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【後編】他の人が買えない物件だから安くなる。「ぺんた」さんの物件購入基準と商工中金の活用法

不動産投資-大家列伝/ぺんたさん_画像


昨日の前編に続き、山口県宇部市で難アリ物件を次々と取得し、高利回り物件として再生しているぺんたさんに登場いただきます。後編の今日は、ぺんたさんが「 最低でも利回り15% 」という高利回り物件を買うための融資付けの秘訣や、得意のマーケティングノウハウを生かした満室経営のための工夫、過去に所属していた勉強会で見た残念な出来事など、様々な知見や体験談を披露してくださいました。


■ 「 Wi-Fi無料 」と「 アクセント塗装 」でページビューがアップ

華子
千葉県の中古アパートで失敗した後、戸建やファミリー区分を経て、福岡の中古アパートでは一定の成果を収めることができました。その次に購入した岐阜県恵那市の物件は、4,000万円の一棟マンションいうことですが、今までの物件よりも随分と大きいですね。怖さはありませんでしたか。


ぺんたさん
福岡のアパートで一棟物の再生を一通り経験したので、なんとかなると思いました。満室になるまで物件に泊りこみ、敷地内の不用品やゴミを片付け、内装を自分でリフォームしました。また、福岡のアパートと同じように、ライバル物件に負けない設備の導入も進めました。


拡大路線の魁となった岐阜県恵那市の中古マンション(画像は加工しています)

華子
満室への決め手になった設備はありますか?


ぺんたさん
設備で一番効果があったのは「 Wi-Fi無料 」です。私はマーケティングが専門なので、どの設備を入れるとどの程度ページビューが増えるかを管理会社さんと一緒に調査したのですが、「 Wi-Fi無料 」にするとページビューが3割増えました。「 ペット可 」が5%程度ですから、いかに効果が大きいかわかると思います。

他に、私は「 アクセント塗装 」と呼んでいるのですが、内装の一部に赤や青などの目立つ色を使い、それを検索時に最初に表示される画像に使うと、2割くらいページビューが増えることもわかりました。

■ あえて融資が付きにくい場所の物件を狙う

華子
4,000万円で利回り24%というと、収入も大きいですね。


ぺんたさん
はい。満室時の家賃が82〜83万円で、返済比率が4割弱ですので、50万円近いキャッシュフローが出ます。これは、自信になりましたね。この物件での成功体験が、今のスタイルの原型になっています。

この翌年には、恵那市に3DK×12戸の重量鉄骨マンションをもう一棟と、翌年には三重県松阪市のワンルーム×40室で1億円のRCマンションを購入しました。この時も物件に住んで、自分でリフォームと客付けをました。


1R×40室の松阪市の中古マンション(画像は加工しています)

華子
自宅は福岡県にあるぺんたさんが、岐阜県恵那市や三重県松阪市の物件を買ったのはなぜですか?


ぺんたさん
需給が崩れていないエリアのいい物件だったからです。供給過剰で満室にしづらいエリアは、最初から検討しません。また、買いたい人が多くて価格が高い場所も敬遠します。

例えば、S銀行さんの融資対象エリア内だと買える人が増える結果、売買価格も高止まりしてしまいます。ですから、私はあえて「 S銀行の融資エリア外の物件だけ持ってきて下さい 」とお願いしたりしていました。

すると結果的に、人口が5万人〜20万人程度の地方都市の物件が多くなるんです。つまり、買付競争のライバルが少なくて、売買価格が下がりやすいけれど、賃貸需給がそこまで悪くない場所を選んだら、恵那市や松阪市の中古マンションになったというわけです。

華子
福岡に家族を置いて、不動産の再生に没頭するペンタさんを見て、奥様は何か言いましたか?


ぺんたさん
物件を買う前は妻に報告するのですが、松阪の時は、「 1億円も借金をする必要がある? もう十分なんじゃない? 」と言われました。再生できる見込みがあったので、妻に新車を買い、「 家賃収入があるおかげで、買えたんだよ 」と納得してもらいました( 笑 )。不動産投資では規模の拡大がリスクヘッジになるということも伝えました。

■ 商工中金で融資を受けられる理由

華子
千葉のアパートや現金買いの戸建では思うような結果が出なかったのに、2012年以降は打って変わって順調に見えます。秘訣は何でしょうか。


ぺんたさん
書籍や勉強会で学び、知識が増えたことが大きいです。経験と資産が増え、不動産会社からいい物件を紹介してもらえるようになったこともあると思います。ちなみに、私は最低でも利回り15%以上を物件選定の基準にしています。それは物件価格が上がった去年や今年も同じです。


今年購入した宇部市のアパート。3DK・3LDK計5戸で表面利回りは約26%(画像は加工しています)

華子
なぜ他の人が買えない物件を安く買えるのでしょうか?


ぺんたさん
融資を付けられることが大きいと思います。例えば恵那市のマンションは私が買う前に何十人も買い付けを入れたのに、全員融資がつかず撤退したそうです。恵那市も松阪市も宇部市も小さな都市で、物件もガラガラでボロボロですから、融資が付けにくいんです。

恵那の物件については、私も一度はあきらめたんです。でも2年後、物件近くの不動産会社に電話をして元付会社を見つけ出し、「 あの時のような物件はありませんか? 」と訊いたら、「 まだ残っているよ 」と言われたので、もう一度買い付けを入れて、今度は購入できました。

その時に融資をお願いしたのが商工中金さんです。オーナーの居住地も物件の所在地も全国どこでもOKというのは、商工中金だけではないでしょうか。不動産会社さんもそれを知っているので、私が「 融資は商工中金で 」というと、目の色が変わっていました。

華子
他の人は借りにくい商工中金さんで、ぺんたさんが融資を受けられたのはなぜですか?


ぺんたさん
事業の立ち上げ時期で「 地方の物件は公的なところの方が融資がつきやすそうだな 」と思ったので、事業計画書や経歴などの資料を持参して、飛び込みで訪問をしたんです。

その際、自己紹介に加え、欲しい物件の再生ストーリーも入れて、提案に説得力をもたせるようにしました。特に再生ストーリーの部分はパワーポイントでイラストを多用した紙芝居型のスライドを作成し、わかりやすいプレゼンを心がけました。

華子
融資は投資家の皆さんの関心が高い分野ですが、ぺんたさんのようなケースは意外と聞いたことがありません。


ぺんたさん
担当者さんも「 手ぶらで来る人が多い 」と話していました。大切なのは事業計画の部分だと思います。私は会社を辞めたあとも問題なく借りられていますから、サラリーマンである必要はありません。

商工中金は担保融資ではなく、収益還元法で融資額を決める方式ですし、融資額の天井もない。これまで、何度も融資を受けていますが、ほとんどの物件でオーバーローンを引けています。とてもありがたい存在です。

ただ、商工中金で融資を受けた恵那市と松阪市の物件は去年、売却しました。時期もよく、多額のキャッシュフローを得ることができました。これを売ったあとは、山口県の宇部市に集中して物件を買っています。こちらは九州や中国地方の金融機関から融資を引いて、今年だけで6棟買いました。


今年3月に購入した表面利回り57%の宇部市のアパート

■ 地方では「 身内 」になると情報が入ってくる

華子
これまで物件ありきでエリアにこだわらず買い進めていたのに、現在は宇部市の物件ばかり買っているのはなぜですか?


ぺんたさん
2015年に宇部市の一棟目の物件を買い、住み込みでリフォームを始めたら、「 地元民 」として扱ってもらえるようになったからです。地元民になったら、地元の業者さんからいい物件情報をもらえるようになり、よその物件を買う必要がなくなりました。

宇部市に法人の支店登記をしたことで、地元の金融機関の融資が可能になったという影響もあります。「 地方ってそこの身内になることで情報が入るんだな 」と住んでみてわかりました。そんな事情もあり、2年前から平日は宇部市、週末は家族のいる福岡という週末婚のような生活をしています。家内には「うるさい人がいなくていい」と喜ばれています(笑)。

華子
いえいえ、寂しいと思いますよ( 笑 )。順調に資産が増えて、息子さんのためにファミリービジネスを作っておくという目標も達成できましたね。


ぺんたさん
おかげさまで。長男は昨年、大学生になり、今は一人で暮らしています。療育のおかげで、普通の元気なお兄ちゃんに成長しました。将来の目標も見つけたようです。もう、私たちがケアする必要はなくなりました。

息子のために始めた不動産投資ですが、今では目的が私の楽しみに変わっています。私の購入する物件は、前の所有者さんからネグレクト( 育児放棄 )に遭ったかわいそうな建物が多いんです。それをリフォームして満室にできたときは、「 やったー 」と万歳したくなります。

華子
ここまで来るのに紆余曲折がありましたが、一番大変だったのはどんなことですか?


ぺんたさん
苦労っていう苦労はないですね。ハダカで敷地内を歩いたり、何度言ってもルールを守れない変な入居者さんは時々いますが、日々、楽しくやっていますよ。


■ 無知な初心者を狙い物件を売りつける勉強会

華子
これから不動産投資を始める方に、アドバイスをいただけますか?


ぺんたさん
大家になるなら、サラリーマンと同じくらいの熱意を注いで、事業として取り組むことが大切です。私が売却した物件は、都会のお金持ちサラリーマンが買ったのですが、管理会社に任せきりで電話にも出ないので、入居率がどんどん下がっているそうです。人任せでは、うまくいかないということです。

あと、勉強会やコンサルタントを選ぶときは注意が必要です。私が過去に入っていた某倶楽部では、主宰者が無知な初心者会員を狙い、業者と組んであまり良くない物件を売りつけていました。バックマージン狙いですね。

それだけでなく、管理費の相場が5%のエリアの物件を、「 相場は10%だけど私の紹介なので8%でいいですよ 」と言って、毎月3%の管理費を抜こうとしていたんですよ。

私が買った側のメンバーに忠告したことで、何の連絡もないままその会は強制退会となりました。メンバーの方は良い方ばかりだったのに、なぜこういう酷いことをするのかと悲しくなりました。ただ、買う方もしっかりと勉強して、人と物件を見抜く目を持って欲しいと思います。楽して儲かる仕事はありません。

華子
勉強会やコンサルタントにお願いする側にも、相応の知識が必要ということですね。ぺんたさんの次の目標を教えてください。

ぺんたさん
今の調子で物件を増やしたいです。今後は再生物件から、徐々に築年数が浅く、立地のいい物件へとシフトしていくつもりです。

更にもっと将来的には不動産投資で儲けたお金で、後継者のいない会社や面白そうな会社をM&Aし、立て直す事業に取り組みたいです。あるいは大学に再入学してマクロ経済学の勉強をしてみたい気持ちもあります。

私にとって、仕事はエンターテインメント。自由にさせてくれる家族に感謝しながら、面白いことに挑戦できたらと思います。


華子の編集後記
洗練されたビジネスマンといった外見のぺんたさんですが、お話をうかがううちに、世界のマイナスをプラスに変えていくヒーローのように見えてきました。「 苦労はない。自分がやりたいからやっている 」という押しつけのない姿勢も軽やかで、不動産投資以外のことでも学ぶことの多いインタビューでした。ぺんたさん、ありがとうございました。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

■ ユニークな入居者さんベスト3

□第1位、はだかさん

アパート敷地内を全裸で徘徊しているところを目撃して、半年前予告で契約を打ち切ることにしましたがそれより先に夜逃げされました。空の部屋は廃墟のように傷んでいました。

□第2位、レレレのおじさん

落ち葉がすごくたくさん落ちてくるアパートで、「身体がなまるんでやってあげるよ」といつも掃き掃除をしてくれるありがたいおじさん。その姿がレレレのおじさんに似ていることから内々でこう呼んでいます。

□第3位、凶暴なアミちゃん

E-girlsのAmiちゃんのような金髪で少しヤンキーっぽい女性入居者さん。しばらくたったら黒髪の清楚系に変身していました。話してみるとすごく素直ないい子で、ぜんぜん凶暴ではありませんでした(笑)

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