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【前編】年間CF1,500万。「富導算塾」塾長・江古田島平八さんの投資のルール

不動産投資-大家列伝/江古田島平八さん_画像


今月の大家列伝は、関東と北陸に6物件39室を所有し、年間の家賃収入は約2,000万円というサラリーマン『 闘志 』家の江古田島平八( えこだじまへいはち )さんにお話をうかがいます。過去に劇団を主宰していたというユニークな経歴を持つ江古田島さんは、なぜ不動産投資を始め、いかにして物件を増やしたのか? 徹底的にリスクを抑えた投資手法に注目です。


■ 演劇を辞める代わりに設定した目標

華子
自己紹介をお願いします。


江古田島平八さん
押忍。サラリーマン大家の江古田島平八( 仮名 )じゃ。2007年から不動産投資を始め、現在は6物件39室から年間約2,000万円の家賃収入を得ておる。

返済比率は25%で、年間のキャッシュフローは約1,500万円。その他に、石川県内に新築中のアパートがあり、7月に完成予定じゃ。

華子
うわ、「 漢( おとこ ) 」っぽい話し方ですね。


江古田島平八さん
そうじゃ。ブログでもいつも、こういう話し方なんじゃ。だが、あんまりこれで押すと大家列伝の読者の皆さんが疲れると思うので、ここからはキャラを封印して、普通の人っぽくお話させていただくぞ( 笑 )。

華子
お気遣い、ありがとうございます( 笑 )。ところで江古田島さんは目力が強くて、Vシネマの俳優さんのようですね。


江古田島平八さん
そうですか? 実は私は日本大学の芸術学部出身で、大学1年のときに劇団を旗揚げして、学生時代は演劇とダンスに青春を捧げていたんです。Vシネマにも出演したことがあるんですよ。

大学卒業と同時に演劇の道を離れたのですが、そのときに、「 演劇を辞めるからには、続けるやつらよりいい生活をするぞ 」と誓い、これまでに様々な仕事をしてきました。

華子
不動産投資を始めたのも、そんな理由からですか?


江古田島平八さん
いえ、不動産投資に辿りついたのは、それから随分後です。大学卒業後は、インセンティブ狙いで上場間近の個別指導塾に入社しました。

塾では室長として進路相談などを担当していたんですが、あるヤンキー生徒をそこそこの学校に送り込んだのを機に、進学を志すヤンキーが集まりだし、一人の生徒が一週間に受講する平均授業数で全国1位になりました。

ところが、社長から「 電話の折り返しが遅い 」という理由で降格を命じられ、大ゲンカ。入社1年目で成績がダントツだったせいで、不正を疑われたことにも腹がたちました。一生懸命やった結果がこれか、とその場で辞表を書き、退社しました。

■ 雀荘の社員寮として初めての不動産を購入

華子
ドラマのような話ですね。


江古田島平八さん
いえいえ。その後、ヘッドハンティングで人材コンサルタント会社に入社したものの、そこで出会う社長たちに「 江古田島君、すぐに独立したほうがいいよ 」と言われ、その気になってしまい( 笑 )、弁当屋で起業。

学生時代にピアノバーの経営を請け負っていた経験もあり、初年度から売上を伸ばすことができました。

その翌年には日本橋に業務委託契約でカフェをオープンし、その後、先輩が働いていた潰れかけの雀荘を購入しました。ここでようやく不動産が出てきます( 笑 )。

華子
どういうことでしょうか?


江古田島平八さん
先輩が、「 この店がなくなったら芝居が続けられない 」と困っている様子を見て、500万円の借金込みで経営を引き継いだんです。その後、この雀荘のスタッフが部屋を借りたくても審査が通らないというので、社員寮として区分マンションを買いました

ちなみに雀荘は借金をチャラにして、滞納家賃も支払った後で、元の持ち主に返しました。先輩が雀荘を辞めたので、続ける理由がなくなったんです。

華子
なるほど。ものすごくたくさん聞きたいことがあるのですが、今日は不動産投資がテーマですので、グッと我慢して、不動産の質問をさせてください。その区分マンションは現金で買ったのですか?


江古田島平八さん
そうです。日本橋のカフェが繁盛してお金も持っていたので、それを元に、雀荘の近くの1DKを買いました。価格は720万円で、利回りは10%です。持ってみたら、「 家賃が入ってくるっていいな 」と思い、アパートをほしくなりました。

■ 住宅ローンを通すために就職、徐々に物件を購入

華子
お店が順調だったのに、この翌年に、就職したそうですね。それはなぜですか?


江古田島平八さん
家賃がもったいなかったので、家を買おうとしたら、ローンが通らなかったんです。銀行の偉い人に理由を訊ねると、@自営業は収入が不安定、A転職と独立を繰り返している、A若いのに現金を持っているのが逆に不安、と遠まわしに言われました。

自分より給料も貯金も少ないサラリーマンが家を買えて、自分はダメというのが悔しかったです。

その頃、カフェの業務委託契約が切れたので、次の事業をやる前にちょっとだけ就職して、その間にローンを引こうと考え、転職サイト経由で知っている会社4社にエントリーしました。幸い、全社から採用通知をもらえたので、その中の一番大きな会社に入りました。

華子
就職して、家は買えましたか?


江古田島平八さん
ところが、サラリーマンになればすぐ融資がつくのかと思ったら、勤続年数が必要だといわれ、じゃあもう少し続けるか、と今にいたります。

すでにマイホームは買ったのですが、今も辞めずにいるのは、快適な職場だから。残業はしませんし、有給休暇も全部消化していますが、やるべきことをやればOKなんです。

華子
それができるのは江古田島さんだから、という気もします( 笑 )。サラリーマンになってからは、どんな物件を買ったのでしょう?


江古田島平八さん
最初のアパートは1,000万円以内と決めていました。その価格だと東京は難しいため、友だちが住んでいた金沢で物件を探し、50棟ほど見たあとで750万円の中古アパートを現金で買いました。1ルーム×8戸で、利回りは25%です。

華子
安く買うために、どんなことをしましたか?


江古田島平八さん
自分の納得のいく価格で指値を入れます。この物件は、別の物件を案内してくれた業者の社長さんが「 若い時の俺を見ているようだ 」と自分を気に入ってくれて、情報を一番に知らせてくれました。

一棟目で賃貸経営を面白いと思えたので、翌年に同じ社長さんから富山県高岡市に重量鉄骨マンションを買いました。こちらは2,000万円で、公庫で全額融資を受けました。1K×12戸の物件で、利回りは30%でした。

安いのは、入居率が12室中4室と低く、募集もリフォームもされていなかった任意売却物件だったため。今では無事に満室で経営できています。

■ 現金買いと借入をミックスして返済比率を抑える

華子
最初の区分マンション、次の中古アパートは現金で購入したのに、この物件は全額融資を受けたのはなぜですか?


江古田島平八さん
毎月の返済額を計算したところ、前の二物件の家賃で支払える範囲だったので、借入をしてもリスクが低いと判断したんです。

借金は絶対にダメというわけではなく、現金買いと借入をミックスして、負担にならないレベルを保てばいいと考えています。ちなみに公庫ではすべて、元金均等で借りています。

華子
慎重ですね。


江古田島平八さん
そうだと思います。重量鉄骨のマンションを買った翌年、豊島区に3,850万円でマイホームを買いました。1階が2LDKで、2階に1Kが3戸ある賃貸併用住宅で、2階からの家賃でローンの全額を支払えて、さらにキャッシュフローも出ます

当初は5,400万円で売りに出ていたのですが、火事の後のリノベーション物件で築年数が40年以上、更に借地だった上、1階部分がゴミ屋敷に近いほど荒れていた三重苦の物件だったため、買い手がつかず、安くなっていました。

幸い、私は金利1.075%、期間35年の住宅ローンで買うことができました。

華子
2階からの家賃で住宅ローンをまかなえるだけでなく、キャッシュフローも出るとは、ステキなマイホームです。でも、火事を起こしていたり、ゴミ屋敷状態だったりという点は、気になりませんでしたか?


江古田島平八さん
実は、それ以外にも、この物件の売主が個性的な人で、大変な思いもしたのですが、なんとかクリアできました。

理由がなければ安くならないので、問題があることは承知の上で買っています。それよりも、金銭的に無理をせず買える方が重要。せっかくマイホームを持てたのに、返済で苦労することになったら本末転倒ですから。


華子の編集後記
ドラマティックな人生を送る江古田島さん。正義感の強さ、義理人情を慮る姿勢、そして徹底してリスクを排除した投資手法と、ドシンと筋が通ったマイウェイを歩みながらも、軽やかで一緒にいる人を安心させる雰囲気が印象的でした。後編の明日は、返済比率の低さにこだわる理由、主宰する「富導算塾」について等を語っていただきます。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

amano

不動産『闘志』歴10年目のサラリーマン大家
東京都在住
妻と子供二人の4人暮らし

ブログ:「ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である」
ツイッター:江古田島平八

■経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散


□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職。人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン。借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号区分マンションを現金購入

自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年
第2号アパート(1R×8)を現金購入

□2009年
第3号マンション(1K×12)を任意売却・公庫融資で購入

□2010年
第4号賃貸併用住宅(1K3戸+2LDK)を住宅ローンで購入

□2011年
雀荘売却

東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年
練馬区に第5号戸建を現金購入

第6号マンション(1K15戸)を銀行融資で購入

第2号物件を特例売却。第3号物件を全額繰り上げ返済

□2016年
第7号アパート(1R×6)を銀行融資で購入

第8号新築アパート融資内諾(2017年7月完成予定)

■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市で新築アパートの土地を購入済。7月完成予定

現在の所有物件は6物件39室
満室時家賃収入は月175万、年間2100万
支払いは月43.5万、年間522万、返済比率25%

■ ワシが楽しいと思うエンターテイメント・ベスト3

□第1位「劇団 AND ENDLESS」

天才・西田大輔が創造する世界観は、演者の熱い気持に乗って観客の心を揺さぶる。
散りばめられた伏線の回収と、違う角度からの解釈に気付き、何度も足を運びたくなる唯一無二のエンターテイメント。
舞台からの熱気を、是非客席で感じて欲しいんじゃ!

□第2位「梅棒」

ジャズダンス?演劇を見事に融合、昇華させた舞台パフォーマンスは圧巻。
一瞬で非日常の世界に吸い込まれ、舞台上の世界に心が奪われたまま、あっという間に時間も奪われてしまう。
残るのは『爽快感』。チケット入手困難だが、公演がある際は是非とも劇場に足を運んで奪われてみて欲しいんじゃ!

□第3位「御座船 安宅丸」

劇団四季出身の好漢、森健太郎が仕掛ける船上エンターテイメント。
食事やお酒を楽しみながら、船上で提供される演劇、いや『宴劇』は、極上のひと時。
接待、デート、家族。誰と一緒でも安心して楽しめる『宴席』は、絆を深める『縁席』にもってこい。
ワシもヘビーユーザーじゃ!

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