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【後編】強みはデザイン。雑食投資で家賃年収約9,000万円の「DX@母ちゃん」さん

不動産投資-大家列伝/DX@母ちゃんさん_画像 不動産投資-大家列伝/DX@母ちゃんさん

2017/1/27 掲載


昨日の前編に続き、兵庫県内でアパート、駐車場、店舗など、様々なジャンルの不動産投資を行い、家賃年収9,000万円というDX@母ちゃんさんにお話をうかがいます。後編の今日は、埋まる物件を作るコツ、店舗や駐車場経営を始めた理由、次の目標などをおききしました。


■ 狙うのは、全空でボロボロだけど再生すれば利回りが上がる物件

華子
満室経営を維持するために、工夫していることを教えてください。


DX@母ちゃんさん
私の強みは自分でプランニングしているデザインです。不動産会社から見て、「 決め物 」になるような部屋を作っているので、空きが出ても営業マンに伝えれば、すぐに申し込みが入る体制ができています。

デザインは一言でいうと、インパクト重視。一点豪華主義で、特にエントランスにはお金をかけます。部屋を探している人って、外観とエントランスを見た時点で、その部屋を借りるかどうか、内心では決めていると思うんです。室内は確認する程度ではないでしょうか。

華子
なるほど。デザインの勉強はどのようにされたのでしょう?


DX@母ちゃんさん
元々デザイン系の学校を卒業しているんです。不動産の仕事をするようになるまで全く役に立...

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

amano

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2017年
所有物件は約100戸、家賃年収は約9,000万円

■ 主な所有物件

0号物件、売却済
1号物件、 売却済
2号物件、 好立地RC1棟(競売取得)7戸
3号物件、 売却済
4号物件、 売却済
5号物件、 売却済
6号物件、 売却済
7号物件、 売却済
8号物件、 築古再生アパート 10戸
9号物件、 好立地築古再生RC1棟 16戸
10号物件、売却済
11号物件、築浅鉄骨物件 16戸
12号物件、売却済
13号物件、築古再生RC1棟 18戸
14号物件、築古再生RC1棟 6戸
15号物件、売却済
16号物件、駅チカ物件 11戸
17号物件、新築案件
18号物件、繁華街物件 テナント+宿泊施設
19号物件、法人一括借上土地
20号物件、築古鉄骨再生アパート 10戸
21号物件、土地

■ 印象に残っている「退去立会した入居者さん」ワースト3

・ワースト1
ゲイバーで働くオカマちゃん

入居時には一人暮らしでと聞いていたが、退去時にはゲイバーの寮になっていた。
水回りなど一度も清掃してないのか、洗面所はハエが溜まり、キッチンとユニットバスは赤カビを通り越し黒カビだらけ。
フローリングはネチャネチャでシミだらけ、また勝手にペットを飼育し部屋の中が壊滅状態、靴を脱いで退去立会するのを躊躇ったほどひどい部屋、原状回復費過去最高額!

・ワースト2
親に寄生して生きるニート

滞納で保証会社立会のもと追い出し。退去立会時に住人は契約者ではなく、勝手に転貸していた事が判明。
残置物も多数、故意過失の壁の穴無数、建具類破損多数、無職のニートだったので連帯保証人の親御さんに原状回復費用を請求。
二度と子供の連帯保証人にはなりません! と言われて辛かった。原状回復費ワースト2。

・ワースト3
遅延と滞納を繰り返した風俗嬢

入居時に風俗嬢だという事は分かっていた。連帯保証人が実親という事もあり、入居をOKしたが、翌月から遅延と滞納を繰り返す。
そのうち、怪しい男が出入りする様になり、結局3カ月で退去。退去立会には本人はおらず、親御さんが立会い。
退去確認時、ガスコンロ回りが黒焦げてボヤが出た事が判明。火災保険を請求したものの、部屋の中が焦げ臭く臭いが取れなかったので原状回復費用ワースト3に。

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