• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,574アクセス

【前編】レンタル収納庫100室を実質利回り20%超で運営する「藤井力」さん

不動産投資-大家列伝/藤井力さん_画像


今月の大家列伝は、神奈川と東京を中心に、屋外コンテナと屋内トランクルームを約100室所有する藤井力さんに登場いただきます。藤井さんの投資総額約3,000万円に対する実質利回りは20%超。今でも高利回りが狙えるというレンタル倉庫ビジネスのメリットとデメリットとは? 初期費用や稼働率等、気になるところをお訊きしました。


■ 新しい生き方を探す中で、不動産投資に興味を持つ

華子
自己紹介をお願いします。


藤井力さん
岩手県在住で、レンタル収納庫事業を手がけている藤井力です。レンタル収納庫は神奈川・東京を中心に、屋外コンテナと屋内トランクルームをあわせて約100室を所有しています。

投資総額は約3,000万円で、稼動中の倉庫の実質利回りは20%以上あります。本職は私と父と事務員さんだけでやっている零細企業の役員で、少しでも収入が安定すればと、今の事業を始めました。

華子
本業を安定させる手段として、不動産投資を選んだのはなぜですか?


藤井力さん
私は高校に行かず、10代の時にはとび職をやっていたんです。ただ、次第に自分には合わないと感じるようになり、スーツを着る仕事をしてみたいと、20代に入り父の仕事を手伝い始めました。ところが、経営的に安定しているとはいえず、先行きが見えない毎日でした。

30才を目前に「 新しい生き方 」について考える中で、思い浮かんだのが不動産投資です。お金持ちはみんな、不動産を持っていると昔から思っていましたし、友達のおじいさんが大家業をしていたので、イメージが湧きやすかったんです。

■ 区分マンションを買うも、手残りの少なさから方向転換

華子
最初からレンタル収納庫ビジネスに注目したのではないのですね。


藤井力さん
はい。最初は一般的な不動産投資をしたくて、本やセミナーで勉強していました。その結果、融資を活用した方が効率的だとわかり、2,000万円台のアパートの資料を持って銀行を訪ねたところ、見事に秒殺。半笑いでろくに話も聞いてもらえず、門前払いを食らいました。

今思うと、マイソクなどの簡単な資料しか持たずに訪問したのが原因だったと思います。でも、私は「 やっぱり不動産投資はお金持ちにしかできないのか・・・ 」と落ち込み、ローンを使って家賃収入を得るという不動産投資について、一度はあきらめてしまいました。

華子
そこからレンタル収納庫ビジネスに出会うまでに、何があったのでしょう。


藤井力さん
融資を使った一棟アパートは無理だと思い、現金で買える区分を買いました。念願かなって一応は大家デビューを果たすことはできたのですが、物件を持ってみて思ったのは、入退去があったときのリフォーム代がバカにならないということ。区分ですと修繕管理費もかかるので、家賃の割には手残りが少ないと感じました

本業の関係で出会う大家さんたちに話を聞いても「 不動産なんて出費が多くて大して儲からない 」という人が多く、「 確かに修繕費や税金を考えたら、そんなに甘くないのかも 」と思うようになりました。もっとも大半が地主さんだったので、その人たちの勉強不足も要因だったのかもしれませんが・・・。

■ 雑誌で見つけた3日後には倉庫を訪問

華子
確かに、高利回りだと思って買ったのに、もって見ると想定どおりにいかなかったという話はよく聞きます。


藤井力さん
そうですよね。でも、ある時に加藤ひろゆきさんの本を読み、「 こういうやり方もあるのか! 」「 属性が悪くたってあきらめる必要はない! 」と再びやる気が湧いてきました。そんな時、ある雑誌で「 コンテナ倉庫なら小資本でも可能 」という小さい記事を見つけたのです。

「 小額で始められる 」「 手間がかからない 」など、煽り気味の言葉が並んでいて、すっかりその気になってしまい、すぐにネットでコンテナ倉庫を扱う会社を調べて、かたっぱしから電話してみました。

華子
どんな反応でしたか?


藤井力さん
それが、「 初期投資で数百万円はかかりますよ 」とか、「 そんなに簡単じゃないですよ。そもそも一般公募していません 」という感じで、意外と冷たかったです。

一社だけ丁寧に対応してくれた会社が神奈川にあり、記事を読んだ3日後に訪問しました。私の地元では各家庭に物置があって、倉庫を借りるというイメージが湧かなかったので、「 現場を見せてください 」とお願いしてみました。

華子
行動力がありますね。


藤井力さん
典型的なB型なので、思いつきとノリで行動しただけです( 笑 )。現地で説明を受けてみると、気になっていた修繕費は「 ほぼない 」と言われ、想定利回りと実質利回りの差が小さいことがわかりました。

また、小額で始めて、大きく増やせる可能性があると知り、「 持たざる自分でも戦えるチャンス! 」とその場で始めることを決意しました。

■ 規模は50万円以下から1,000万円以上まで様々

華子
小額で始められるということですが、土地とコンテナを買えばそれなりの金額になるのでは?


藤井力さん
いえ、レンタル収納庫事業では、基本的に土地や建物を所有しないので、通常の不動産投資に比べて、金額は抑えられます。

例えば、私はコンテナ倉庫の土地は借地、貸地、元駐車場を使っているので支払いは地代と管理費、少々の電気代のみ、コンテナ自体の価格も数十万円単位です。神奈川と東京といった地価の高い場所でも経営が成り立つのはそのためです。

華子
初歩的な質問で恐縮ですが、コンテナ投資では、土地を借りたら、何をするのでしょう?


藤井力さん
やることは、一般の不動産賃貸業と比べたら、非常にシンプル。ざっくりと説明すると、土地の選定、コンテナの購入や設置、集客や管理などですが、すべてをひとつの管理会社にまかせることができます。

自分で持っている土地を使ったり、空き物件をレンタル倉庫に改造したりする場合は、オーナー自身がやるという選択肢もありますがハードルは高いと思います。

私もほとんど、人の土地や建物を使わせてもらっていますし、管理も管理会社にまかせています。不動産賃貸業はどの物件を選ぶかが大事ですが、レンタル収納事業の場合、どの会社と組むかが、非常に大切というわけです。

華子
なるほど。通常の不動産投資とは、仕組みが全く異なるのですね。具体的には、どのくらいの資金がいるのですか。


藤井力さん
物件の種類や規模によって違います。私は屋外型コンテナと室内型トランクルームを持っていますが、50万円以下のものから1,000万円を超えるものまで様々。実質利回りも10%台後半から25%以上と幅があります。

単独とは限らず、共同での出店形式もあります。費用を抑えたい場合やお試しでやってみたい時などは、空いている土地の一部を使い、小規模に始めることもできます。その場合、総額50万円位でも出店できます。

私の所有物件の出店費用と利回りの例をあげると、1.8畳〜9畳の倉庫が10室あるコンテナ倉庫の場合、初期出店費用総額が388万円で、賃料が約8,000円〜約28,000円、満室想定利回りは23%です。


大型のコンテナは荷物や資材置場、時にはバイク保管として需要が高まっている

■ コンテナ倉庫事業のメリットとデメリット

華子
藤井さんがメインとしているコンテナ倉庫事業のメリットとデメリットを教えてください。


藤井力さん
入退去に伴うリフォームの必要がない、水周り工事が原則不要、設備が少ないために故障等が少なく経費がかからない、撤退しやすいといったメリットがあります。それと、10%後半〜20%以上を狙える利回りの高さと、現在ですと収益物件として売却のしやすさも強みです。

デメリットは権利の不安定さ。契約条件次第ですが基本的に借地なので、地主さんに出て行ってと言われる可能性はゼロでありません。知り合いの話ですが、コンクリートで舗装し、コンテナを置いて数カ月後に、移動を求められ、非常に困ったそうです。

出店したい気持ちだけが先行して土地を借りたいばかりに地主に有利過ぎる契約をするのは、当たり前ですが注意が必要ですね。

華子
なるほど。入居状況は、いかがでしょう。アパートとの大きな違いはあるのでしょうか?


藤井力さん
通常は、満室になるまでに時間がかかります。私の物件も平均すると6カ月〜1年強程度はかかっています。さらにいうと、満室稼動になることが少なめで、所有物件の稼働率は平均すると約85%程度です。

そこもデメリットといえるのかもしれません。ただ、それでも利回りが高く、早めに投入資金を回収できますし、維持費の少なさから手残りは多くあります。トータルで見れば、私自身は満足しています。


華子の編集後記
藤井さんが人生を立て直すために始めたコンテ倉庫ビジネス。その豊富な知識から、かなりの時間を勉強に費やしてきたことがうかがえます。本気の努力が成功を引き寄せたのですね。明日の後編では、融資や運営中にかかる費用、売却や撤退についてなど、より具体的な内容に迫ります。お楽しみに。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 藤井力( ふじいちから )さん

fujii

レンタル収納庫事業家
岩手県在住

■プロフィール

□1979年
岩手県に生まれる

□1995年
高校を中退し、ガテン系を中心に、職を転々とする

□2001年
父親が代表を勤める零細企業に就職

□2007年
不動産投資に興味を持つ

□2009年
区分マンションを購入し、大家デビュー

□2010年
レンタル収納ビジネスをスタート
神奈川・東京を中心に徐々に規模を拡大する

□2017年
屋内型、屋内型をあわせて約100室の倉庫を所有。
投資総額約3,000万円、実質利回り平均20%以上

■主な所有物件

□神奈川県 屋外コンテナ倉庫(共同出店)
630万円、利回り21%

□神奈川県 屋外コンテナ倉庫(共同出店)
1200万円、利回り25%

□東京都内 バイクボックス
460万円、利回り21%

□神奈川県 屋内型コンテナ倉庫(共同出店)
980万円 利回り21%

□神奈川県 屋外倉庫
568万円 利回り18%

□神奈川県 屋外コンテナ倉庫
388万円 利回り23%

□東京都内 バイクボックス
330万円 利回り22%

■ レンタル収納庫を運営していて衝撃を受けたベスト3

□第1位、コンテナ壁面に意味不明なアート(落書き)をされる

後々高名な芸術家にでもなりそうなら、記念にそのままにしておこうかと思いましたが、素人からみても1ミリも何も感じる要素がなく、高名にもなりそうな雰囲気が欠片もないので消すことに。
余計な費用が痛かったし、下手だった分、イラッとしました。

□第2位、見学用にカギを開けておいたコンテナ倉庫の中で勝手に犬を飼われる

子供がこっそり親にも言えず拾ってきた犬を大切に飼育していました。
確かに雨風はしのげますが、動物、人間問わず住居には明らかに向かないと思います。
勝手に飼うのはいけませんが、その優しさは大人になっても忘れずに持ち続けて欲しいです。
ちなみに犬はその後、無事に正式な家族となったようです。

□第3位、窃盗に入られそうになる

コンテナ倉庫を窃盗目的でこじ開け様として挑むも、結局開けられず断念した方がいました。
防犯カメラにバール片手に頑張っている姿が映っていましたし、疲れたのか諦めるところまでバッチリ録画されていました。
物にもよりますがカギの掛かったコンテナ倉庫をこじ開けるのは、非常に困難だと思います。
後々、あえなく御用となりました。

ページの
トップへ