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【後編】強みはデザイン。雑食投資で家賃年収約9,000万円の「DX@母ちゃん」さん

不動産投資-大家列伝/DX@母ちゃんさん_画像


昨日の前編に続き、兵庫県内でアパート、駐車場、店舗など、様々なジャンルの不動産投資を行い、家賃年収9,000万円というDX@母ちゃんさんにお話をうかがいます。後編の今日は、埋まる物件を作るコツ、店舗や駐車場経営を始めた理由、次の目標などをおききしました。


■ 狙うのは、全空でボロボロだけど再生すれば利回りが上がる物件

華子
満室経営を維持するために、工夫していることを教えてください。


DX@母ちゃんさん
私の強みは自分でプランニングしているデザインです。不動産会社から見て、「 決め物 」になるような部屋を作っているので、空きが出ても営業マンに伝えれば、すぐに申し込みが入る体制ができています。

デザインは一言でいうと、インパクト重視。一点豪華主義で、特にエントランスにはお金をかけます。部屋を探している人って、外観とエントランスを見た時点で、その部屋を借りるかどうか、内心では決めていると思うんです。室内は確認する程度ではないでしょうか。

華子
なるほど。デザインの勉強はどのようにされたのでしょう?


DX@母ちゃんさん
元々デザイン系の学校を卒業しているんです。不動産の仕事をするようになるまで全く役に立っていませんでしたが、一応の基礎は学校で習いました。それと、外国の建築やインテリアの雑誌をよく見ますし、他の人の物件を見せてもらうこともあります。

リノベーションを得意としている会社のサイトを見ると、素材感を生かした手法が主流ですが、私は新品に近いような状態まで手を入れます。それでいて、家賃は中古相場に合わせているため、高い入居率が保てています。


キッチンのビフォーアフター


洗面所のビフォーアフター

華子
新品に近い状態に直すには、お金がかかりますよね。それができるということはその分、安く買っているということでしょうか?


DX@母ちゃんさん
そうです。相場に比べたら、圧倒的に安く買っていると思います。神戸は土地が高い場所なので、普通に買っても面白くありません。私は性格がビビリなので、立地がよくて、なおかつ、相場より安く買える物件でないと、安心できないんです。

ちなみに物件の場所は、自主管理の為、車で1時間以内の場所と決めています。1時間以内というと意外に遠い場所でも行けるのですが、管理するのが嫌になるので基本的に他府県は所有してません。

華子
安く買う秘訣はなんですか?


DX@母ちゃんさん
よく、「 特別なルートがあるの? 」と質問されますが、そんなものはありません。今も毎日、物件情報を見ますし、ネットの検索も続けています。ただ初期の頃と比べて知り合い業者さんが増えたので、業者さん経由で物件情報をいただく事もあります。

その中で私が選ぶのは、全空でボロボロだけど、再生したら利回りが上がるという物件。築40年オーバーでも、耐震診断をして問題がなければOK。他の人はそういう物件には手を出さないので、安くなるんです。

■ 収入の柱を増やすために、店舗やパーキング事業などを展開

華子
今年で不動産投資を始めて10年目ですが、その間に変化はありましたか?


DX@母ちゃんさん
最初は利回りを重視していましたが、5年目くらいから、資産性を重視する買い方に変わってきました。とはいえ、安く買わないと意味がないので、相変わらず指値は入れています。例えば、好立地の物件を利回り12%で回したいと決めたら、そこからリノベーションにかかる費用を引き、買付の金額を決めていきます。

華子
通常の賃貸物件のほかに、ロードサイドの店舗を買われたり、土地を買ってコインランドリーを始められたりもしているそうですね。


DX@母ちゃんさん
ロードサイドの店舗は、利回りは高くないものの、15年間一括の定期借家で手間がかからないのが魅力で買いました。コインランドリーは、たまたま幹線道路沿いの土地があったので、簡単に建物が建てられて、手間がかからず、ある程度収益が見込めるビジネスということで始めました。その他に、買った土地をパーキング会社に賃貸することもしています。

華子
同じ不動産ビジネスとはいえ、新しいジャンルに進出するのはリスクもあると思います。通常の賃貸事業だけでも成果を上げているのに、それ以上に手を広げようというそのチャレンジ精神や行動力はどこからくるのでしょう?


DX@母ちゃんさん
私にとっては不動産の仕事は投資ではなく、事業です。事業である以上、安定収入の柱を増やすのは当然です。その柱が何本も欲しいので、色々なビジネスをやっているということです。そんなに特別なことではありませんよ。

■ 家族にも会社にも中から光を当てられるような「 おかあさん 」でありたい

華子
DX@母ちゃんさんは、不動産投資家であると同時に、妻であり、二人の男の子のお母様ですよね。何か気をつけていることはありますか?


DX@母ちゃんさん
私のハンドルネームは「 デラックスかあちゃん 」ですが、この名前には私の願望が詰まっているんです。仕事も大事ですが、やっぱり一番大事なのは家族。家族の幸せがなければ仕事をやっている意味がありません。

会社も我が子と同じで、栄養を与え、光を当てなければ育って行きません。私は家族と会社の中心にいて、みんなに光を当てる事ができるようなお母さんでありたいと思い、この名前を使っています。

ちなみに、DXというのは、加藤ひろゆきさんから、「 あんたデラックスになりそうだな 」と言われたのが由来です。

華子
仕事と子育ての両立で工夫していることはありますか?


DX@母ちゃんさん
基本的に、仕事は事務所で終えて、家には持ち帰らないようにしています。確かに忙しいですが、子供との時間もある程度はとれますし、好きなこと、得意なことを仕事に出来ている今の状況は、とてもラッキーだと思っています。息子たちは小学校の高学年ですが、かわいくて毎日、ハグしているんですよ。すでに嫌がられていますが( 笑 )。

華子
かわいいですね( 笑 )。女性大家さんが増えている中で、参考にしたい方も多いのではないでしょうか。

■ ブラックボックスを減らして、お金の流れをクリアにするのが成功の秘訣

華子
これから不動産投資を始めたい人にアドバイスをお願いします。


DX@母ちゃんさん
最初は現金で小さな物件を買い、リフォーム、客付け、退去までの一通りを経験してから次に進むのがいいと思います。いきなり大きく始める人が多いようですが、自分に向いているかどうかも含めて、借金をする前に色々と経験したほうがいいのではないでしょうか。

それと、不動産投資はやろうと思えば、何でも外注できますが、人に頼むほど儲けが減ります。どんなビジネスも、入口から出口までの間に、ブラックボックスがいくつもあるのはいいことではありません。できるだけブラックボックスを減らして、お金の流れをクリアにすることが成功の秘訣だと思います。

華子
次の目標を教えてください。


DX@母ちゃんさん
日本の良さを広く知って貰えるような旅行業ビジネスや宿泊業に興味があります。神戸は高級な宿泊施設は多いものの、若い人やバックパッカー向けのの安いゲストハウスのようなものが少ないんです。中古の建物を使い、耐震補強をしっかりして、簡易宿所の許可を取り、合法的な形で気軽に泊まれる施設を作れたらいいですね。

それと、うちは実家が農家で、建物を建てられない場所に土地を持っているんです。その土地で農業経営ができたら面白いなと思っています。その畑で生産したものをテナントさんに提供するのもいいかな〜と。正直、大家業には少し飽きてしまった部分があるので、これからも面白いことがあれば、どんどん挑戦していきたいです。


華子の編集後記
ビジネスのお話をうかがった後で、年齢を聞くとビックリ! 言葉から溢れる貫禄は、これまでの経験が築きあげてきたものなのだと思います。キレキレの経営者でありながら、家族やスタッフを大切にするという女性らしい名前の由来もステキでした。DX@母ちゃんさん、ありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

amano

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2017年
所有物件は約100戸、家賃年収は約9,000万円

■ 主な所有物件

0号物件、売却済
1号物件、 売却済
2号物件、 好立地RC1棟(競売取得)7戸
3号物件、 売却済
4号物件、 売却済
5号物件、 売却済
6号物件、 売却済
7号物件、 売却済
8号物件、 築古再生アパート 10戸
9号物件、 好立地築古再生RC1棟 16戸
10号物件、売却済
11号物件、築浅鉄骨物件 16戸
12号物件、売却済
13号物件、築古再生RC1棟 18戸
14号物件、築古再生RC1棟 6戸
15号物件、売却済
16号物件、駅チカ物件 11戸
17号物件、新築案件
18号物件、繁華街物件 テナント+宿泊施設
19号物件、法人一括借上土地
20号物件、築古鉄骨再生アパート 10戸
21号物件、土地

■ 印象に残っている「退去立会した入居者さん」ワースト3

・ワースト1
ゲイバーで働くオカマちゃん

入居時には一人暮らしでと聞いていたが、退去時にはゲイバーの寮になっていた。
水回りなど一度も清掃してないのか、洗面所はハエが溜まり、キッチンとユニットバスは赤カビを通り越し黒カビだらけ。
フローリングはネチャネチャでシミだらけ、また勝手にペットを飼育し部屋の中が壊滅状態、靴を脱いで退去立会するのを躊躇ったほどひどい部屋、原状回復費過去最高額!

・ワースト2
親に寄生して生きるニート

滞納で保証会社立会のもと追い出し。退去立会時に住人は契約者ではなく、勝手に転貸していた事が判明。
残置物も多数、故意過失の壁の穴無数、建具類破損多数、無職のニートだったので連帯保証人の親御さんに原状回復費用を請求。
二度と子供の連帯保証人にはなりません! と言われて辛かった。原状回復費ワースト2。

・ワースト3
遅延と滞納を繰り返した風俗嬢

入居時に風俗嬢だという事は分かっていた。連帯保証人が実親という事もあり、入居をOKしたが、翌月から遅延と滞納を繰り返す。
そのうち、怪しい男が出入りする様になり、結局3カ月で退去。退去立会には本人はおらず、親御さんが立会い。
退去確認時、ガスコンロ回りが黒焦げてボヤが出た事が判明。火災保険を請求したものの、部屋の中が焦げ臭く臭いが取れなかったので原状回復費用ワースト3に。

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