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【後編】安く買って高く売るための秘訣。戸建投資に行きついた理由

不動産投資-大家列伝/石井豊さん_画像


昨日の前編に続き、30代のサラリーマン時代に不動産投資を始め、今年で大家歴33年という専業大家の石井豊さんにお話をうかがいます。プラスで終わる物件の買い方と仕入れ方、戸建のリノベーションに力を入れている理由、この先の着地点をどうするかなどを教えていただきました。


■ 物件は古くなるので高く売れるときに売る

華子
昨日の前編で紹介していただいた石井さんの物件売買の記録を見ると、バブル崩壊の影響を受けた戸建と、長期間保有していたアパートを除き、大部分の物件で購入時よりも高く売却されています。安く買って高く売るための秘訣があれば教えてください。


石井豊さん
私は今でも毎日のように物件を検索しています。ずっと見ていると、「 これは安い 」「 これは何かある 」というものがわかるので、いいものがあればすぐに見に行きます。健美家さんで見つけて買った物件もいくつもありますよ。

華子
ありがとうございます。他にはどんなルートから情報をもらうことが多いですか?


石井豊さん
物件を売買したり、頻繁に問い合わせを入れたりする中で、表に出す前に物件を紹介してくれる業者さんが増えてきました。最近買っている戸建はそういう業者さんから、「 安い戸建が出そうだけど、いくらなら買ってくれますか? 」というような形で情報をいただくことが多いです。

華子
安い物件を欲しい投資家はたくさんいると思います。その中で石井さんに優先的に情報をくれるのはなぜだと思いますか?


石井豊さん
あまり細かいことは言わず、確実に購入する条件を明確にしていることでしょうか。それと、低価格物件は仲介手数料も安いので、私は物件価格がいくら低くても、最低でもこれだけは謝礼として払うという基準を決めて、渡すようにしています。

華子
なるほど。相手にもメリットがあるように工夫されているのですね。リフォームや客付けでは何か工夫をしていますか?


石井豊さん
物件を安く買った後で、いつもお願いしているリフォーム業者さんに安く仕上げてもらい、一生懸命に埋めます。自分でも営業に行きますし、チラシも作ります。

そして、手のかかる物件から、高値で売れるタイミングで売却に出します。ここ数年は売り手市場だったので、戸建もアパートも複数売りました。物件は古くなるので、高く売れるときに売るということは大事だと思います。

華子
なるほど。仕入れ時は物件価格とリフォーム費用を相場より低く抑え、売却時は高く売れる時期に相場並みで売りに出すからプラスになるのですね。営業の仕方やチラシの作り方などは、どこで学ばれたのですか?


石井豊さん
本も読みますし、セミナーや勉強会にもよく行きます。たいてい、自分が一番年上ですね( 笑 )。

人気のお部屋の特徴などは数年ごとに変わります。法人化の話もそうですが、知らないと損をすることも多いので、常に情報を収集することは大切だと思っています。

■ 戸建は広範囲から入居者を引っ張ってこられる

華子
以前はアパートが多かったのに、平成24年以降は戸建を多く買っているようですね。それはなぜですか?


石井豊さん
一棟物のように値上がりしていないこと。リフォームをして賃貸するだけでなく、オーナーチェンジで投資家向けに売却したり、リノベーションして実需向けに売却したりと、出口の選択肢が多いことなどが理由です。

あとは、なんといっても埋まりやすいのが大きいです。最近、8LDKの戸建を購入したんですが、この物件に越してきた方が、「 3世帯で札幌に越してくるとき、広い戸建を探したら、この家1件しかなかった 」と話していました。

華子
不動産投資の世界では戸建賃貸はメジャーになりましたが、入居者さんから見れば、今も戸建は希少なんですね。


石井豊さん
そうです。その方は市外から越してきたのですが、希望する広さの戸建が札幌に1件しかないので、子供の校区も駅からの距離も関係なく、この家をめがけて引っ越してきたそうです。アパートではこういうことはありません。

華子
なるほど。戸建は広い範囲から入居者を引っ張ってこられるということですね。


石井豊さん
はい。ただ、私はもう規模を拡大するつもりはないので、貸家にする以外に、最近は戸建をリノベーションして実需向けに売ることも多くなりました。自分でリフォームのアイディアを考えて、購入者さんに気に入ってもらえると嬉しくなります。

■ 賃貸も売却もできる戸建リノベーション

華子
古い戸建をリノベーションした事例を教えてください。


石井豊さん
平成28年の5月に札幌市内で200万円の戸建を買い、約180万円でリノベーションをしました。この家は最初、450万円でネットに出ていたんですが、駐車場がなく、前の私道が共有だったため、1年以上売れ残っていたんです。

場所がよかったので購入し、リノベーションをしてから賃貸と売却で募集したところ、600万円でほしいという人が現れて、売却しました。目の前の月極駐車場がちょうど空いていたので、私が先に契約を結び、「 駐車場あり 」で募集をしたのが効いたようです。

華子
どんなリノベーションをしたのでしょう?


石井豊さん
コンパクトな戸建だったので、小さなお子さんのいる若い夫婦が住むことを想定して、カウンターキッチンに変更したり、子供部屋にかわいい壁紙を貼ったりして、古さを感じさせない内装にしました。


LDKビフォー


LDKアフター


子供部屋ビフォー


子供部屋アフター

また、2階のサンルームの床が傷んでいたので、遊び心で人口芝を引いて、ゴルフのパットの練習ができるようにしました。想定どおり、小さな子供のいる家族が気に入ってくれたのでよかったです。


サンルームビフォー


サンルームアフター


<石井さんが作成したチラシ>

華子
売却できなければ賃貸で持っていてもいいというのは、リスクヘッジになりますね。


石井豊さん
そうなんです。もうひとつ、今年購入した4LDKの大型戸建を紹介します。ネットに500万円で出ていたのを見つけて見に行ったのですが、売却を急いでいたようで、「 いくらでもいいので買ってほしい 」と言われ、350万円で購入しました。



華子
立派な物件ですね。


石井豊さん
そうでしょう? ただ、場所が札幌の中では田舎にあるので引き合いが弱かったようです。この家は250万円かけてフルリフォームしたんですが、900万円くらいで売却できればと考えています。


4LDK戸建キッチンビフォー


4LDK戸建キッチンアフター

キッチンは豪華に見えますが、ニトリのセールで購入しました。型番が古くなったものがときどき安く売りだされるので、チラシをまめにチェックしています。お風呂や洗面台はあまり凝りすぎず、清潔感のあるシンプルなものにしました。


4LDK戸建お風呂ビフォー


4LDK戸建お風呂アフター

■ 大変なこともあったが、時間が全部解決してくれた

華子
キッチンの壁紙が素敵ですね。石井さんが選ばれたのでしょうか?


石井豊さん
いいえ、これは娘がネットで探して選んでくれました。娘は結婚してから本州に住んでいたんですが、最近、娘婿が転勤になり札幌に戻ってきたので、リフォームを手伝ってもらっているんです。今はこのリフォームと、孫と一緒に畑仕事をするのが何よりの楽しみです( 笑 )。



華子
大きな夕顔の実ですね! お孫さんもおじいちゃんのおかげで新鮮な野菜やフルーツを食べられて、喜んでいるでしょうね。将来は、お孫さんたちも不動産を持つことになるのでしょうか?


石井豊さん
どうでしょう( 笑 )。ただ、私は年齢も年齢なので、どう着地するかを考えなければいけないとは思っています。そのため、ここ数年は手のかかる物件を処分して、子供たちが引き継いでも負担にならないもの、売りやすいものを残してきました。幸い、子供たちも興味を持ってくれている様子です。

華子
33年の不動産投資を振り返ってみて、いかがでしたか?


石井豊さん
バブル崩壊や家賃の滞納、長期の空室など、大変なこともありましたが、全部時間が解決してくれました。不動産は強制退場にさえならなければ、コツコツ続けることで必ずリカバリーできます。不動産での失敗を、不動産で取り返してきたという感じです。

長かったようでアッという間でしたが、不動産投資を始めたときの目標は達成できたと思います。これからは無理をせず、でもいい物件が出てきたときは買いながら、不動産投資を楽しんで行きたいと思います( 笑 )。


華子の編集後記
毎月の手残りは約100万円。週末はセミナーに出かけたり、お孫さんと家庭菜園を楽しみながら、不動産と人生の着地点について考える。そんな石井さんの生活を目標にしたいと感じる方も多いのではないでしょうか。常に笑顔で前向きな言葉で話す石井さん、投資家としても人間としてもとても尊敬できる方でした。まさにレジェンドです。石井さん、ありがとうございました。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 石井豊( いしいゆたか )さん



専業大家
札幌在住

■プロフィール

昭和25年生まれ
北海道滝川市出身

高校卒業後、地元の企業に就職。
札幌に転勤になった32才の時、区分マンションを購入して不動産投資を始める。

バブル崩壊でキャピタルゲイン狙いの戸建投資で痛手を被るも、コツコツとキャッシュフローの出る物件を買い増し、ときには売却することで徐々に資産を拡大。

33年間で買った物件は区分マンション、アパート、戸建、ビルなど全部で36棟。

現在の所有物件は18棟40室。
毎月の家賃収入は約180万円。手残りは約100万円。

■ 家庭菜園おすすめの野菜ベスト3

□第1位、夕顔



育てるには棚を作る必要が有りますが、何といっても実がダイナミックな夕顔です。
直径20センチくらいで、長さが大きいのは1メートルくらいになります。
棚の上に伸びた茎から複数本ぶら下がった夕顔の実は迫力があります。
カンピョウとして食べるのも良いが、私は煮物が大好きです。
ナスとコンニャクの中間的な歯ごたえが微妙な食感で美味しいです。

□第2位、サンチェ



葉物野菜で、レタスと小松菜の中間的な葉が特徴です。
葉は柔らかく、オシタシやサラダで食べても良いが、何といっても焼肉を巻いて食べると最高に美味しい。
下の葉から食べて行くと、上に向かって次から次と新しい葉が出てくるので長い期間食べることができます。
バーベキューには欠かせない野菜の一つです。

□第3位、アイコ(トマト)



家庭菜園定番のトマトですが、その中でも「アイコ」は育てやすくて美味しいトマトです。
数多いミニトマトの中で、少し筒状した特徴のある形をしています。
肉質は少し固めで、酸味が多めですが飽きのこない味のためついつい食べ過ぎてしまいます。
今年は「アイコ」「中玉」「桃太郎」の3種類を全部で88本植えましたが、「アイコ」が一番人気です。

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