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【前編】大家歴33年の石井豊さんが語る「年々厳しくなる市況」と今ならこうする反省点

不動産投資-大家列伝/石井豊さん_画像


今回の大家列伝は、30代のサラリーマン時代に不動産投資を始め、今年で大家歴33年という専業大家の石井豊さんに登場いただきます。バブル崩壊で痛手を負って学んだこと、年々厳しくなる市場への対応、「 今ならこうする 」という反省点など、長年、市場に身を置いてきたベテラン石井さんに率直な質問をぶつけてみました。


■ 不動産投資歴33年で36棟の物件を購入

華子
自己紹介をお願いします。


石井豊さん
札幌で専業大家をしている石井といいます。昭和25年生まれの67才で、不動産投資を始めて33年になります。33年間で購入した物件は36棟です。
( ※編集部注:33年の間に売買した物件の購入価格と売却価格を本ページの一番下にある表で確認できます )

華子
石井さんは、地元の大家さんから「 大家界のレジェンド 」と呼ばれていると聞きました。33年の間には、様々な経験をされたのでしょうね。現在の規模はどのくらいですか?


石井豊さん
レジェンドなんてとんでもないです( 笑 )。規模は拡大に励んだ時期もありましたが、子育ても終わったので売却を進め、今は戸建を中心に18棟、40室を所有しています。毎月の家賃収入は個人と法人を合わせて180万円くらい。手残りは100万円程度です。

華子
不動産投資を始めたきっかけを教えてください。当時は、今のように老後が心配といった世の中ではなかったと思うのですが。


石井豊さん
私は高校を卒業後、地元の滝川市の会社に就職したのですが、1982年、32才のときに転勤で札幌に出てきました。そこで思ったのが、「 これだけ住みやすい街なら人がドンドン増えるだろう 」ということです。

それで、12平米くらいの築古ワンルームを300万円くらいで買い、4万円で賃貸に出したのが最初です。なぜ、その発想が生まれたかというと、実家が農家で、空いていた土地に兄がアパートを建てて、家賃収入を得ていたから。

時代も追い風でした。初任給は1万9,800円でしたが、毎年上がり続け、家賃も全国的に右肩上がり。「 大家っていい職業だな 」と思っていたんです。

■ バブル崩壊で損失を出した戸建の転売

華子
なるほど。身近に大家業をしていた方がいたんですね。ところで、初めての区分マンション投資はうまくいきましたか?


石井豊さん
いいえ。最初の物件を買った翌年、もう一つ区分を買いましたが、思ったほど儲からなかったので早めに売りました。

区分を売った後は方針を変えて、転売狙いの戸建を買い始めました。当時はバブルの始まりで、買って持っているだけで価格がドンドン上がって行く時代。融資もついたので、3棟続けて買いました。

よく、日本では「 金持ち父さん・貧乏父さん 」の発売後に不動産投資ブームが訪れたと言いますが、その前から私のようなプレイヤーは少なからずいたんですよ。ただ、多くはバブル崩壊とともに消えていきましたが…。

華子
石井さんも、バブル崩壊の影響を受けましたか?


石井豊さん
はい。3戸目の家が売れる前に市況が大きく変わり、大変な思いをしました。3,420万円で買った中古住宅を次の年に4,000万円以上で売却できるもくろみが、3,000万円以下でも売れなくなったんです。

毎月、多額のマイナス収支が続くのに、売るに売れない状況というのは、本当につらかったです。今、思い出してもドキドキします。

華子
そのピンチをどうやって切り抜けたのでしょう。


石井豊さん
最終的には損切りをして手放しました。そのために、3,000万円のアパートを買って、そこに4,000万円の融資を引き、その差額を残債を消すことに充てました。借りたのは信販系の会社で、金利は10%以上。まさに綱渡りでしたね。


石井さんの所有物件から見える札幌の街並み

■ キャピタル狙いからキャッシュフロー重視へ

華子
大変な目に遭ったのに、その後も不動産投資を続けたのはなぜですか?


石井豊さん
会社と違い、自分の努力が成果につながるのが面白かったんです。キャピタルゲイン狙いは懲り懲りでしたが、リスクの低いやり方で続けたいと思いました。

華子
戸建の次は、どんな手法を選んだのでしょうか。


石井豊さん
平成元年から中古アパートを買い始めました。利回りは8%台程度。持っている間はわずかにキャッシュフローが出るくらいで、売却して初めて利益が出るという感じでした。

棟数を少しずつ増やしながら、投資手法もキャピタル狙いからキャシュフロー重視に替えていきました。

華子
なるほど。ところで資金はどのように貯めたのでしょう。融資はついたのでしょうか。


石井豊さん
今では信じられませんが、過去には定期預金の利息が8%という時代がありました。8%だと、10年で倍になります。そういう時代に貯金していたので、資金はある程度ありました。融資は地銀や地元の信金さんから借りることが多かったです。

華子
サラリーマンを卒業するつもりで不動産投資を始めたのでしょうか?


石井豊さん
いいえ、私は技術屋で、仕事にやりがいを感じていたので、早期退職を考えたことはありません。自社製品の設置や修理などでお客様の家を訪問すると、「 ありがとう 」と感謝されることが多くて、それが嬉しかったんです。

勤め先が国有企業から民間に変わったときは苦労もしましたし、正直、苦手な上司もいました。特に中間管理職の時代はつらいことも多かったですが、今となっては懐かしい、いい思い出です。

■ 33年で変わった不動産投資市場と反省点

華子
33年の間に、入居率などに変化はありましたか?


石井豊さん
昔は空いてもすぐに埋まりましたが、10年くらい前から空室期間が延び始め、客付けの営業に出向くようになりました。その頃から、シングル向けのアパートを減らして、ファミリータイプに替えてきました。

ファミリータイプなら多少家賃を落としても耐えられますが、ワンルームは下がると2万円を切ったりします。そうなるとやる意味がありません。これから、古いシングル向けアパートは貸せない、売れないで大変な時代が来るのではないでしょうか。

華子
振り返ってみて、もっとこうすればよかったという反省はありますか?


石井豊さん
もっと早く法人を作ればよかったです。長い間、個人で物件を買っていたので、サラリーマン時代は会社員の収入と不動産の収入を合算したところへ税金がかかっていました。30年前は個人が資産管理法人を作るというような情報がありませんでした。それに比べ、今は情報が豊富ですのでいいですね。

それと、これは反省とは違いますが、今の自由と、若いときの自由では、中身がまったく違います。例えば私は家庭菜園が趣味なのですが、もう20年若いときに時間があったら、トラクターを買って本格的に農業をやってみたかもしれません( 笑 )。

定年まで働いたことを後悔はしていませんが、友人の張田満さんと話をしたりすると、若いときに時間があったら何をしたかな、なんて考えることもあります。

華子
今、若い新規参入者が続々と不動産投資市場に増えています。この状況をどう思いますか?


石井豊さん
最初は、大丈夫? という気持ちで見ていたのですが、勉強会などで実際に若い人たちと話すと、真剣に考えているし、しっかりした自分の考えを持っている人が多くて、逆に感心しました。

私はサラリーマンがいいとか、不動産がいいとかではなく、一つのものに偏るのがよくないと思っています。ですので、本業以外の収入を作ろうとすることはいいことだと思います。

華子
若い人の方が危機感が強いということもあるのかもしれませんね。


石井豊さん
それに、会社の中にいると、その中の常識が世界の常識になってしまいますが、違う世界の仲間が増えると、色々な考えやアイディアに触れることができて、人生が広がるのもいいですよね。

ただ、今後は楽に埋まる時代ではないでしょうから、不動産投資にこだわりすぎる必要もないのでは、という気持ちもあります。

【参照】石井豊さんの33年間の物件売買の記録( 赤は購入時より高値で売却、青は購入時より安値で売却、黄色は保有中 )




華子の編集後記
サラリーマン時代から33年間、不動産投資を続けてきた石井さんならではの今後の見通しは興味深いものがあります。売買実績を見ると、大半が購入時より高値で売却できている点もさすがです。明日の後編では、プラスで終われる物件の買い方、最近購入した物件のリフォーム前後の写真等を紹介します。お楽しみに。


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プロフィール

■ 石井豊( いしいゆたか )さん



専業大家
札幌在住

■プロフィール

昭和25年生まれ
北海道滝川市出身

高校卒業後、地元の企業に就職。
札幌に転勤になった32才の時、区分マンションを購入して不動産投資を始める。

バブル崩壊でキャピタルゲイン狙いの戸建投資で痛手を被るも、コツコツとキャッシュフローの出る物件を買い増し、ときには売却することで徐々に資産を拡大。

33年間で買った物件は区分マンション、アパート、戸建、ビルなど全部で36棟。

現在の所有物件は18棟40室。
毎月の家賃収入は約180万円。手残りは約100万円。

■ 家庭菜園おすすめの野菜ベスト3

□第1位、夕顔



育てるには棚を作る必要が有りますが、何といっても実がダイナミックな夕顔です。
直径20センチくらいで、長さが大きいのは1メートルくらいになります。
棚の上に伸びた茎から複数本ぶら下がった夕顔の実は迫力があります。
カンピョウとして食べるのも良いが、私は煮物が大好きです。
ナスとコンニャクの中間的な歯ごたえが微妙な食感で美味しいです。

□第2位、サンチェ



葉物野菜で、レタスと小松菜の中間的な葉が特徴です。
葉は柔らかく、オシタシやサラダで食べても良いが、何といっても焼肉を巻いて食べると最高に美味しい。
下の葉から食べて行くと、上に向かって次から次と新しい葉が出てくるので長い期間食べることができます。
バーベキューには欠かせない野菜の一つです。

□第3位、アイコ(トマト)



家庭菜園定番のトマトですが、その中でも「アイコ」は育てやすくて美味しいトマトです。
数多いミニトマトの中で、少し筒状した特徴のある形をしています。
肉質は少し固めで、酸味が多めですが飽きのこない味のためついつい食べ過ぎてしまいます。
今年は「アイコ」「中玉」「桃太郎」の3種類を全部で88本植えましたが、「アイコ」が一番人気です。

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