肩に力を入れずに始める、結良さんぽいアドバイス、とても素敵だと思います!

(編集後記)
物件を買い進める工夫として、CCRを意識して物件購入の回転スピードを早めていく結良さんのスタンスは大変勉強になりました。30歳とまだお若いのに、とてもしっかりしたビジョンを持たれていて、これなら目標の賃収1億円も早晩達成できるのではと思いました。結良さん、貴重なお話をありがとうございました。(担当:T)

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

結良

結良ゆら

専業大家
大分県在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1994年
    誕生

    □2012年
    就職

    □2019年
    190万円の戸建てを購入

    □2020年
    220万円の戸建てを購入
    180万円の戸建てを購入
    50万円の戸建てを購入

    □2021年
    110万円の戸建てを購入

    □2022年
    450万円のアパートを購入(4戸)
    150万円の戸建てを購入
    2,800万円のアパートを購入(8戸)
    1,200万円のアパートを購入(9戸)
    2,650万円のアパートを購入(6戸)
    230万円のアパートを購入(6戸)

    □2023年
    5万円の区分を購入
    2,200万円のアパートを購入(8戸6戸2戸のバルク)
    800万円の戸建てを購入

    □2024年
    8,900万円の新築アパートを建築(14戸)
    7,400万円の新築アパート2棟目土地決済完了(10戸)
    賃貸戸建て9戸購入予定(バルク)
    800万円戸建て購入予定

    現在の所有物件は戸建て7戸、区分が1戸、アパート9棟で72世帯。
    賃収約3000万円、借入2.7億(新築AP込)、返済比率50%

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